一、宅基地征收補(bǔ)償內(nèi)容和分配決定

根據(jù)《土地管理法》第四十七條，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

另外，宅基地屬于集體，非個(gè)人的，對(duì)于宅基地征收后的安置補(bǔ)償費(fèi)用的分配，系村民自治的范圍，由村民大會(huì)或村民代表會(huì)議來(lái)決議分配。

一、宅基地使用權(quán)補(bǔ)償款如何分配

（一）房屋轉(zhuǎn)給非集體經(jīng)濟(jì)組織人的補(bǔ)償款分配

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法在集體所有的土地上建筑住宅及其附屬設(shè)施，供居住使用的權(quán)利。該權(quán)利與特定的身份聯(lián)系，只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員享有，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或者變相取得該權(quán)利。因此，將房屋轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織外的人的行為因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

民事行為被確認(rèn)無(wú)效，依據(jù)法律規(guī)定，取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

一般情況下，將宅基地轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織人的合同是無(wú)效的。轉(zhuǎn)讓房屋的拆遷補(bǔ)償款按照雙方過(guò)錯(cuò)大小進(jìn)行分配。

（二）房屋贈(zèng)與非集體經(jīng)濟(jì)組織人的補(bǔ)償款分配

現(xiàn)實(shí)情況下，宅基地使用權(quán)人會(huì)把農(nóng)村的宅基地房屋贈(zèng)與其他人，而贈(zèng)與人往往不是非集體經(jīng)濟(jì)組織的人。農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)具有十分緊密的聯(lián)系，處分房屋的行為同時(shí)也處分了宅基地使用權(quán)。而宅基地使用權(quán)與特定的身份相聯(lián)系，只有集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有該集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地使用權(quán)，非集體經(jīng)濟(jì)組織人無(wú)權(quán)享有宅基地使用權(quán)。

對(duì)房屋進(jìn)行贈(zèng)與的行為同時(shí)也處分了宅基地使用權(quán)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，違反了相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，贈(zèng)與行為無(wú)效。

非集體經(jīng)濟(jì)組織人無(wú)法通過(guò)贈(zèng)與行為獲得宅基地使用權(quán)及房屋的所有權(quán)，當(dāng)然也無(wú)權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償款。

（三）分家子女對(duì)父母補(bǔ)償款分配

父母以其與第一個(gè)孩子的名義申請(qǐng)了宅基地建房，后第二個(gè)孩子出生。第一個(gè)孩子一直與父母生活，第二個(gè)孩子結(jié)婚后，重新申請(qǐng)了宅基地建房。老大將原房屋拆除重新建房。父母去世后，老大新建房屋拆遷，補(bǔ)償款需要分配給小兒子嗎？

根據(jù)我國(guó)法律，宅基地所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)屬于房屋所有人。村民只有宅基地使用權(quán)不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置，所以宅基地不是遺產(chǎn)，不能繼承。但建設(shè)在宅基地上的房屋屬于公民個(gè)人所有，可以繼承。繼承人繼承了房屋，根據(jù)“地隨房走”的原則，直接導(dǎo)致了對(duì)宅基地的繼承。

如果父母的房屋已經(jīng)被拆除重建，分家子女已經(jīng)對(duì)父母的房屋喪失了繼承權(quán)，當(dāng)然也無(wú)法獲得宅基地使用權(quán)，當(dāng)然也無(wú)法分配到父母房屋的補(bǔ)償款。

（四）城鎮(zhèn)子女分配父母房屋補(bǔ)償款

農(nóng)村去世父母的宅基地及房屋拆遷，城鎮(zhèn)子女有權(quán)獲得房屋的拆遷補(bǔ)償。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，房屋屬于公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，可以繼承。城鎮(zhèn)子女繼承了父母的房屋，根據(jù)“地隨房走”的原則，同時(shí)獲得了宅基地的使用權(quán)。既然屬于宅基地及其房屋的權(quán)利人，當(dāng)然可以獲得房屋的拆遷補(bǔ)償款。

二、宅基地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）宅基地補(bǔ)償計(jì)算公式為：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＝（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)－房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

需要注意的是：宅基地補(bǔ)償價(jià)是由所在地區(qū)的縣人民政府參照區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)以及城市未來(lái)規(guī)劃來(lái)綜合考慮的。比如，靠近城市周邊，當(dāng)遇到宅基地征收時(shí)補(bǔ)償費(fèi)用也就會(huì)高，如果是偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)自然就低了。另外，拆遷中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)、切不超控制標(biāo)準(zhǔn)。

（二）房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償＝宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＊宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)

需要注意的是：房屋拆遷面積按照100－150平米來(lái)控制，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)民居住情況確定。房屋重置成新均價(jià)是則指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400－700元一平方米幅度內(nèi)來(lái)確定具體補(bǔ)償價(jià)格。

二、宅基地征地補(bǔ)償分配的依據(jù)是什么?

1、確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利人以及對(duì)系爭(zhēng)宅基地上房屋一直進(jìn)行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。

2、未成年人與其他家庭成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權(quán)或房屋建設(shè)的許可，其父母等投資建造的行為，可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資，該未成年人享有共同所有權(quán)。

3、農(nóng)村宅基地房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償，一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸房屋權(quán)利人，原權(quán)利人已死亡的，可依繼承關(guān)系處理。

4、農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，按戶計(jì)算，且應(yīng)由本集體組織成員享有。當(dāng)該戶出現(xiàn)人口減少或個(gè)別轉(zhuǎn)出本集體組織的，宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。如該戶已無(wú)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、但在他處已取得宅基地使用權(quán)的，則由該戶原權(quán)利人的繼承人取得補(bǔ)償款，但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)的除外。

5、房屋拆遷后尚未實(shí)際取得安置房的，當(dāng)事人要求確認(rèn)或分割安置房購(gòu)買權(quán)的，法院可判決駁回其訴訟請(qǐng)求，但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實(shí)際面積、位置等確定后再行主張。

農(nóng)村宅基地拆遷有著很強(qiáng)的身份屬性，非本村居民是不能作為安置對(duì)象的。

但是，非拆遷地居民因繼承享受動(dòng)遷利益的，也僅以房產(chǎn)的動(dòng)遷價(jià)值為準(zhǔn)，不享受其他的動(dòng)遷政策。最主要的還是要依據(jù)本拆遷地塊的動(dòng)遷政策而定。

一、城市宅基地買賣包頭的規(guī)定是什么

城市宅基地買賣包頭的規(guī)定是要想今年轉(zhuǎn)讓的話就需要有相關(guān)的宅基地使用證明和集體土地建設(shè)用地的使用證明，這實(shí)際上就是證明農(nóng)民取得相關(guān)的宅基地是合法的途徑得到的，這樣的話才能夠進(jìn)行下一步的一些轉(zhuǎn)讓活動(dòng)。

1、農(nóng)村宅基地買賣需進(jìn)行權(quán)利(使用權(quán))主體變更登記

《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過(guò)買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)(使用權(quán)主體發(fā)生變化)，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)利主體的變更登記。

需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更，房屋根本就沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。

2、宅基地購(gòu)買者的資格有限制

宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但宅基地使用權(quán)的購(gòu)買者(受讓主體)，有資格限制。

宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。

三、宅基地征收的補(bǔ)償原則

宅基地征收的補(bǔ)償原則首先是應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。其次是對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

一、農(nóng)村宅基地被征收是怎么賠償?shù)?

農(nóng)村宅基地被征收的賠償一般會(huì)分成兩種形式，一是貨幣補(bǔ)償，也就是根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)等情況來(lái)照價(jià)賠償；另一種則是給與一定的安置費(fèi)用，在其他規(guī)劃區(qū)內(nèi)重新劃一塊宅基地或者安置小區(qū)內(nèi)的安置房的置換補(bǔ)償。具體的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)決定，而且如果宅基地上建有的房屋一樣是可以得到補(bǔ)償?shù)?，一般宅基地補(bǔ)償和宅基地上的房屋補(bǔ)償是分開(kāi)的。這里就簡(jiǎn)單的介紹下宅基地上房屋拆遷的補(bǔ)償。房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價(jià)（其中的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)水平、居住情況等來(lái)確定）。

二、宅基地征收需要哪些手續(xù)

宅基地征收需要如下手續(xù)：

1.預(yù)征告知。國(guó)土行政主管部門不履行這一法定職責(zé)就是行政不作為。

2.現(xiàn)狀調(diào)查及確認(rèn)。當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門應(yīng)對(duì)擬征土地以及地上附著物的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查。

3.征詢意見(jiàn)，組織征地聽(tīng)證。

4.征地材料的組織、審核及上報(bào)。

5.征地的審核、報(bào)批。市縣人民政府上報(bào)的征地材料，由省級(jí)國(guó)土資源廳審核。

6.征地公告。

7.兩公告后告知被征地農(nóng)民的權(quán)利。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

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