一、廣東省宅基地房買賣效力相關(guān)法律法規(guī)有哪些？

廣州張靜律師解答：外村人購買本村村民宅基地房，買賣或合建合同都是無效的。但如果成功過戶了就有效，不受相關(guān)法律法規(guī)約束。合同無效的相關(guān)法律法規(guī)請看下面這個判決：

判決書節(jié)選：

本院認為，關(guān)于宅基地的流轉(zhuǎn),自1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》頒布以來,一直是嚴格限制流轉(zhuǎn)｡ 其中,1982年頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第四條規(guī)定,“嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地”;1987年1月1日施行的《土地管理法》第四十一條規(guī)定,“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經(jīng)縣級人民政府批準”;1999年1月1日施行的《土地管理法》第六十三條規(guī)定,“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。在司法實踐中,2001年10月30日廣東省高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導意見》第十二條規(guī)定,“當事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同,一般應認定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前,農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的,以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后,農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的,可認定轉(zhuǎn)讓合同有效”;最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第19條規(guī)定,“在非試點地區(qū),農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人,該房屋買賣合同認定為無效”;廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》(粵高法發(fā)〔2022〕5號)第十三條也作了相應的規(guī)定。根據(jù)上述法律規(guī)定及司法實踐,向不具備本集體經(jīng)濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋,相應的買賣合同應被認定為無效｡ 本案中,鐘賣家與梁買家簽訂《受屋地契》,約定鐘賣家將案涉宅基地轉(zhuǎn)讓給梁買家使用,因梁買家并非案涉宅基地所在村社的集體經(jīng)濟組織成員,故《受屋地契》違反了法律法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定,應被認定為無效｡

二、廣東省宅基地管理辦法細則

廣東省宅基地管理辦法細則

農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民合法使用或依法批準，用于建造住宅(包括附屬用房和庭院等，下同)的集體所有土地。本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村的宅基地管理，縣土地行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理和監(jiān)督工作。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理和監(jiān)督工作。農(nóng)村村民建造住宅必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃。鼓勵自然村向中心村，下山移民、脫貧小區(qū)集聚;鼓勵統(tǒng)建、聯(lián)建和建造公寓式住宅，控制獨立式住宅。嚴格控制用地規(guī)模，人均建設(shè)用地指標應當符合有關(guān)規(guī)定。嚴格控制地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)和利用山體切坡建房，確實無法避讓的，應治理達到安全要求后方可建造。

農(nóng)村村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理、宅基地復墾相結(jié)合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴格控制占用耕地建造住宅，不得在基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)建造住宅。農(nóng)村村民建造住宅(包括新建、擴建、移建、拆建)應當依法辦理用地審批手續(xù)。涉及占用農(nóng)用地的應當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批手續(xù);涉及交通、林地、水利等用地的，還應分別取得有關(guān)部門的許可或同意。農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實施村鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。

廣東農(nóng)村申請宅基地條件

1.屬于當?shù)卮迩f的農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村村民，可以分配宅基地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準

2.人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

法律依據(jù)：

《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》

第八條 在市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，農(nóng)村村民可以戶為單位申請使用本集體經(jīng)濟組織所有的土地建設(shè)非公寓式住宅，有條件的村推廣建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅。

三、農(nóng)村宅基地買賣的法律規(guī)定

法律主觀：

關(guān)于農(nóng)村宅基地，涉及的法律規(guī)定有：《 土地管理法 》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于 非農(nóng)業(yè)建設(shè) ?！鞭r(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民 宅基地使用權(quán) 由于是村民基于其身份而無償取得的與 集體經(jīng)濟組織 成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農(nóng)村 房屋宅基地 可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無效的買賣。

法律客觀：

《中華人民共和國憲法》第十條 宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：中國法院網(wǎng)-廣東省宅基地房買賣效力相關(guān)法律法規(guī)有哪些？，