一、評估拆遷常見的違法問題

1、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低；

2、評估方法錯誤；

3、評估機構的選擇違法；

4、未經(jīng)實地勘察程序；

5、評估機構沒有給付完整的評估報告。

一、遇到拆遷評估，應該注意的幾類基本問題

1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。

一般應以產(chǎn)權證書上記載面積為準。

2、評估方法錯誤問題。

《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。第十四條規(guī)定：拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。

3、評估機構的選擇違法。

依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規(guī)定。

4、未經(jīng)實地查勘程序。

根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認可。

5、未依法委托專家評估。

《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條第1款第4項規(guī)定：當事人對評估結果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據(jù)。實踐中，房屋拆遷管理部門作出裁決往往未經(jīng)鑒定程序。

6、評估機構沒有給付完整的估價報告。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價報告應做到下列幾點：1全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內(nèi)容和附件資料應齊全，配套；第八節(jié)第二條規(guī)定：估價報告應包括下列部分：l封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件；6估價結果報告；7估價技術報告；8附件。但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。

7、不依法出具分戶評估報告問題。法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

8、不依法對被拆遷房屋的裝修進行評估。法律明確規(guī)定對被拆遷房屋的裝修價值賠償應協(xié)商，協(xié)商不成應另行評估。實踐中拆遷人卻未進行裝修的另行評估嚴重違法。

9、拆遷評估報告未依法送達問題。

法律規(guī)定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

二、房屋拆遷的基本流程是什么

1、拆遷調(diào)查和項目概算。由擬申領《房屋拆遷許可證》的單位組織；

2、拆遷管理部門對申領單位所申報的材料進行審核。提交申報的材料有：建設項目批準文件；建設用地規(guī)劃許可證（附紅線圖）；國有土地使用權批準文件；拆遷資金；拆遷計劃和安置方案；

3、拆遷主管部門發(fā)放《房屋拆遷許可證》，同時發(fā)布《拆遷通告》，正式啟動拆遷工作；

4、拆遷主管部門組織被拆遷人投票選擇確定評估機構；

5、入戶調(diào)查（評估機構進行評估調(diào)查，實施單位進行附屬物、裝潢的調(diào)查）；

6、評估結果公示；

7、出具并送達評估報告；

8、正式開始商談并簽訂城市房屋拆遷補償安置協(xié)議（獎金期開始）；

9、搬家、騰房、交鑰匙、領取補償款；

10、拆除房屋。

三、拆遷時房子價值怎么去計算

拆遷時房子的價值的計算由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構實地勘察后，根據(jù)市場價格作出整體評估報告和分戶評估報告，對評估報告無異議的，可按判評估報告的結果來確定房屋的價值。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

二、拆遷評估中都有哪些違法問題

1、評估方法錯誤

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

被征收人認為評估報告不合法可以申請復核評估和專家委員會鑒定。

評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。

2、評估機構的選擇違法

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條

房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

一、企業(yè)拆遷最佳的評估方法是什么？

企業(yè)拆遷最佳的評估方法是委托專業(yè)的評估機構，對企業(yè)進行拆遷的，企業(yè)與拆遷方可以共同委托有資質的評估機構對企業(yè)拆遷面臨的各項補償進行評估，以確定經(jīng)濟補償?shù)臄?shù)額。

《國有土地上房屋征收評估辦法》

第三條房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

三、拆遷評估常見的違法問題有哪些

（一）宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低

《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價＝（當?shù)仄胀ㄗ≌笇r－房屋重置成新均價）×戶均安置面積／戶均宅基地面積。當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機構對當?shù)仄胀ㄗ≌笇r的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權益。

（二）評估方法錯誤

《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

第十四條規(guī)定：拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。

（三）評估機構的選擇違法

依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規(guī)定，拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規(guī)定。

（四）未經(jīng)實地勘察程序

根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經(jīng)被拆遷人簽字認可。

（五）評估機構沒有給付完整的估計報告

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價報告應做到下列幾點：

1、全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，

2、正文內(nèi)容和附件資料應齊全，配套；第八節(jié)第二條規(guī)定：估價報告應包括下列部分：

（1）封面；

（2）目錄；

（3）致委托方函；

（4）估價師聲明；

（5）估價的假設和限制條件；

（6）估價結果報告；

（7）估價技術報告；

（8）附件。

但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。

（六）不依法出具分戶評估報告

法律規(guī)定拆遷區(qū)域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。

（七）拆遷評估報告未依法送達

法律規(guī)定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。

一、拆遷評估注意事項有哪些

1、補償標準低。土地管償標準授權由省、自治區(qū)、直轄市具體規(guī)定。而有的省、自治區(qū)、直轄市人民政府違反立法法的規(guī)定，沒有嚴格按照授權目的行使該項權力，將該授權給下級行政機關，下級行政機關為了減少土地儲存成本，維護地方政府利益，通常將補償標準規(guī)定較低。

2、隨意性大。在農(nóng)民房屋拆遷補償糾紛案件中，有的拆遷人暗箱操作，與被拆遷農(nóng)戶簽訂拆遷安置補償協(xié)議嚴重缺少公開、公平性，對同樣被拆遷農(nóng)戶的房屋，在同等的條件下，得到的安置補償結果不一樣；另外，有的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法收回土地使用權的補償標準，交由村民會議按照民主議定程序決定，補償標準隨意性大。

3、拆遷協(xié)議凸顯家事代理性。在農(nóng)村，集體土地上的房屋一般僅辦理了集體土地使用權證，而未辦理房屋所有權證。

4、處理難度大，主要有以下幾個方面：

（1）案情復雜。

（2）群體性糾紛多，社會影響大。

（3）息訴工作難做。

拆遷評估注意事項有哪些

二、房屋拆遷評估流程

關于房屋征收的評估流程，選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環(huán)節(jié)被征收人都可以參與，每一個環(huán)節(jié)都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設計顯得更重要。同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學可行的平臺和渠道，也是應了發(fā)展之需。

同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個環(huán)節(jié)都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實現(xiàn)多元化的補償，讓拆遷雙方實現(xiàn)共贏。這是民生所需，亦是發(fā)展所期。

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