在房屋征收過程中,如何認定“住改非”的房子

一、“住改非”的法律性質(zhì)認定：合法還是非法

首先，我們國家的法律并沒有明文規(guī)定禁止將住宅改為商業(yè)用房。前些年，為了追求經(jīng)濟發(fā)展，各地工商部門對于申請將居住用房改為非居住用房的，一般都批準了。所以說，在法律上，“住改非”是合法行為。

但是，這并不意味著房屋所有權(quán)人可以為所欲為，因為最高人民法院出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，該司法解釋中，對于房屋所有權(quán)人“住改非”作出了一定的限制：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”

由此我們可以得出結(jié)論：房屋所有權(quán)人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房是合法的，但也必須符合一定的要求。即一方面要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，另一方面還需要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

二、“住改非”需要滿足哪些條件

征收過程中，之所以需要認定“住改非”，是因為按照“住改非”房屋可以在房屋評估時拿到比住宅標準高的補償費。但是不是只要被征收人實際將住宅用于經(jīng)營，就可以按照當(dāng)?shù)氐摹白「姆恰狈课輥碚J定呢?事實并非如此。在認定“住改非”時，需要從以下幾個方面進行綜合考量：一、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證;二、完稅憑證，證明有生產(chǎn)經(jīng)營及經(jīng)營性收入;三、租賃協(xié)議;四、房屋用途現(xiàn)狀。

可見，滿足上述條件，才能認定為“住改非”房屋。并不是只要房屋實際用途發(fā)生變化，房屋所有權(quán)人就能要求按照“住改非”的標準補償。

以上知識就是小編對相關(guān)法律問題進行的解答，對住改非房屋進行認定時，可以從營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證、完稅憑證、租賃協(xié)議和房屋用途現(xiàn)狀等方面進行認定。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網(wǎng)進行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：中國法院網(wǎng)-在房屋征收過程中,如何認定“住改非”的房子，