一、土地使用權評估流程怎么走

土地使用權評估流程怎么走

1、明確土地使用權評估的有關事項(包括委托方、評估目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)。

2、根據(jù)土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表。

3、檢查土地產(chǎn)權是否清楚，有無糾紛，土地產(chǎn)權性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等。

4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區(qū)劃、經(jīng)濟發(fā)展(包括經(jīng)濟結構、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價對象相關類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關優(yōu)惠政策)和稅收政策等。

5、現(xiàn)場查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構筑物結構、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等。

6、調(diào)配待估宗地的基礎設施條件、開發(fā)費用水平。

7、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建筑物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況。

8、根據(jù)估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，并確定最終地價。

土地使用權確認程序

土地使用權確認在中國有關土地管理的法律文件中，被稱為土地確權。不論稱謂如何，實質(zhì)上都是對土地使用權歸屬的確認。土地確權是中國《土地管理法》中很重要的一個法律環(huán)節(jié)。

土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發(fā)生爭議時，利害關系人請求有關權利機關確認土地使用權歸屬，從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關系人行使，利害關系人不一定是土地使用權人，在土地使用權的歸屬不清或發(fā)生爭議時，利害關系人可以是任何與特定的土地就土地使用權歸屬有土地使用權法律關系的自然人、法人和其他組織，他們都可以向有關機關或機構提出土地使用權確認的請求。

土地使用權確認是土地使用權保護的前提，只有通過確認土地使用權，才能明確土地使用權的歸屬，只有在土地使用權歸屬明確的情形下，土地使用權受到侵害或妨害，土地使用權人既可以直接行使土地使用權請求權，以土地使用權方法進行保護，也可以行使債權請求權，以債權方法進行保護。在土地使用權歸屬不明或發(fā)生歸屬爭議的情況下，首先應通過土地使用權確認，明確土地使用權歸屬之后，才能確定誰是真正的土地使用權人，才能確定請求權行使的主體。

土地使用權確認的確權主體是行政機關合人民法院行政機關擁有行政裁決權，對有關土地權屬等爭議，依法行使裁決權。對行政機關確權決定不服的，申請行政復議，提起行政訴訟，人民法院行使司法審查。

土地使用權的確認包括兩方面的內(nèi)容：一是對土地使用權歸屬的確認，二是對土地使用權內(nèi)容的確認。

確認土地使用權的歸屬就是確認土地使用權的權利主體，即確認對特定的土地享有直接占有和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，包括使用權和擔保權的權利人。行使返還原物、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權，都是以土地使用權歸屬確定為前提，如若權利歸屬不清，行使土地使用權請求權和侵權請求權將沒有依據(jù)。

土地使用權評估，要根據(jù)土地使用評估范圍進行評估的，評估后填寫土地使用權清單表。檢查這塊土地是否有產(chǎn)權的糾紛情況，調(diào)查這塊土地附近環(huán)境條件、周圍交通條件，調(diào)查地價水平，開發(fā)費用的水平等很多項，總之評估的很全面。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》 第四條 評估方法

（1）收益還原法

（2）市場比較法

（3）剩余法

（4）成本逼近法

（5）公示地價系數(shù)修正法

出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調(diào)查情況說明。

二、土地使用權評估需要哪些文件

1、提供專土地使用權證，房地產(chǎn)證，土地平面位置圖，與無形資產(chǎn)出資有關的轉(zhuǎn)讓合同，交接證明等。

2、填寫無形資產(chǎn)出資驗證清單。要求填寫的名稱，有效狀況，作價等內(nèi)容符合合同，協(xié)議，章程，由企業(yè)簽名或驗收簽章，獲得各投資者認同，并在清單上簽名。

3、無形資產(chǎn)應辦理過戶手續(xù)，但在驗資時尚未辦妥的，填寫出資財產(chǎn)移交表，由擬設立企業(yè)及其出資者簽署，并承諾在規(guī)定期限內(nèi)辦妥有關財產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)；交付方式，交付地點合同，協(xié)議，章程中有規(guī)定的，應與合同，協(xié)議，章程相符：“接收方簽章”欄，由全體股東簽字蓋章。

4、資產(chǎn)評估機構出具的評估目的，評估范圍與對象，評估基準日，評估假設等有關限定條件滿足驗資要求的評估報告和出資各方對評估資產(chǎn)價值的確認文件。

5、一般無形資產(chǎn)出資最高可達企業(yè)注冊資本的70%。

6、以劃撥土地使用權出資的，提供經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門辦理的土地使用權出讓手續(xù)。

一、土地使用權出讓方式具體有哪幾種

1、出讓土地使用權的方式具體有四種，包括掛牌出讓、協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓，土地出讓應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同。

2、法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第八條，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

第十三條，土地使用權出讓可以采取下列方式：

（一）協(xié)議；

（二）招標；

（三）拍賣。依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由盛自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

三、土地使用權評估程序是怎樣的?

1、評估之前要明確土地使用權評估有關事項;

2、根據(jù)土地使用權評估范圍來填寫土地使用權清單表;

3、檢查土地使用權的土地產(chǎn)權是否清楚和有無糾紛,土地使用權的土地產(chǎn)權性質(zhì)是劃撥還是出讓,土地使用權的劃分是否合理等;

4、調(diào)查待評估土地使用權所在市縣的自然條件、經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)劃、城市性質(zhì)與城市規(guī)劃、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策等;

5、現(xiàn)場查看土地使用權的土地及周圍土地利用的情況,待評估土地使用權的土地用途是否相符,主要建構筑物結構、用途、建筑物名稱等,集聚狀況、環(huán)境條件、周圍交通條件等;

6、調(diào)配待評估的土地使用權基礎設施條件以及開發(fā)費用水平。

7、調(diào)查待評估土地使用權土地所在市縣的地價水平、售價、租金水平、房屋建筑物成本、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待評估土地使用權的土地在基準地價中的土地級別和交易狀況;

8、根據(jù)估價的土地使用權的土地來明確土地使用權評估思路,選樣合適的評估方法進行初步測算,并且確定土地使用權評估終地價。

一、房地產(chǎn)估價方法有哪些

1、成本法：

成本積算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

2、重置成本法：

它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

3、市場比較法：

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。

4、剩余法：

房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

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內(nèi)容審核：劉鵬飛律師

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