物權法規(guī)定包括三個層次：

1.權利人有權流轉建設用地使用權;2.流轉建設用地使用權的方式有轉讓、互換、出資、贈與或者抵押;3.建設用地使用權流轉時必須遵循法律規(guī)定，特別是有關限制性規(guī)定。其中，第三個層次涉及的規(guī)定不僅有物權法，還有土地管理法、城市房地產管理法、擔保法以及城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等其他法律、法規(guī)里的有關規(guī)定。在本條的貫徹和執(zhí)行中要注意吸取已有規(guī)定在貫徹實施中的成果和經驗，使建設用地使用權的流轉更為有序，實現(xiàn)地盡其利。

一、關于建設用地使用權流轉及其方式的法律依據

土地管理法第2條第3款規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依法轉讓?！背鞘蟹康禺a管理法第36條規(guī)定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為?！钡?7條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。”城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第4條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。合法權益受國家法律保護?！钡?9條第l款規(guī)定：“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。”

二、關于對建設用地使用權流轉的限制

1.根據法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對于劃撥取得的建設用地，其流轉要通過行政審批，并交納相應土地出讓金或者土地收益。例如：城市房地產管理法第39條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”第50條規(guī)定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。擔保法第56條規(guī)定，拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優(yōu)先受償權。此外，城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例中也有相應的規(guī)定。

2.根據法律和行政法規(guī)的規(guī)定，即便是以出讓方式取得的建設用地使用權，在有些情況下也是不能直接進人流轉的。例如：城市房地產管理法第37條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第38條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形?！?/p>

第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，井取得土地使用權證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！?/p>

城鎮(zhèn)國有土地使用權暫行條例第19條第2款規(guī)定：“未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓?！?/p>

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內容審核：范美華律師

來源：臨律-建設用地使用權流轉方式是如何的，