近年隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)大和村鎮(zhèn)建設(shè)的飛速發(fā)展，城市和村鎮(zhèn)房屋的拆遷量大量增加，如何做好拆遷評(píng)估工作，作為一個(gè)新的課題擺在我們房地產(chǎn)評(píng)估師的面前，本文僅就做好拆遷評(píng)估中室內(nèi)裝修補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估發(fā)表一些個(gè)人意見。

目前在蘇州市對(duì)室內(nèi)裝修拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估采用政府(由市、區(qū)、鎮(zhèn)分別確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))確定一個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)被拆遷戶的室內(nèi)裝修數(shù)量，裝修的成新率，再套政府確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定補(bǔ)償價(jià)值。

即某項(xiàng)目的補(bǔ)償價(jià)值=某項(xiàng)目的工程量×政府確定的室內(nèi)裝修拆遷補(bǔ)償價(jià)格×成新率。政府規(guī)定中有此項(xiàng)目的照以上公式計(jì)算，政府規(guī)定中沒有的項(xiàng)目則不予以補(bǔ)償評(píng)估。

在實(shí)際評(píng)估中往往有以下幾個(gè)問題，影響了評(píng)估價(jià)值的正確性。

一、政府確定的補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)應(yīng)盡可能符合實(shí)際情況，并作適時(shí)調(diào)整。

《蘇州市房屋重置價(jià)格裝修設(shè)備附著物基本單價(jià)增減額(2000年度)》在確定的時(shí)候，即2000年還是比較客觀的反映了當(dāng)時(shí)室內(nèi)裝修的水平和價(jià)格的基本水準(zhǔn)，但二年多來，裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝修材料價(jià)格已經(jīng)發(fā)生了不小的變化，人工費(fèi)用有了相應(yīng)提高，新的裝修材料，裝修標(biāo)準(zhǔn)不斷出現(xiàn)，高水準(zhǔn)的裝修設(shè)備己經(jīng)百姓家中，特別是上千元的衛(wèi)生潔具、高檔廚柜、超高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)棚等政府標(biāo)準(zhǔn)中沒有的裝修、設(shè)施已經(jīng)頻頻出現(xiàn)，但政府補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不作調(diào)整和補(bǔ)充，給拆遷評(píng)估帶來難題。照政府標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，不能客觀反映裝修價(jià)值;按客觀價(jià)值評(píng)估，又不符合政府確定的標(biāo)準(zhǔn)。以至出現(xiàn)高檔物品作低價(jià)評(píng)估，客觀存在的物品無法評(píng)估，直接損害了被拆遷人的利益。

蘇州市規(guī)定對(duì)裝修及設(shè)備不加區(qū)分一律每年作8%的折舊，這不符合實(shí)際情況。在裝修中因材質(zhì)不同，使用部位不同，使用性質(zhì)不同，使用保養(yǎng)情況不同，每個(gè)項(xiàng)目每年的折舊也應(yīng)不同。例如廣告牌每年折舊8%可能還偏少，因?yàn)槲覀兒苌僖姷揭粋€(gè)廣告牌矗立十二年而小變的。而如農(nóng)村房屋中使用較多的鋼筋混凝土空心板吊頂，只要房屋不拆，鋼筋混凝土空心板吊頂是不可能交換的，所以該項(xiàng)目的折舊率應(yīng)該與房屋折舊率相同，現(xiàn)規(guī)定每年折舊8%就明顯偏高，高檔衛(wèi)生潔具、組合櫥柜、不銹鋼制品、鋁合金門窗等，取每年8%的折舊率也與這些物品的實(shí)際折舊情況不符，所以最好對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的項(xiàng)目細(xì)分一下，研究制定出一個(gè)更切合實(shí)際的折舊率，不宜搞一刀切。在實(shí)際評(píng)估過程中，根據(jù)委估房屋裝修的實(shí)際情況及保養(yǎng)情況，在成新率的確定上可以給房地產(chǎn)估價(jià)師一定的機(jī)動(dòng)權(quán)。

政府作為拆遷的主管部門，為拆遷評(píng)估補(bǔ)償做出一定的標(biāo)準(zhǔn)是可以的，但既然作為一種標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該每年根據(jù)市場的實(shí)際情況及裝修的實(shí)際情況做出相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的實(shí)際情況，讓標(biāo)準(zhǔn)更符合客觀情況，對(duì)拆遷評(píng)估真正起到一種指導(dǎo)作用。

二、各鎮(zhèn)室內(nèi)裝修拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大，影響了拆遷評(píng)估的正確性。

目前各級(jí)鎮(zhèn)政府有權(quán)確定各自的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但因各鎮(zhèn)人員各異，水平各異，指導(dǎo)思想各異，所以制定的標(biāo)準(zhǔn)差異也較大。例如有的把應(yīng)該屬于房屋基本重置價(jià)范圍內(nèi)的普通木門窗在裝修中又一次評(píng)估，有的把門窗套等一些應(yīng)該列入裝修評(píng)估范圍的項(xiàng)目不于評(píng)估，在一定程度上影響了評(píng)估的正確性。標(biāo)準(zhǔn)差異的形成有技術(shù)水平的原因，也有長官意志的影響，還有一些不符合國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》思想的影響。在政府建設(shè)與拆遷補(bǔ)償有矛盾時(shí)，地方政府在制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候往往考慮在一定程度上犧牲被拆遷人的利益，考慮政府少化錢多辦事，有意無意的壓低了一些項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，所以拆遷評(píng)估中一個(gè)普遍現(xiàn)象是新裝修的拆遷戶補(bǔ)償損失大，裝修高標(biāo)準(zhǔn)的拆遷戶補(bǔ)償損失大，這種實(shí)際價(jià)值與拆遷補(bǔ)償價(jià)值之間的差距，與政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有緊密的關(guān)系。

解決此類問題面廣量大，難度很大。一個(gè)是要發(fā)揮上級(jí)管理部門對(duì)下面制定標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，二是發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的技術(shù)指導(dǎo)作用，召集有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師對(duì)制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)頭品足，充分發(fā)表各人的意見供領(lǐng)導(dǎo)決策。其中做好蘇州市的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無疑對(duì)解決該類問題能起到一個(gè)非常大的指導(dǎo)作用。市標(biāo)準(zhǔn)做好了，可以為下面各級(jí)政府制定標(biāo)準(zhǔn)起到一個(gè)指導(dǎo)作用和標(biāo)桿作用，下面的一些缺項(xiàng)也可以參照市標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這將有利十提高拆遷評(píng)估的正確性。

三、努力提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，保證評(píng)估水準(zhǔn)。拆遷評(píng)估是由房地產(chǎn)估價(jià)師具體實(shí)施評(píng)估的，所以努力提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，是保證評(píng)估水準(zhǔn)的重要因素。評(píng)估人員首先應(yīng)該站在公正的立場來進(jìn)行評(píng)估，不管拆遷對(duì)象是誰，多應(yīng)該用一樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)村評(píng)估，不能因人而異，要始終用公正、公平、公開的態(tài)度進(jìn)行工作。

評(píng)估人員要不斷提高自己的綜合技術(shù)水準(zhǔn)，要熟悉裝修的施工方法，熟悉裝修材料的價(jià)格，能區(qū)分裝修材料的材質(zhì)、優(yōu)劣，能比較正確地判斷裝修的成新率。評(píng)估人員應(yīng)該經(jīng)常到建材市場去了解、學(xué)習(xí)裝修材料的性能和價(jià)格，學(xué)習(xí)材質(zhì)的區(qū)分。要學(xué)習(xí)裝修的定額內(nèi)容，了解評(píng)估范圍內(nèi)裝璜公司的裝修價(jià)格，以豐富的知識(shí)來分析判斷委估物業(yè)的價(jià)值。對(duì)自己的評(píng)估結(jié)論要能經(jīng)得起委估方和被拆遷戶的各種提問，要用自己認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度和豐富的專業(yè)知識(shí)去取得委估方和被拆遷戶的信任，在堅(jiān)持原則的基礎(chǔ)來取得被拆遷戶的信任，將有利于拆遷評(píng)估工作的順利進(jìn)行。

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