一、企業(yè)遇拆遷,需要評(píng)估哪些項(xiàng)

企業(yè)拆遷補(bǔ)償種類，主要包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償、企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋的補(bǔ)償、房屋附屬物的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償、員工安置補(bǔ)償、搬遷費(fèi)用補(bǔ)償、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償?shù)?。要?duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、房產(chǎn)價(jià)值、設(shè)備價(jià)值、員工工資進(jìn)行評(píng)估。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義(十六至二十六條)》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

【釋義】本條是關(guān)于房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容的規(guī)定。

房屋征收涉及公民最重要的私有財(cái)產(chǎn)——房屋，在強(qiáng)調(diào)為了公共利益需要征收房屋的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范房屋征收活動(dòng)，保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。從以往實(shí)踐來(lái)看，在所引發(fā)的各種矛盾糾紛中，大多反映的是補(bǔ)償是否公平、公正。從征求意見(jiàn)情況看，群眾最為關(guān)注的也是房屋征收的補(bǔ)償問(wèn)題。

為了更好地保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，保證征收補(bǔ)償公平、合理，本條例對(duì)被征收人的補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。這是新增加的內(nèi)容。

本條第一款規(guī)定的補(bǔ)償包括三項(xiàng)：一是對(duì)被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償。包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償，以及房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附屬物。所謂“附屬物”是指與房屋主體建筑有關(guān)的附屬建筑或構(gòu)筑物。被征收人對(duì)自己的房屋進(jìn)行的裝飾裝修，在征收時(shí)也應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。對(duì)被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償是房屋征收補(bǔ)償中最主要的部分。二是因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；搬遷補(bǔ)償是針對(duì)所有被征收人的。對(duì)于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房；若房屋征收部門(mén)向被征收人提供了周轉(zhuǎn)用房，則不必支付臨時(shí)安置補(bǔ)償。

三是因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是當(dāng)前拆遷矛盾糾紛問(wèn)題突出的重要方面之一。原拆遷條例第三十三條規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，由于規(guī)定比較原則，各地做法不同，產(chǎn)生的問(wèn)題較多。本條例將停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償明確為房屋征收補(bǔ)償?shù)闹匾M成部分，有利于更好地保護(hù)被征收人的利益。

本條第二款對(duì)市、縣級(jí)人民政府制定辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)進(jìn)行了規(guī)定。

與第一款前三項(xiàng)不同，本款規(guī)定的市、縣級(jí)人民政府給予被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，不是普惠的。比如，市、縣級(jí)人民政府規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)是針對(duì)按期搬遷的被征收人的；如果被征收人未按期搬遷，就不能夠享受政府給予的獎(jiǎng)勵(lì)。市、縣級(jí)人民政府規(guī)定的補(bǔ)助也是如此。補(bǔ)助可能是針對(duì)生活困難救助、重大疾病救助以及住房困難家庭的。例如，上海市規(guī)定，拆遷舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，為滿足被拆除房屋基本使用功能(衛(wèi)生、廚房)，增加套型面積補(bǔ)貼，每戶補(bǔ)貼建筑面積15平方米。廣州市在舊城改造過(guò)程中，為鼓勵(lì)居民外遷，對(duì)歷史舊城區(qū)范圍內(nèi)的拆遷居民，除正常補(bǔ)償外，另外按照被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的百分之二十給予補(bǔ)助。

一、企業(yè)拆遷怎么進(jìn)行補(bǔ)償

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義(十六至二十六條)》第二十五條房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

【釋義】本條是關(guān)于征收補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容和當(dāng)事人不履行協(xié)議情形的規(guī)定。

征收補(bǔ)償協(xié)議是約定征收當(dāng)事人之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同。依法訂立的補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。依法訂立的協(xié)議，受法律保護(hù)。

本條第一款對(duì)補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容作了規(guī)定。一般包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。此外，協(xié)議一般還包括違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的辦法等內(nèi)容。補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后可以修改。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額和支付期限、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限等；對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，補(bǔ)償協(xié)議主要應(yīng)載明用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)結(jié)算、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等。

本條第二款對(duì)征收當(dāng)事人一方不履行協(xié)議的處理情況作了規(guī)定。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方不履行的，另一方當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟，要求對(duì)方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

二、拆遷企業(yè)應(yīng)由哪方選擇評(píng)估公司

法律分析：拆遷企業(yè)應(yīng)由拆遷人或被拆遷人選擇評(píng)估公司?？梢杂刹疬w人推舉估價(jià)機(jī)構(gòu)，也可以由拆遷人與被拆遷人一同選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)，無(wú)法達(dá)成一致的由拆遷管理部門(mén)出面干涉，還可以由被拆遷人自行選擇已公示并符合條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、企業(yè)遇拆遷，需要評(píng)估哪些項(xiàng)

企業(yè)拆遷補(bǔ)償種類，主要包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償、企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋的補(bǔ)償、房屋附屬物的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償、員工安置補(bǔ)償、搬遷費(fèi)用補(bǔ)償、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償?shù)?。要?duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、房產(chǎn)價(jià)值、設(shè)備價(jià)值、員工工資進(jìn)行評(píng)估。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例釋義(十六至二十六條)》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

【釋義】本條是關(guān)于房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容的規(guī)定。

房屋征收涉及公民最重要的私有財(cái)產(chǎn)——房屋，在強(qiáng)調(diào)為了公共利益需要征收房屋的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格規(guī)范房屋征收活動(dòng)，保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。從以往實(shí)踐來(lái)看，在所引發(fā)的各種矛盾糾紛中，大多反映的是補(bǔ)償是否公平、公正。從征求意見(jiàn)情況看，群眾最為關(guān)注的也是房屋征收的補(bǔ)償問(wèn)題。

為了更好地保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，保證征收補(bǔ)償公平、合理，本條例對(duì)被征收人的補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。這是新增加的內(nèi)容。

本條第一款規(guī)定的補(bǔ)償包括三項(xiàng)：一是對(duì)被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償。包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償，以及房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附屬物。所謂“附屬物”是指與房屋主體建筑有關(guān)的附屬建筑或構(gòu)筑物。被征收人對(duì)自己的房屋進(jìn)行的裝飾裝修，在征收時(shí)也應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。對(duì)被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償是房屋征收補(bǔ)償中最主要的部分。二是因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);搬遷補(bǔ)償是針對(duì)所有被征收人的。對(duì)于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房;若房屋征收部門(mén)向被征收人提供了周轉(zhuǎn)用房，則不必支付臨時(shí)安置補(bǔ)償。

三是因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是當(dāng)前拆遷矛盾糾紛問(wèn)題突出的重要方面之一。原拆遷條例第三十三條規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，由于規(guī)定比較原則，各地做法不同，產(chǎn)生的問(wèn)題較多。本條例將停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償明確為房屋征收補(bǔ)償?shù)闹匾M成部分，有利于更好地保護(hù)被征收人的利益。

本條第二款對(duì)市、縣級(jí)人民政府制定辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)進(jìn)行了規(guī)定。

與第一款前三項(xiàng)不同，本款規(guī)定的市、縣級(jí)人民政府給予被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，不是普惠的。比如，市、縣級(jí)人民政府規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)是針對(duì)按期搬遷的被征收人的;如果被征收人未按期搬遷，就不能夠享受政府給予的獎(jiǎng)勵(lì)。市、縣級(jí)人民政府規(guī)定的補(bǔ)助也是如此。補(bǔ)助可能是針對(duì)生活困難救助、重大疾病救助以及住房困難家庭的。例如，上海市規(guī)定，拆遷舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，為滿足被拆除房屋基本使用功能(衛(wèi)生、廚房)，增加套型面積補(bǔ)貼，每戶補(bǔ)貼建筑面積15平方米。廣州市在舊城改造過(guò)程中，為鼓勵(lì)居民外遷，對(duì)歷史舊城區(qū)范圍內(nèi)的拆遷居民，除正常補(bǔ)償外，另外按照被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的百分之二十給予補(bǔ)助。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

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