一、企業(yè)拆遷中，對于土地使用權(quán)的補償并不少，您拿到了嗎？

相較個人土地房屋征收拆遷來說，企業(yè)拆遷更加復(fù)雜。實踐中，征收方多將企業(yè)的土地使用權(quán)補償和企業(yè)廠房及其他地上附著物混為一談，而拒絕對企業(yè)土地使用權(quán)部分單獨進行補償。

這樣的補償權(quán)利缺位，使很多企業(yè)在拆遷時面臨補償與損失難以對等的困境。但實踐中多數(shù)企業(yè)更多地將注意力集中在了廠房補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)炔糠?，對土地?quán)利補償沒有太多關(guān)注。

那么企業(yè)拆遷中，土地使用權(quán)補償部分是不是真的存在呢？企業(yè)用地是劃撥的、租用的有何區(qū)別，土地補償是否應(yīng)該歸企業(yè)所有呢？拆遷律師今天就來為大家簡單解析相關(guān)問題。

一，劃撥出讓等方式取得國有土地，應(yīng)該得到補償，但租地不一定！

如果有一家企業(yè)是通過招拍掛或者劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，那么根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，無論征地項目是為公共利益需要使用土地的；還是舊城改造項目需要調(diào)整使用土地的，都應(yīng)當因土地使用權(quán)被回收，而對土地使用權(quán)人(企業(yè))進行合理補償。

但拆遷律師要特別提出的一點是，對于租賃國有土地的企業(yè)，由于租賃權(quán)屬于債權(quán)而非用益物權(quán)，對于這類情況下企業(yè)并不是直接的土地被征收人，所以土地使用權(quán)補償和我們以上所說的情況略有不同，企業(yè)能不能拿到土地補償、能夠分到多少土地補償，需要由企業(yè)結(jié)合實際情況自己去爭取。

二、承包耕地搞蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場經(jīng)營，征收時應(yīng)該給土地補償

如果一家企業(yè)是通過承包集體土地，或者經(jīng)營權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓等合法流轉(zhuǎn)途徑取得承包地，并依法用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，如蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場等，土地的性質(zhì)沒有發(fā)生改變，還是集體非建設(shè)用地。

那么拆遷時，實際上企業(yè)和承包土地的普通農(nóng)民差不多，企業(yè)本身就是土地承包權(quán)或經(jīng)營權(quán)人，征收方應(yīng)當直接根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，參照“該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”的補償標準計算土地補償費，企業(yè)當然有權(quán)利主張這部分土地補償費。

三、當企業(yè)使用集體建設(shè)用地時，征收方很可能會以違法用地為由不予補償

1、《土地管理法》中有規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通常情況下，只有先將土地依法征收轉(zhuǎn)為國有，再由企業(yè)繳納土地出讓金后，才能正常使用。

如果一家企業(yè)直接使用集體土地，拆遷方往往會因此提出企業(yè)沒有土地使用權(quán)補償。但是對于企業(yè)來說，有時候是在一些招商引資的政策下取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)，不問緣由地一刀切拒絕對企業(yè)進行土地補償顯然是不合理的。

2、集體建設(shè)用地不能隨便買賣，相關(guān)法律法規(guī)目前仍處于相對缺失的狀態(tài)，在新《土地管理法》正式出臺實施以前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市交易，仍舊停留在各地區(qū)試點進行試驗和總結(jié)經(jīng)驗的階段。

也就是說，企業(yè)所在的地方不同，所面臨的具體管理規(guī)定和政策很有可能相差較大。企業(yè)在遇到征地拆遷時，要結(jié)合具體情況和當?shù)氐囊?guī)定，確定自己能按照何種標準爭取土地使用權(quán)補償。

3、最讓企業(yè)主感到頭疼的是自己買地貴、征地補償?shù)?。即使是使用集體建設(shè)用地，企業(yè)用地時往往也需要投入相當大的一筆資金。然而拆遷時，如果企業(yè)得不到土地補償，這部分用地成本就成了企業(yè)自己承擔的損失。

當企業(yè)拆遷后再到市場上從新購買土地時，企業(yè)不一定能夠承受拆遷補償和買地費用之間的巨大差價。

拆遷律師認為，實踐中拆遷方應(yīng)當考慮到，盡管集體建設(shè)用地入市交易仍舊缺乏明確的法律規(guī)定和定價標準，但企業(yè)依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，或通過合法途徑以租賃、受讓等方式取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)的，土地的實際價值并不比國有工業(yè)用地要低。

因而在計算企業(yè)拆遷補償時，拆遷方應(yīng)當參照土地具體體現(xiàn)的實際價值，充分考慮企業(yè)在搬遷后的重建安置問題，對企業(yè)拆遷損失進行合法合理、全面充分的評估，給予企業(yè)合理的補償安置條件。

企業(yè)拆遷中對土地使用權(quán)的補償，是一個既有極強的現(xiàn)實性，又有法理深度的問題。應(yīng)當明確的是，無論企業(yè)的土地性質(zhì)是怎樣的，只要企業(yè)是通過合法途徑取得土地使用權(quán)的，在拆遷時，企業(yè)都有權(quán)主張該部分補償。

二、企業(yè)拆遷補償包括土地嗎

法律分析：企業(yè)拆遷是征地拆遷活動中的一個復(fù)雜情況，其補償內(nèi)容主要包括以下幾個方面：企業(yè)未到期的土地使用權(quán)補償和國有土地出讓補償，應(yīng)當按照市場基準價評估。自建廠房、職工宿舍、倉庫的，對自建房屋進行評估和補償；租賃廠房的，對租金損失進行補償。房屋裝修及附屬設(shè)施的補償，包括水、電等不可移動的附屬設(shè)施，應(yīng)當結(jié)合裝修或建設(shè)成本、使用年限等因素進行評估和補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋

三、企業(yè)拆遷土地補償這一塊可不少,您拿到了嗎

一，劃撥出讓等方式取得國有土地，應(yīng)該得到補償，但租地不一定！

如果有一家企業(yè)是通過招拍掛或者劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，那么根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，無論征地項目是為公共利益需要使用土地的；還是舊城改造項目需要調(diào)整使用土地的，都應(yīng)當因土地使用權(quán)被回收，而對土地使用權(quán)人(企業(yè))進行合理補償。

但特別提出的一點是，對于租賃國有土地的企業(yè)，由于租賃權(quán)屬于債權(quán)而非用益物權(quán)，對于這類情況下企業(yè)并不是直接的土地被征收人，所以土地使用權(quán)補償和我們以上所說的情況略有不同，企業(yè)能不能拿到土地補償、能夠分到多少土地補償，需要由企業(yè)結(jié)合實際情況自己去爭取。

二、承包耕地搞蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場經(jīng)營，征收時應(yīng)該給土地補償

如果一家企業(yè)是通過承包集體土地，或者經(jīng)營權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓等合法流轉(zhuǎn)途徑取得承包地，并依法用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，如蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場等，土地的性質(zhì)沒有發(fā)生改變，還是集體非建設(shè)用地。

那么拆遷時，實際上企業(yè)和承包土地的普通農(nóng)民差不多，企業(yè)本身就是土地承包權(quán)或經(jīng)營權(quán)人，征收方應(yīng)當直接根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，參照“該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”的補償標準計算土地補償費，企業(yè)當然有權(quán)利主張這部分土地補償費。

三、當企業(yè)使用集體建設(shè)用地時，征收方很可能會以違法用地為由不予補償

1、《土地管理法》中有規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通常情況下，只有先將土地依法征收轉(zhuǎn)為國有，再由企業(yè)繳納土地出讓金后，才能正常使用。

如果一家企業(yè)直接使用集體土地，拆遷方往往會因此提出企業(yè)沒有土地使用權(quán)補償。但是對于企業(yè)來說，有時候是在一些招商引資的政策下取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)，不問緣由地一刀切拒絕對企業(yè)進行土地補償顯然是不合理的。

2、集體建設(shè)用地不能隨便買賣，相關(guān)法律法規(guī)目前仍處于相對缺失的狀態(tài)，在新《土地管理法》正式出臺實施以前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市交易，仍舊停留在各地區(qū)試點進行試驗和總結(jié)經(jīng)驗的階段。

也就是說，企業(yè)所在的地方不同，所面臨的具體管理規(guī)定和政策很有可能相差較大。企業(yè)在遇到征地拆遷時，要結(jié)合具體情況和當?shù)氐囊?guī)定，確定自己能按照何種標準爭取土地使用權(quán)補償。

3、最讓企業(yè)主感到頭疼的是自己買地貴、征地補償?shù)?。即使是使用集體建設(shè)用地，企業(yè)用地時往往也需要投入相當大的一筆資金。然而拆遷時，如果企業(yè)得不到土地補償，這部分用地成本就成了企業(yè)自己承擔的損失。

當企業(yè)拆遷后再到市場上從新購買土地時，企業(yè)不一定能夠承受拆遷補償和買地費用之間的巨大差價。

實踐中拆遷方應(yīng)當考慮到，盡管集體建設(shè)用地入市交易仍舊缺乏明確的法律規(guī)定和定價標準，但企業(yè)依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，或通過合法途徑以租賃、受讓等方式取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)的，土地的實際價值并不比國有工業(yè)用地要低。

因而在計算企業(yè)拆遷補償時，拆遷方應(yīng)當參照土地具體體現(xiàn)的實際價值，充分考慮企業(yè)在搬遷后的重建安置問題，對企業(yè)拆遷損失進行合法合理、全面充分的評估，給予企業(yè)合理的補償安置條件。

企業(yè)拆遷中對土地使用權(quán)的補償，是一個既有極強的現(xiàn)實性，又有法理深度的問題。應(yīng)當明確的是，無論企業(yè)的土地性質(zhì)是怎樣的，只要企業(yè)是通過合法途徑取得土地使用權(quán)的，在拆遷時，企業(yè)都有權(quán)主張該部分補償。

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