#拆遷補償安置款，拆遷人有權(quán)直接分配么？#

案例分析李某居住在上海市黃浦區(qū)某街道一房屋內(nèi)。房屋是公房，承租人是李某的爺爺，房屋共有李某，奶奶，爺爺和李某的小姨居住。2010年，房屋因市政基礎(chǔ)建設(shè)需要拆遷。李某的爺爺作為承租人，與動遷組簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷協(xié)議明確表明，拆遷補償安置的對象為：李某，爺爺，奶奶和李某的小姨。拆遷補償共計補償一套房屋和30萬的拆遷補償款，其中房屋的產(chǎn)權(quán)為爺爺，奶奶和李某的小姨共有。拆遷補償款歸李某一人所有。李某要求將房屋的產(chǎn)權(quán)列為四人共同擁有，30萬拆遷補償款四人共同分割。爺爺、奶奶及小姨不同意，以房屋拆遷補償是由動遷組直接分配的，不能再分。李某咨詢律師：請問拆遷組有權(quán)直接分配么？律師解答李某居住的房屋是公房，公房簽訂拆遷補償安置協(xié)議時，需要房屋的承租人與拆遷人簽訂，簽訂后的拆遷補償安置歸李某，爺爺，奶奶及小姨共同共有，其具體的如何分配應(yīng)該由共有人共同協(xié)商確定，協(xié)商不成，可以通過訴訟解決。拆遷人將補償款給予被拆遷人后，無權(quán)干涉共有人對其拆遷補償款的分配。法律依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第13條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第95條共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。其他共有人明知而未提出異議的，可以認定有效。

#怎樣合理選擇拆遷補償方式？#

怎樣合理選擇拆遷補償方式？ 被拆遷人在拆遷中往往處于被動的地位，因此許多被拆遷人錯過了能夠合法保護自己合法權(quán)益的時間和機會，我們將在近期進一步探討被拆遷人如何通過法律賦予的手段保護自己的合法權(quán)益。 案例：初某在北京市xx區(qū)xx路23號有私房一處，建筑面積121平方米左右，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱開發(fā)商)擬拆遷該地塊并建設(shè)高檔公寓，按照北京市的拆遷補償價格，初某私有房屋經(jīng)評估作價每平方米的區(qū)位補償價格為人民幣4300元，開發(fā)商要求按照評估的價格給予初某補償，初某不同意，雙方未能達成拆遷協(xié)議，開發(fā)商申請北京市xx區(qū)建設(shè)委員會裁決本案。 初某找到張翔律師工作室要求解決本案。 初某在本案中提出的問題是：對經(jīng)評估作價的重置成新價格沒有異議，之所以與開發(fā)商未能達成拆遷協(xié)議的原因是：開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一期項目的銷售價格為每平方米11000元，現(xiàn)補償給初某的房屋只能購買同地區(qū)房屋的60平方米左右，因此不同意開發(fā)商的拆遷補償方案。 我們經(jīng)分析，本案的拆遷爭議實際上是補償價格的爭議，對該爭議如果在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)解決存在的問題如下： 首先，初某私有的房屋的補償價格作價的依據(jù)是2001年北京市公布的拆遷補償價格標準，而現(xiàn)行的市場價格已經(jīng)遠遠超過了2001年的市場價格，因此初某即使提出了拆遷補償?shù)膬r格復(fù)核，也仍然不能實現(xiàn)其目的。 其次，初某要求按照開發(fā)商銷售商品房的價格進行拆遷補償也沒有法律依據(jù)。 我們進一步研究了初某的要求后，提出的對策如下： 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，被拆遷人有權(quán)利選擇拆遷補償?shù)姆绞?，即是按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補償，由被拆遷人選擇。 根據(jù)上述法律規(guī)定，我們代理初某向開發(fā)商和建委提出：初某要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不實行貨幣補償。 提出上述意見后，開發(fā)商以該地區(qū)沒有產(chǎn)權(quán)調(diào)換只能實行貨幣補償為由拒絕了初某的要求，建委的工作人員也解釋說只能貨幣補償，沒有批準產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 我們根據(jù)建委工作人員的意見，明確提出建委的意見不能成立，違反了《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。 在這種情況下，我們還就建委審批的拆遷方案提起了訴訟，在該案的審理過程中，開發(fā)商同意按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式與初某進行拆遷補償，但提出：初某私有的房屋只能按照拆遷評估價格，而開發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房有二，其一是開發(fā)商建造的原地回遷的房屋，每平方米的售價按照11000元計價，其二是位于海淀區(qū)山后地區(qū)的房屋，每平方米售價4500元。 我們拒絕了開發(fā)商提出的上述意見，并明確提出：在進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，開發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋也只能按照2001年的評估價格進行評估，確定拆遷補償?shù)膬r格，開發(fā)商在這種情況下不得不妥協(xié)，最后與初某達成了拆遷協(xié)議，對初某私有房屋按照每平方米9800元的標準進行了拆遷補償。 我們最終撤回了對拆遷主管部門的行政訴訟，案件終結(jié)。 案例結(jié)論： 在北京市，許多被拆遷人均提出，按照2001年公布的拆遷評估價格進行拆遷補償，已經(jīng)遠遠低于現(xiàn)在的商品房價格，在這種情況下，許多被拆遷人選擇了被動的等待。 其實，上述案例提供了一個比較完整的思路：即被拆遷人可以選擇按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行拆遷補償，在選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式進行拆遷補償?shù)那闆r下，被拆遷人可以要求原地回遷，這對拆遷人的影響將可能比較大，在雙方進行選擇的過程中，相互的妥協(xié)必然就產(chǎn)生了。

#違章建筑在拆遷中的賠償問題 。#

城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條明確規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)”可以說據(jù)此明確了拆除違章建筑的權(quán)力由縣級以上政府主管部門統(tǒng)一行使。違章建筑是指違反《土地管理法》《城市規(guī)劃法》《建筑法》和《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理條例》等的規(guī)定建設(shè)的房屋及其設(shè)施。違章建筑主要包括：未申請或申請未獲得批準，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；擅自改變使用性質(zhì)建成的建筑，擅自將臨時建筑建設(shè)成為永久性的建筑。首先，在拆遷補償中要注意區(qū)分違章建筑和建筑使用的材料。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。違章建筑人對違章建筑使用的材料享有合法的財產(chǎn)權(quán)。因此，拆遷人在拆除違章建筑時依法不給予補償，并不意味著對拆除違章建筑使用的材料也不給予補償。其次，在拆遷補償中，要注意區(qū)分違章建筑和建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。違章建筑按照有無土地適用權(quán)的標準基本上可以分為兩類：一類是取得土地使用權(quán)的違章建筑，一類是未取得土地使用權(quán)的違章建筑。如果違章建筑具有合法的土地使用權(quán)，即使在拆遷時不就拆除違章建筑本身補償違章建筑人，也必須考慮土地使用權(quán)對違章建筑人的財產(chǎn)利益。如果土地使用權(quán)是通過劃撥方式得來的，拆遷人可以不補償使用該土地的違章建筑人；但是如果土地使用權(quán)是通過出讓方式得來，違法建筑人繳足了土地出讓金但出讓年限還未到期時，拆遷人應(yīng)當就拆除違章建筑給違章建筑人造成的土地使用收益的損失予以適當補償。再次，在拆遷補償中，要注意區(qū)分違章建筑和建筑內(nèi)的財產(chǎn)。違章建筑內(nèi)的財產(chǎn)可以獨立于違章建筑存在，系違章建筑人的合法財產(chǎn)，依法應(yīng)當受到保護。拆遷人在拆除違章建筑的過程中，不得侵犯違章建筑人的違章建筑內(nèi)的合法財產(chǎn)權(quán)益，否則應(yīng)當承擔法律責任。另外，在拆遷補償中，要注意區(qū)分拆遷補償款和拆遷補助費。雖然我國《城市拆遷管理條例》明確規(guī)定：拆除違章建筑不予補償，但是這只能說明違章建筑人不能獲得拆遷補償款，拆遷人仍要依法向違章建筑人支付拆遷補助費。拆遷補助費包括搬遷補助費和臨時安置補助費等其它費用。拆遷人不得因違章建筑拒絕向違章建筑人支付搬遷補助費和臨時安置補助費等費拆遷補助費的請求。拆遷補償是指拆遷人依法拆遷，應(yīng)當給付被拆遷人和房屋承租人的補償；拆遷賠償是指拆遷人在拆遷過程中，由于拆遷程序和手段違法，侵害了被拆遷人和房屋承租人的合法權(quán)益時應(yīng)當依法賠償損失。本文的拆遷賠償僅限于討論對違章建筑人的拆遷賠償。最后，在拆遷補償中，要注意轉(zhuǎn)化的違章建筑的特殊情況。所謂轉(zhuǎn)化的違章建筑，主要是指因為超過批準期限，由臨時建筑轉(zhuǎn)化成的違章建筑。轉(zhuǎn)化的違章建筑和批準期限內(nèi)的臨時建筑的區(qū)分點就是批準期末，批準期初至批準期末為合法建筑，超過批準期末，仍未拆除的，為違章建筑。筆者認為，并非所有的轉(zhuǎn)化的違章建筑，在拆除時，都不予補償。如果存在以下兩種情況：（一）不可抗力阻礙臨時建筑在批準期限內(nèi)拆除的；（二）臨時建筑不被拆除是為了保護另外一個更大的利益，致使超過批準期限仍未拆除的。在這兩種情況下，拆遷人拆除違章建筑時，應(yīng)當按照國家或者地方的標準補償違章建筑人。比如，違章建筑的承租人履行了一般情況下的注意義務(wù)，仍然對其承租的房屋系違章建筑不知情，拆遷人如果拆除該違章建筑，應(yīng)當依法對該房屋承租人補償安置。從法理的角度分析，任何人不應(yīng)當由于第三人的原因喪失其合法權(quán)益。拆遷人不能由于違章建筑人的過錯拒絕對對違章建筑使用人補償安置。

#什么情況下被拆遷人才能獲得雙倍賠償?#

根據(jù)法律規(guī)定，征收拆遷的補償按照房屋和土地的實際面積進行，補償標準按照不低于周邊新建的類似房地產(chǎn)的市場價。沒有“雙倍賠償”這一說法。 法律參考：國務(wù)院令第590號，第三章 補償

#城市房屋拆遷中對一房兩戶的情況怎樣補償安置#

城市房屋屋拆遷補償是針對房屋產(chǎn)權(quán)也就是所有權(quán)進行的補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人是指“被拆遷房屋的所有權(quán)人”，沒有自己是合法房屋所有權(quán)人的證明文件（一般是房屋所有權(quán)證，和戶口本無關(guān)），從法律意義上說也就不是拆遷當事人，自然不能得到補償。有戶無房的那家不管是和房主是租賃還是借住，都是另外的法律關(guān)系，拆遷補償只能給房主，也就是所有權(quán)人。但是如果該有戶無房戶只有這一套房屋用于居住，一般為保障其基本居住需要，拆遷人應(yīng)為其安排周轉(zhuǎn)房，拆遷后后的安置房他也有權(quán)繼續(xù)繼續(xù)居住，是否支付相應(yīng)租金要看拆遷之前和房主如何約定的。在實踐中也有拆遷人愿意對無房有戶的情況進行額外補償?shù)模灰p方達成一致簽訂協(xié)議，任何法律法規(guī)也不會干涉。但是反過來說，如果拆遷人不愿意支付這部分額外補償，其的主張和要求也沒有法律上的支持依據(jù)，因為畢竟不是合法的被拆遷人，不具備拆遷補償安置的主體資格。

#房屋拆遷補償糾紛如何處理#

看該房屋拆遷補償糾紛性質(zhì)如何再分別處理：1）對被征收房屋的價值評估不滿，可以申請可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。2）對房屋的征收決定或者征收補償決定不滿，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。3）如房屋征收部門不履行征收補償協(xié)議，可以提起訴訟。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條：房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

#請問哪里有關(guān)于拆遷過程中對承租人補償?shù)母鞣N情形供參考的案例！望知情者告之#

萬變不離其宗，動拆遷過程中，裝修、拆遷及各種相關(guān)補償都是由拆遷人統(tǒng)一發(fā)放給被拆遷人的，這里的被拆遷人指產(chǎn)權(quán)人，而承租人的損失，是由租賃人（產(chǎn)權(quán)人）來承擔的。不管是協(xié)商，訴訟，官司，租賃人是你的訴求對象，至于賠償方案可參考租賃合同的賠償事項，如果牽涉到房屋的裝修費用，可通過雙方認可的評估機構(gòu)進行裝修評估確認。

#重慶最牛的釘子戶事件始末及處理結(jié)果#

重慶“釘子戶”獲拆遷安置房及90萬元營業(yè)損失 從重慶市九龍坡區(qū)法院３日舉行的重慶“釘子戶”拆遷案新聞發(fā)布會上獲悉，重慶“釘子戶”吳蘋夫婦與開發(fā)商達成協(xié)議，選擇實物商品房安置，并獲得９０萬元營業(yè)損失補償。 法院認為“釘子戶”案對城市拆遷意義深遠 重慶市九龍坡區(qū)法院３日就重慶“釘子戶”拆遷案舉行了新聞發(fā)布會，指出此案對城市拆遷工作意義深遠。 重慶市九龍坡區(qū)法院院長張立說，重慶九龍坡區(qū)鶴興路片區(qū)１７號房屋拆案對今后的城市拆遷工作不僅沒有負面影響，反而具有積極的深遠意義。 重慶“最?！薄搬斪討簟迸c開發(fā)商已達成和解 ２日下午，重慶市九龍坡區(qū)拆遷“釘子戶”吳蘋夫婦與開發(fā)商達成和解，吳蘋夫婦同意接受易地實物安置，并自愿搬遷。 據(jù)九龍坡區(qū)法院有關(guān)人士透露，在４月２日下午達成的協(xié)議中，吳蘋夫婦同意接受易地實物安置，在沙坪壩區(qū)置換一套商業(yè)用房。該人士透露，雙方的協(xié)議上沒有關(guān)于補償金的事項。

#一個關(guān)于建筑法方面的一個案例求解釋#

這個建筑是否違法建筑，完全不影響這個建筑施工合同的合同效力的。法院審理建筑施工合同糾紛案件的時候，只要施工方履行了合同義務(wù)，就有權(quán)利要求工程款的。您可以直接參考合同法的規(guī)定。

#關(guān)于農(nóng)村宅基地在拆遷中的賠償問題#

具體需要根據(jù)當?shù)氐恼叽_定，可以獲得房屋的拆遷補償，對于人口安置補償，可能會遇到些問題。

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投稿：孟欣

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