一、政府征收補(bǔ)償談?wù)効捶?/h3>

政府征收補(bǔ)償是指政府為了公共利益的需要，依法對土地、房屋等財產(chǎn)進(jìn)行征收時，向被征收人提供的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。以下是對政府征收補(bǔ)償?shù)脑敿?xì)看法：

一、征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t

政府征收補(bǔ)償應(yīng)遵循公平、合理的原則，確保被征收人的合法權(quán)益得到保障。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十八條，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

二、征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

征收補(bǔ)償通常包括以下內(nèi)容：

土地補(bǔ)償費：根據(jù)土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值等因素確定。

安置補(bǔ)助費：用于安置被征收人的費用，確保其生活水平不降低。

地上附著物和青苗補(bǔ)償費：對被征收土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等進(jìn)行的補(bǔ)償。

社會保障費用：將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系，確保其長遠(yuǎn)生計。

三、征收補(bǔ)償?shù)某绦?

政府在征收過程中應(yīng)遵循法定程序，確保征收補(bǔ)償?shù)墓叫院秃侠硇?。具體程序包括：

公告征收決定：政府應(yīng)在征收前進(jìn)行公告，明確征收范圍、目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

開展現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估：政府應(yīng)對征收范圍內(nèi)的土地、房屋等財產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查，并評估征收可能帶來的社會穩(wěn)定風(fēng)險。

制定并公告補(bǔ)償方案：政府應(yīng)根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定補(bǔ)償方案，并公告征求被征收人的意見。

簽訂補(bǔ)償協(xié)議并支付補(bǔ)償款：政府應(yīng)與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并按照協(xié)議約定支付補(bǔ)償款。

四、總結(jié)

政府征收補(bǔ)償是確保公共利益與被征收人合法權(quán)益之間平衡的重要措施。在征收過程中，政府應(yīng)遵循公平、合理的原則，依法進(jìn)行征收并給予被征收人合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，確保其生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。同時，政府還應(yīng)加強(qiáng)與被征收人的溝通與協(xié)商，確保征收工作的順利進(jìn)行。

二、和征收方談補(bǔ)償時,需要注意些什么

和征收方談補(bǔ)償時,需要注意些什么

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格等行動來實現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子?他們有沒有權(quán)限?又有著怎樣的背景?做好了這些充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對了。

其二，少說多聽，不要輕易亮底

征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實報價直接透露給對方。因為一旦對方知道了你的底線，主動權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補(bǔ)償條件時明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地;另一方面不要直接說出自己的心理價位，這樣可能會沒有了爭取更高補(bǔ)償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對策略，掌握談判的主動權(quán)。

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句：這個我說了也不算、這個超出我決定的權(quán)限了，必須回去請示領(lǐng)導(dǎo)，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認(rèn)一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對方在關(guān)鍵時刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權(quán)時間。實踐中，一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。

其四，合理報價，不漫天要價

給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導(dǎo)致直接談崩;要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補(bǔ)償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律依據(jù)的;其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實現(xiàn)。

其五，找出征收方的違法點，以備靈活運(yùn)用

征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。這時你指出它的違法點，往往可以提高談判的籌碼。因為拆遷方會懼怕一旦在某起涉及項目的行政訴訟中敗訴，整個拆遷項目的進(jìn)度將會受到影響，他們就會遭受極大的損失。所以談判時抓住對方的破綻和弱點，對最終獲得一個滿意的談判結(jié)果也能起到重要作用。當(dāng)然，這就需要被征收人對590號令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有相當(dāng)程度的基礎(chǔ)和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識儲備都不對等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。

其六，房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎

房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。房子是要求補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆，之后的維權(quán)和談判將變得困難重重。而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律效力，之后再想反悔也很難。所以大家一定要謹(jǐn)記，對待房子和補(bǔ)償協(xié)議這兩個對拆遷至關(guān)重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協(xié)議。只要堅守住房子這個陣地，在對補(bǔ)償安置不滿時暫不簽字，你手中就還有談判的砝碼，就有機(jī)會在之后的維權(quán)中為自己爭取一個滿意的補(bǔ)償。

其七，適時提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程

還要提醒大家注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協(xié)議，就可以安心的等征收方來找自己協(xié)商談判了。要防備對方看你一直不肯合作，為了爭取時間，去啟動司法強(qiáng)拆的程序或者直接實施違法逼遷強(qiáng)拆。應(yīng)對策略就是及時通過行政訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時依據(jù)590號令的規(guī)定來提起針對征收補(bǔ)償決定的復(fù)議、訴訟，就可以有效的暫停司法強(qiáng)拆的推進(jìn)步伐，將案件引入到法治軌道上去。在提起的時間點上，通常來說，可以稍微向后拖延一下，在6個月的起訴期限屆滿前提起，充分利用這段起訴期限來收集項目涉嫌違法及補(bǔ)償安置顯著偏低、不合理的證據(jù)，這是高明的做法。

三、和征收方談補(bǔ)償時，需要注意些什么？

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格等行動來實現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權(quán)限？又有著怎樣的背景？做好了這些充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對了。其二，少說多聽，不要輕易亮底征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實報價直接透露給對方。因為一旦對方知道了你的底線，主動權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補(bǔ)償條件時明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；另一方面不要直接說出自己的心理價位，這樣可能會沒有了爭取更高補(bǔ)償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對策略，掌握談判的主動權(quán)。其三，跟有決定權(quán)的人談判與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句：這個我說了也不算、這個超出我決定的權(quán)限了，必須回去請示領(lǐng)導(dǎo)，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認(rèn)一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對方在關(guān)鍵時刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權(quán)時間。實踐中，一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。其四，合理報價，不漫天要價給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導(dǎo)致直接談崩；要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補(bǔ)償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實現(xiàn)。不管征收方是行政單位還是普通的私人企業(yè)，被拆遷戶在和當(dāng)事人談判的時候，有一個最關(guān)鍵的問題就是要了解拆遷政策才行，尤其是和政府部門談判的時候，不要覺得對方是國家單位，有問題也唯唯諾諾的不敢說出來，如果實在不懂得怎么談判的話要請律師。

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