一、疫情延期交樓是否有逾期交房違約金？開發(fā)商格式合同不合理可否破

一、題記

近期，有好幾個客戶向李維常律師團(tuán)隊咨詢，說之前買了期房合同約定了交房日期，但是開發(fā)商都發(fā)函告知因為疫情不可抗力的影響，不得不延期交房且沒有任何逾期交房違約金。請問開發(fā)商這個說法符合法律規(guī)定嗎？另外，還有的《商品房買賣合同》里面開發(fā)商約定了比如日0.05‰的（年化不到2%年利率）的超低逾期交房違約金，甚至在合同約定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約金累計總額最高不超過該商品房總房價款的1%等等不合理情況，請問開發(fā)商的這個約定有效嗎？來看廣東省中山市的一個商品房買賣糾紛案例。

二、案情簡介

1、合同簽訂情況，合同約定購房者逾期責(zé)任：2015年4月30日，曾某與某公司簽訂《中山市商品房買賣合同》約定，曾某以608000元的價格購買某公司開發(fā)建設(shè)的位于中山市火炬開發(fā)區(qū)X房屋，合同第七條約定，買受人如未按合同約定的時間付款的，則自逾期之日起，出賣人有權(quán)要求買受人每日按總房價款的0.01%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，逾期超過30天的，出賣人隨時有權(quán)在無需催告買受人的情況下解除合同，將該商品房另行出售（出售所得全部款項歸出賣人所有），同時買受人還應(yīng)再按總房價的20%向出賣人支付違約金……；

2、交房約定標(biāo)準(zhǔn)，合同約定開發(fā)商逾期責(zé)任：合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前，依照國家和該商品房所在地人民政府的有關(guān)規(guī)定，在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗收備案手續(xù)，取得《中山市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》，并將符合本合同約定的商品房交付買受人使用；第九條約定，出賣人如未按本合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的期限交房，則自本合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的最后交房期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款0.01%的違約金；若逾期超過360日仍未能交付該商品房的，則買受人有權(quán)解除合同；出賣人承擔(dān)逾期交房的違約金累計總額最高不超過該商品房總房價款的1%；

3、交房約定和實際交付情況：合同第十一條約定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。合同簽訂后，曾某如數(shù)支付了全部購房款。某公司確認(rèn)案涉商品房尚未取得《中山市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》,也尚未向曾某交付涉案商品房。

三、原告購房人訴請和被告開發(fā)商抗辯

原告購房人訴請：判令某公司向曾某支付逾期交房違約金（以購房款608000元為本金，從2017年7月1日起按每日0.01%的標(biāo)準(zhǔn)計算至實際交房之日止，于判決生效之日起十日內(nèi)支付已實際逾期交房的違約金，以后每月30日支付當(dāng)月違約金）。

被告開發(fā)商抗辯：根據(jù)《中山市商品房買賣合同》第九條約定，出賣人如未能按本合同和補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的期限交房，則自本合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的最后交房期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金；出賣人承擔(dān)逾期交房的違約金累計總額不超過該商品房總房價款的1%。二審中，被告提出了新冠疫情影響不應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金的抗辯。

四、法院判決

被告某房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告曾某支付逾期交房違約金【以608000元為基數(shù)，自2017年7月1日起，按每日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算至中山市火炬開發(fā)區(qū)*********房取得《中山市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》且被告某房地產(chǎn)有限公司書面通知原告收樓之日止；截至2019年11月30日為53686.4元，自2019年12月起，被告于每月最后一日向原告支付當(dāng)月違約金】。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。（二審維持一審判決）。

五、李維常律師解讀

1、本案是涉及疫情不可抗力事件影響，開發(fā)商格式合同不合理條款等法律問題的典型案例。本案中開發(fā)商通過格式合同將購房人的違約責(zé)任約定得高高的（30天合同解除權(quán)，20%違約金），而將開發(fā)商自己的違約責(zé)任約定得低低的（違約金不超總房價的1%）。這種做法也是很多小房地產(chǎn)開發(fā)商常見的手段。李律師認(rèn)為這種做法有違社會基本商業(yè)精神，有違民法誠信公平原則，亦有違合同雙方權(quán)利義務(wù)對等原則，應(yīng)當(dāng)受到法律的否定評價！

2、本案法院沒有采納被告開發(fā)商疫情影響的抗辯，是因為開發(fā)商逾期違約在先，疫情影響在后。根據(jù)《合同法》第一百一十七條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！霰景溉绻咔橛绊懺诤贤男衅趦?nèi)的，當(dāng)前法院的主要審判指引還是以維持合同履行為主，適當(dāng)考慮疫情的具體影響。

3、關(guān)于本案的違約金合同約定的限額問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十二條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。因此，本案突破了合同約定的違約金總額不超過房價1%的限額，支持購房者調(diào)整了違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的請求。

4、李律師建議：如果您遇到本案類似的情況，可向法院通過主張合同格式條款無效，違約金過低要求根據(jù)司法解釋調(diào)整，以及根據(jù)《民法典》公平原則合同有失公允等思路請求法院依法調(diào)整。

二、疫情期間房子延期交房違約金怎么算

三、疫情房子延期交房違約金怎么算

法律分析：由于疫情的影響,延期交房不構(gòu)成違約。由于疫情的影響,無法如期完成驗收和交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目被納入不可抗力范圍,交付期限視疫情的影響而延長。延期交付時間一般不得超過當(dāng)?shù)匾咔橐患夗憫?yīng)解除之日,也可由開發(fā)商和購房者協(xié)商。如果延期交房是必然的,開發(fā)商應(yīng)及時向購房者發(fā)出因疫情導(dǎo)致延期交房的書面通知,并收集延期復(fù)工的官方通知文件,要求企業(yè)停工,必須提前通知業(yè)主。如果開發(fā)商既不能履行及時通知義務(wù),也不能提供相關(guān)證據(jù),則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務(wù)的,不承擔(dān)民事責(zé)任。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

第五百九十條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不免除其違約責(zé)任。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：臨律-疫情延期交樓是否有逾期交房違約金？開發(fā)商格式合同不合理可否破，