一、最高院民一庭房產(chǎn)糾紛指導(dǎo)案例選

案例問(wèn)題1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買(mǎi)受人已支付全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，房屋是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)及其權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位

指導(dǎo)意見(jiàn)：最高法院民一庭傾向性意見(jiàn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的，買(mǎi)受人已支付全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。支付了全部房款的消費(fèi)者買(mǎi)受人就所購(gòu)房屋對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中有限履行商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，該行為不構(gòu)成破產(chǎn)法第十六條所稱的無(wú)效的個(gè)別清償行為。

案例問(wèn)題2：被拆遷人對(duì)拆遷安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)能否阻止其后設(shè)定抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行

指導(dǎo)意見(jiàn)：最高法院民一庭傾向性意見(jiàn)認(rèn)為，被拆遷人與拆遷人按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確了拆遷安置房屋的位置和用途，此后該拆遷安置房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，被拆遷人請(qǐng)求排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)予支持。

案例問(wèn)題3：使用已故配偶工齡購(gòu)買(mǎi)“房改房”糾紛的處理規(guī)則

指導(dǎo)意見(jiàn)：最高法院民一庭傾向性意見(jiàn)認(rèn)為，“房改房”不同于普通商品房，其房屋價(jià)格不是單純的市場(chǎng)價(jià)格。夫妻一方使用已故配偶工齡優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的“房改房”，考慮到承租權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)之間的承繼性，應(yīng)將此類(lèi)“房改房”認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

附典型案例：建設(shè)工程施工合同解除后，質(zhì)量保證金條款能否適用

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民事判決書(shū)(2017)最高法民終252號(hào)

.........

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯情況，本案二審期間的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題為：一、案涉工程價(jià)款數(shù)額如何認(rèn)定（原審判決認(rèn)定的工程款數(shù)額是否遺漏了8577568元）；二、國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額如何認(rèn)定（原審判決認(rèn)定的損失數(shù)額是否遺漏了周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)用損失1705091元）；三、在認(rèn)定國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時(shí)，應(yīng)否扣除質(zhì)保金。

關(guān)于焦點(diǎn)一，案涉工程價(jià)款數(shù)額如何認(rèn)定的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)泰紙業(yè)公司蓋章的《產(chǎn)值審核說(shuō)明》以及雙方當(dāng)事人蓋章的《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，經(jīng)雙方共同核對(duì)，對(duì)新興公司承建的案涉工程已完產(chǎn)值審核為278486147元，這是雙方的共同意思表示，根據(jù)民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方均應(yīng)受到各自做出的意思表示的約束，故截至2016年2月2日（《產(chǎn)值審核說(shuō)明》和《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》形成的時(shí)間），案涉工程的已完產(chǎn)值應(yīng)確定為278486147元。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》列明，278486147元包括土建工程、專(zhuān)業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)、墊資利息和工程停工費(fèi)這幾項(xiàng)，其中，土建工程、專(zhuān)業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)可歸入工程價(jià)款，墊資利息和工程停工費(fèi)可歸入損失費(fèi)用。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，土建工程、專(zhuān)業(yè)安裝工程、趕工費(fèi)及鋼筋場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)剩余材料及已加工成型材料費(fèi)的數(shù)額分別為243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四項(xiàng)相加，共計(jì)264101188元。故工程價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為264101188元。原審判決對(duì)此計(jì)算錯(cuò)誤，本院予以糾正。工程價(jià)款264101188元減去已付款38000000元后，為尚欠工程價(jià)款，故尚欠工程價(jià)款為226101188元，新興公司在此欠款數(shù)額范圍內(nèi)對(duì)案涉工程的折價(jià)或者拍賣(mài)價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。國(guó)泰紙業(yè)公司雖然在答辯意見(jiàn)中認(rèn)為其不應(yīng)支付新興公司工程款，但未對(duì)原審判決提起上訴，故本院在二審程序中對(duì)其相關(guān)意見(jiàn)不予審查。

關(guān)于焦點(diǎn)二，國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額如何認(rèn)定的問(wèn)題。根據(jù)《工程已完產(chǎn)值審核匯總表》記載，墊資利息和工程停工費(fèi)分別為8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的會(huì)議紀(jì)要記載國(guó)泰紙業(yè)公司愿意支付給新興公司的周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)為1705091元，因該會(huì)議紀(jì)要上有國(guó)泰紙業(yè)公司的副總經(jīng)理和負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程師簽字，其行為屬于職務(wù)行為，故該會(huì)議紀(jì)要對(duì)于國(guó)泰紙業(yè)公司具有約束力，該1705091元周轉(zhuǎn)材料閑置費(fèi)應(yīng)算入國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用。除此之外，原審判決對(duì)新興公司訴請(qǐng)的995119元停工期間管理費(fèi)、220575元機(jī)械設(shè)備閑置費(fèi)、103725元工程材料調(diào)撥款和50000元裝修工程保證金均予以了認(rèn)定和支持，新興公司對(duì)此未提出異議，國(guó)泰紙業(yè)公司亦未對(duì)此提起上訴，故應(yīng)予以認(rèn)定。綜上，國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的損失費(fèi)用數(shù)額為：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原審判決對(duì)此計(jì)算錯(cuò)誤，本院予以糾正。

關(guān)于焦點(diǎn)三，在認(rèn)定國(guó)泰紙業(yè)公司應(yīng)向新興公司支付的工程欠款數(shù)額時(shí)，應(yīng)否扣除質(zhì)保金的問(wèn)題。根據(jù)雙方于2013年12月10日簽訂的《建設(shè)工程施工合同》專(zhuān)用條款第68條約定“質(zhì)量保證金是用于承包人對(duì)工程質(zhì)量的擔(dān)保。承包人未按約定及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行質(zhì)量保修義務(wù)

該內(nèi)容由 張勝云律師 和 律說(shuō)律答 共創(chuàng)回答

二、最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見(jiàn)匯總之二

最高院民一庭：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見(jiàn)匯總之二

16、夫妻一方父母以子女名義購(gòu)置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與的是房屋還是購(gòu)房款

父母出全資以其已婚子女的名義購(gòu)買(mǎi)并已向子女作出贈(zèng)與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈(zèng)與人的父母有權(quán)撤銷(xiāo)該項(xiàng)贈(zèng)與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷(xiāo)贈(zèng)與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈(zèng)與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購(gòu)房款，進(jìn)而將上述購(gòu)房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

(執(zhí)筆人：韓玫 余國(guó)英 沈妙)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第44輯)第185-189頁(yè)

17、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及履行

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。出賣(mài)人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同。買(mǎi)受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷(xiāo)登記，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

(執(zhí)筆人：左峰 陳旻)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第130-134頁(yè)

18、土地行政主管部門(mén)與競(jìng)得人簽署國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書(shū)的行為屬于民事行為

土地行政主管部門(mén)與競(jìng)得人簽署國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)得成交確認(rèn)書(shū)的行為，是土地行政主管部門(mén)代表國(guó)有土地所有權(quán)人與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人，對(duì)雙方民事權(quán)利義務(wù)的約定，其性質(zhì)屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。

(執(zhí)筆人：沈丹丹)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第45輯)第148-152頁(yè)

19、以合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，對(duì)以合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的貸款，如果合作開(kāi)發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資;基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。

(執(zhí)筆人：仲偉珩)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第133-138頁(yè)

20、如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過(guò)程中，圍繞當(dāng)事人締約能力、合同形式、合同訂立時(shí)間的確認(rèn)、格式條款的理解與適用、締約過(guò)失責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門(mén)申請(qǐng)解決。

(執(zhí)筆人：沈丹丹)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第139-142頁(yè)

21、案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽?，人民法院不予支?

土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽?，人民法院不?yīng)支持。

(執(zhí)筆人：仲偉珩)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第148-155頁(yè)

22、出讓人按照聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人的約定與其中一方簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，另一方聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人

當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)協(xié)議約定雙方出資競(jìng)買(mǎi)建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書(shū)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書(shū)并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競(jìng)買(mǎi)人就出讓土地的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。

(執(zhí)筆人：辛正郁 沈丹丹)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第55輯)第97-100頁(yè)

23、當(dāng)事人就他人承包的土地主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并作出裁判

未獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的當(dāng)事人，不向村民委員會(huì)要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營(yíng)戶的家庭成員為由，針對(duì)他人已經(jīng)承包經(jīng)營(yíng)的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)共有人的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭(zhēng)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，并依據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條之規(guī)定，對(duì)其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的共有人作出裁判。

(執(zhí)筆人：韓玫)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第110-114頁(yè)

24、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后土地被征收，征地補(bǔ)償款是否歸受讓方所有

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，原承包人即退出承包關(guān)系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。土地被征收后，受讓方有權(quán)享有相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。

(執(zhí)筆人：王丹)

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第124-127頁(yè)

該內(nèi)容由 麻偵賢律師 和 律說(shuō)律答 共創(chuàng)回答

三、最高院民一庭 ：關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見(jiàn)匯總（2018最新整理）

本意見(jiàn)匯總摘錄自《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第34輯-總第66輯)中署名為“最高人民法院民一庭”的有關(guān)房地產(chǎn)糾紛案件的意見(jiàn)，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員參考。

14、限制業(yè)主專(zhuān)有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問(wèn)題

15、未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的效力

借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當(dāng)事人經(jīng)對(duì)賬協(xié)商，決定終止借款合同關(guān)系并建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，除存在法定無(wú)效情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人意思表示，確定雙方法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。對(duì)于雙方約定轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款的借款本金及利息的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方之間原借款合同及借款、還款等證據(jù)予以審查認(rèn)定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認(rèn)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的欠款數(shù)額。

該內(nèi)容由 張勝云律師 和 律說(shuō)律答 共創(chuàng)回答

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-最高院民一庭房產(chǎn)糾紛指導(dǎo)案例選，