一、審理農(nóng)村土地承包合同糾紛時應(yīng)注意哪些問題

因承包方是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員還是外部成員的不同，農(nóng)業(yè)承包合同可分為內(nèi)部承包合同與外部承包合同兩種，集體經(jīng)濟(jì)組織成員作為承包方的合同稱為內(nèi)部承包合同，集體經(jīng)濟(jì)組織外部成員作為承包方的合同則稱為外部承包合同。

1、審理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件必須明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)任何一個法律關(guān)系都是法律主體之間權(quán)利與義務(wù)的統(tǒng)一體。農(nóng)村土地承包民法典律關(guān)系的主體有其特殊性，一方是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(或者村民委員會)，另一方為該組織的內(nèi)部成員或者是該組織之外的成員。

2、承包合同的訂立程序是否合法

一是看是否遵守了民主程序的有關(guān)規(guī)定?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：“承包方案依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意?！睂τ诩w經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人作為承包方的情況法律還有特別的規(guī)定

二是對采用招標(biāo)方式訂立承包合同的是否遵守了招標(biāo)投標(biāo)的法律規(guī)定，要按照程序確定中標(biāo)人并與之訂立合同。

三是違反法律規(guī)定的民主議定原則的承包合同是否應(yīng)認(rèn)定無效。

(二)承包合同的內(nèi)容是否明確、合法

承包合同應(yīng)當(dāng)對承包地的面積(四至界限)、履行期限、承包費(fèi)的數(shù)額及交納時間、違約金等內(nèi)容要有明確約定。除此之外，還要注意兩個方面的問題：

一是農(nóng)村土地利用的合法性問題。我們在審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛中發(fā)現(xiàn)一些合同內(nèi)容不合法，主要表現(xiàn)在將農(nóng)村土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定“農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，保護(hù)土地資源的合理開發(fā)和可持續(xù)利用。未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”

二是合同期限問題。

(三)解除合同的理由是否充分

對于已經(jīng)生效的合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，不得擅自違約，更不得單方解除合同。審判實(shí)踐中因解除合同而引發(fā)糾紛數(shù)量相對較多，需我們重點(diǎn)注意。合同的解除分為協(xié)議解除及法定解除兩種情形，協(xié)議解除一般來講不會發(fā)生糾紛。但法定解除的必須符合法定解除的情形，主要有：因不可抗力而解除;因合同屆滿而解除;合同約定解除的條件成就時而解除;因不能實(shí)現(xiàn)合同承包目的而解除;因承包方全家搬遷且戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口而合同解除;承包方無力經(jīng)營且本人自愿解除;承包方在承包期內(nèi)死亡且無人繼承其承包經(jīng)營權(quán)而合同解除;承包方長期不予經(jīng)營，造成承包地閑置而導(dǎo)致合同解除;承包方在承包期內(nèi)進(jìn)行破壞性、掠奪性經(jīng)營，經(jīng)發(fā)包方勸阻無效而導(dǎo)致合同解除;承包方隨意改變土地用途，經(jīng)勸阻無效的;合同的繼續(xù)履行將影響一方重大利益的等等。一般來講，只有符合上述條件的，發(fā)包方或者承包方才能要求依法解除合同，否則解除合同即構(gòu)成違約。

二、農(nóng)村土地承包合同糾紛產(chǎn)生的原因和審理中應(yīng)注意的問題

一、農(nóng)村土地承包合同糾紛產(chǎn)生的原因

海南中院及轄區(qū)法院審理的農(nóng)村土地承包合同糾紛案件的種類較多，主要有承包土地種植熱帶經(jīng)濟(jì)作物、水產(chǎn)養(yǎng)殖、林木種植等糾紛。上述糾紛的承包方絕大多數(shù)均不是通過以戶為單元的家庭聯(lián)產(chǎn)責(zé)任制方式承包集體的責(zé)任田而直接引發(fā)的糾紛，一般承包方都是集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位和個人，也有些是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；一般糾紛的土地不是家庭聯(lián)產(chǎn)責(zé)任田等基本農(nóng)田，而是另行承包的集體四荒土地即荒山、荒坡、荒丘、荒灘等土地。該類糾紛其實(shí)就是新頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》中所指的其它方式的承包。分析糾紛產(chǎn)生的原因總體概括起來，有如下幾種情況：

1、承包方案和承包合同的訂立是否經(jīng)過民主議定情況不明，此類訴訟的提起通常在村委會或村民小組負(fù)責(zé)人變動后，后任負(fù)責(zé)人往往稱前任負(fù)責(zé)人在發(fā)包時違反民主議定原則，擅自發(fā)包，以此引發(fā)合同效力之爭而訴至法院。

2、對于不宜采取家庭承包方式的四荒等農(nóng)村土地的承包合同，大多數(shù)合同簽訂時間過長，發(fā)包面積過大，動輒20年、30年或40年甚至50年的也有，動輒幾百畝或上千畝甚至幾千畝的案件訴至法院的也時有發(fā)生。如有些80年代簽訂的合同，由于當(dāng)時集體的人口較少，集體的荒山、荒坡等土地較多，發(fā)包方只顧眼前的經(jīng)濟(jì)利益，不考慮長遠(yuǎn)的發(fā)展情況，發(fā)包的隨意性較大，造成少數(shù)承包人長期占用大量的土地資源，而隨著集體人口的增加而土地并未增加甚至減少的情況下，集體經(jīng)濟(jì)組織成員要求承包土地的需求得不到滿足，就會與承包人發(fā)生糾紛，在合同未屆滿的情況下以各種理由要求提前終止合同收回已發(fā)包的土地而訴至法院。

3、合同規(guī)定的承包金不科學(xué)。許多合同承包金往往以低廉的價格不管合同長短一包到底，村干部簽訂合同缺乏經(jīng)驗(yàn)，而且當(dāng)時地方政府也未制定相關(guān)土地承包價格的指導(dǎo)價。如有些幾十年長的合同，每畝承包金僅3元，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的價格尤其是一些適宜種植熱帶水果的坡地價格已大幅升值，想以較高價格承包此類土地的個人或公司也比較多，由于受利益驅(qū)動，無論村民個人或村干部都有意想收回土地另行高價發(fā)包，由此引發(fā)糾紛。

4、集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照家庭聯(lián)產(chǎn)責(zé)任承包制承包的土地，依照有關(guān)法律和政策規(guī)定三十年不變。但一些地方政府為發(fā)展大農(nóng)業(yè)，以招商引資的名義引來項目，通過對村干部施加壓力，在未充分考慮村民利益的情況下，不顧村民是否同意，即強(qiáng)行將農(nóng)戶已承包耕種的土地收回，長時間、大面積租給企業(yè)經(jīng)營，搞所謂的大農(nóng)業(yè)。有些甚至打著政府征地的旗號，實(shí)際是某些公司搞圈地之實(shí)，而地方政府也借此增加收入。一些公司在進(jìn)場時遭到農(nóng)民的阻撓，但這些公司認(rèn)為政府都同意了，也就不與承包戶充分協(xié)商，強(qiáng)行進(jìn)場將作物推掉，把原有的現(xiàn)場毀掉，并種上其它作物，造成既定事實(shí)，而對原有的承包農(nóng)戶即不合理安置也不合理補(bǔ)償或補(bǔ)償?shù)土?，從而引發(fā)糾紛。

5、一些集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人采取不正當(dāng)、不公平的手段越權(quán)發(fā)包，承包金自收自支，而集體組織內(nèi)的多數(shù)村民既不能平等參與承包，又未獲得承包人繳納承包金的收益，直接侵害了集體與村民的利益而引發(fā)糾紛。

6、還有一些情況是當(dāng)時發(fā)包時，土地貧瘠又是荒山荒坡，本村集體成員無人或無能力開發(fā)承包，待有能力的承包方承包這些土地并投入大量的資金、人力、物力進(jìn)行開發(fā)，隨著農(nóng)作物長勢喜人，經(jīng)濟(jì)效益可觀后，村民或已更換的村干部開始眼紅，往往以承包過程中一些手續(xù)上的瑕疵或承包金繳納上的遲延等各種理由主張合同無效，要求收回承包地。

三、審理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件中的三個問題

一、承包費(fèi)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)問題

承包費(fèi)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)問題是農(nóng)村土地承包合同糾紛中最為普遍、也最為突出的問題，也多為糾紛形成的根源。在承包費(fèi)的數(shù)額約定上，雙方簽訂合同時沒有一個具體的參照標(biāo)準(zhǔn)，難以有一個準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)陌盐?。例如承包的荒地，承包前可以說沒有什么收益，簽合同時約定的承包費(fèi)數(shù)額很低。但承包后，由于承包人進(jìn)行了諸如建廠搞養(yǎng)殖業(yè)等投資經(jīng)營，有了很大的收益，發(fā)包方便打破承包費(fèi)數(shù)額的約定，單方擅自增加承包費(fèi)，由此釀成糾紛。承包費(fèi)應(yīng)以什么標(biāo)準(zhǔn)確定？是以承包前的土地實(shí)際收益情況來衡量，還是應(yīng)以承包后承包人的實(shí)際經(jīng)營收益情況來確定？法律沒有明確的規(guī)定，雙方也很少在合同中就此予以約定。往往表現(xiàn)為，在合同履行過程中，發(fā)包方擅自提高承包費(fèi)的數(shù)額，如果承包方不同意，發(fā)包方往往通過給承包方經(jīng)營設(shè)置障礙諸如采取斷電、停水等手段迫使承包方就范，使承包方處于兩難的境地；如果同意增加承包費(fèi)數(shù)額，擔(dān)心發(fā)包方往往在這個問題上沒有限度；如果不接受發(fā)包方增加承包費(fèi)數(shù)額的意見，則又會面臨承受不起經(jīng)濟(jì)損失的局面。承包費(fèi)過低似不公平，而水漲船高沒有限度，顯然也不利于個體私營經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營積極性。反過來說，如果承包方經(jīng)營效益差乃至虧損，此種情形下承包費(fèi)數(shù)額能否降低標(biāo)準(zhǔn)予以減交或免除？此類問題仍是審理農(nóng)村承包合同糾紛案件中一個難以把握和值得研究的問題。

二、擅自改變承包土地農(nóng)業(yè)用途的處理問題

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同的履行過程中，承包方擅自改變土地用途的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。承包方出于自己的私利，不經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理相關(guān)手續(xù)，擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途，進(jìn)行掠奪性或毀滅性經(jīng)營，是嚴(yán)重違反農(nóng)村土地承包法規(guī)定的違法行為。對此，作為土地承包經(jīng)營的發(fā)包方即村委會，是否有權(quán)就此收回承包方所承包的土地，以維護(hù)集體利益？這是實(shí)務(wù)中頗為棘手的一個問題。若因此收回其承包地，勢必就剝奪了其對集體經(jīng)濟(jì)組織土地所享有的承包經(jīng)營權(quán)利，也使其失去了生活的依托，誘發(fā)社會不安定因素。

所以，村委會作為土地的所有者和發(fā)包方，應(yīng)時刻對發(fā)包出去的土地進(jìn)行有效的跟蹤監(jiān)管，不能讓土地承包經(jīng)營人擅自、隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，從而有效維護(hù)集體利益。政府職能部門應(yīng)加大對合同的監(jiān)管力度，及時制止違法合同和有效打擊違法行為，維護(hù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的正常秩序。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營三十年不變與進(jìn)行必要調(diào)整的關(guān)系問題

農(nóng)民集體所有的土地歸村民委員會集體所有，村民對土地依法享有承包經(jīng)營的權(quán)利，任何單位和個人不得剝奪和非法限制農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的權(quán)利。農(nóng)村土地的發(fā)包，一般是按照所在村委會土地的人均畝數(shù)和農(nóng)戶的人口數(shù)量實(shí)施發(fā)包的。但在土地的承包經(jīng)營過程中，村委會土地的面積數(shù)量和農(nóng)戶的家庭人口處于一種動態(tài)的量變過程。如由于國家建設(shè)需要征用土地，使部分農(nóng)戶喪失了承包耕種的土地，但其并沒有喪失對所在村委會土地的承包經(jīng)營權(quán)利，因?yàn)檎饔猛恋厥菍r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地的征用，而不是對承包該土地農(nóng)戶的土地征用。因此，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的所有成員均享有獲得土地補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，相應(yīng)地，由于土地被征用，一部分失去耕地的農(nóng)戶同樣享有及時獲得土地進(jìn)行承包經(jīng)營的權(quán)利。因農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被征用而形成土地面積的減少和一部分農(nóng)戶喪失土地的情況，就必然會涉及到土地的調(diào)整問題。

同時，農(nóng)戶承包土地的畝數(shù)與其家庭人口數(shù)量直接相關(guān)，經(jīng)過一段時間的過程，農(nóng)戶家庭人口會發(fā)生增減變化，在人地矛盾突出的情況下，對承包土地進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)劑余缺也似有必要。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

來源：中國法院網(wǎng)-審理農(nóng)村土地承包合同糾紛時應(yīng)注意哪些問題，