一、以案說法：未經(jīng)村民同意，土地承包給外村村民，承包合同有效嗎？

以案說法:未經(jīng)村民同意，土地承包給外村村民，承包合同有效嗎?

      最近咨詢土地承包的比較多，今天福建的一位朋友拿著判決書來咨詢看能不能申請?jiān)賹?。案情是這樣的:2015年8月1日張三以組長的身份代表A村(甲方)與B村李四(乙方)簽訂了《水田租賃合同》，合同約定A村將20畝荒地出租給李四進(jìn)行水田開發(fā)利用，每畝100元，共計(jì)兩萬元分三期支付;承租期限20年。這位朋友是A村新當(dāng)選的村組長，代表村民提及訴訟，認(rèn)為該租賃合同是無效。法院一審判決有效，二審維持原判。下面給大家講講關(guān)于土地承包經(jīng)營的相關(guān)法律規(guī)定。

      首先，我們先來了解一下農(nóng)村土地承包的方式。土地承包包括兩種，一種是家庭承包，另一種是其他方式的承包。家庭承包就是指本集體經(jīng)濟(jì)組織將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶;其他方式承包是指不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。承保人可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員也可以是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

      其次，我們結(jié)合案件來了解一下其他方式的承包。上述案例中承包的是荒地，根據(jù)《中華人民共和國土地承包法》第51條的規(guī)定，以其他方式承包的農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先承包權(quán)。所謂同等條件是指本集體經(jīng)濟(jì)組織成員愿意以相同價(jià)格、且相同的付款方式和期限承租相同的土地。因此，對外承包不能夠侵犯本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先承包權(quán)。

      再次，土地承包應(yīng)當(dāng)遵守一定的程序。根據(jù)《中華人民共和國土地承包法》第52條的規(guī)定:“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。”回到本案中，此次承包合同在簽訂時(shí)有村組長和村民代表的簽字，因此符合法律規(guī)定。

      最后，我們來看一下是否有合同無效事由?！吨腥A人民共和國》第52條規(guī)定了合同無效的五種事由，(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會(huì)公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。很顯然，上述合同是雙方自愿簽訂的，沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也不存在合法形式掩蓋非法目的，可爭議的是是否損害了集體利益。

      根據(jù)合同可知，土地價(jià)格每畝100元確實(shí)不搞，但是其是荒地，無人耕種，承包出去后應(yīng)當(dāng)是物盡其用，還可以間接帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，因而不存在損害集體利益的情形。

      綜上所述，這位朋友再審也很難取得滿意結(jié)果，一方面沒有合同無效的證據(jù)，另一方面即使程序有瑕疵合同已經(jīng)簽訂，且已種植，投入成本較大，出于維護(hù)交易的穩(wěn)定性，不會(huì)輕易認(rèn)定合同無效。

二、未經(jīng)村民集體同意簽訂的土地承包合同是否生效

未經(jīng)村民集體同意簽訂的土地承包合同是否生效

土地承包合同是否有效，需要結(jié)合實(shí)際情況分析。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第二十八條承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地。

承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)和草原等主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。

三、本村村民土地承包合同必須經(jīng)過村民同意嗎

一、本村村民土地承包合同必須經(jīng)過村民同意嗎

承包村集體土地，需要村民會(huì)議三分之二以上的成員通過或者三分之二以上的村民代表同意，然后由村委會(huì)與土地承包方簽訂土地承包合同，一般不需要村民簽字。《村民委員會(huì)組織法》第24條涉及土地承包經(jīng)營方案和村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、承包方案的事項(xiàng)，村民委員會(huì)必須提請村民會(huì)議討論決定，方可辦理。第26條村民代表會(huì)議由村民委員會(huì)召集。村民代表會(huì)議每季度召開一次。有五分之一以上的村民代表提議，應(yīng)當(dāng)召集村民代表會(huì)議。村民代表會(huì)議有三分之二以上的組成人員參加方可召開，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的過半數(shù)同意。

二、村民在本村承包土地需要什么手續(xù)

應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意、坐落，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。第四十條承包方之間為方便耕種或者各自需要，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止、出租。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的第三十三條土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)；采取轉(zhuǎn)包、質(zhì)量等級(jí)；（六）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式。第四十一條承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的、出租，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。第四十二條承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途、住所。第四十三條承包方對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)：（一）平等協(xié)商、有償，不得對抗善意第三人，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請登記；（七）違約責(zé)任。第三十八條土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換：（一）雙方當(dāng)事人的姓名。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的。未經(jīng)登記，可以不簽訂書面合同；（五）在同等條件下，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變；（五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、自愿；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。第三十九條承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償、互換，經(jīng)發(fā)包方同意、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)；（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（二）流轉(zhuǎn)土地的名稱，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限，當(dāng)事人要求登記的。第三十七條土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款；（四）流轉(zhuǎn)土地的用途、面積，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

來源：中國法院網(wǎng)-以案說法：未經(jīng)村民同意，土地承包給外村村民，承包合同有效嗎？，