一、村委會(huì)發(fā)包違民主議定原則該承包合同無效

[基本案情]

2001年6月，來自山東省臨邑縣城的退休職工許*林要承包當(dāng)?shù)匕鹱哟逡黄e散多年的坑塘、荒地開挖魚塘養(yǎng)魚，該塊地屬四類土地，很少有人耕種，只有幾戶村民在此作打麥場用。當(dāng)月6日，梆子村委會(huì)考慮到大部分青年村民外出打工，無法按程序召開村民大會(huì)，便僅僅征詢了部分村民代表的意見，就將這塊屬于本村第五生產(chǎn)小組集體所有的46畝土地承包給了許*林，承包期30年，由許*林一次性交納承包費(fèi)6900元，并在合同第六條中約定“合同期內(nèi)如遇國家、政府征地，其征地費(fèi)歸乙方（注：梆子村委會(huì)）所有”。后許*林取得了加蓋有臨邑縣人民政府和梆子村委會(huì)公章的土地經(jīng)營權(quán)證，該證中載明可耕地25畝。

進(jìn)入2002年，梆子村劃歸為臨邑縣恒源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，村委會(huì)更名為居委會(huì)。為了響應(yīng)當(dāng)?shù)卣猩桃Y、搞活經(jīng)濟(jì)的號(hào)召，梆子居委會(huì)又分四次將發(fā)包給許*林土地中的43.45畝，租賃給了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)用于修建廠房、公路，期限50年，并約定由承租方按每年每畝350公斤小麥、350公斤玉米進(jìn)行定期補(bǔ)償。2002年、2003年的土地補(bǔ)償費(fèi)，由于許*林主張自己的承包權(quán)利，已均由梆子居委會(huì)兌現(xiàn)給了許*林。2004年，得知詳情的第五生產(chǎn)小組96戶村民也向梆子居委會(huì)追索43畝租賃土地的補(bǔ)償款，并四處上訪無果的情況下，一紙?jiān)V狀將梆子居委會(huì)和許*林推上了法院被告席，要求判決認(rèn)定原梆子村委會(huì)與許*林簽訂的46畝坑塘荒地承包合同無效，有關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)歸第五生產(chǎn)小組集體所有。

[審理判決]

一審過程中，臨邑縣人民法院依法將被錯(cuò)列為被告的許*林改作為第三人參加訴訟。審理認(rèn)為：原告96戶村民已超過梆子村第五生產(chǎn)小組人數(shù)的三分之二，他們主張本小組集體所有土地的處分權(quán)，具備作為本案原告的訴訟主體資格。被告梆子居委會(huì)與許*林簽訂土地承包合同，未經(jīng)該土地所有人第五生產(chǎn)小組的大會(huì)討論，違背了民主議定原則，且許*林領(lǐng)取的土地經(jīng)營權(quán)證中記載的土地種類、畝數(shù)與所簽承包合同中所確定的土地種類和畝類不相一致，故原告96戶村民提出該土地承包合同無效的主張，事實(shí)清楚，證據(jù)充分，應(yīng)予支持。2005年底，臨邑法院一審判決被告梆子居委會(huì)和第三人許*林所簽訂的土地承包合同無效。

一審判決后，許*林不服，向德州市中級(jí)人民法院提出上訴。他在上訴狀中說，政府有關(guān)部門給自己辦理的土地經(jīng)營權(quán)證記載的25畝是指可耕地面積，不包括其承包后投資開發(fā)的魚塘等面積，原審法院以土地經(jīng)營權(quán)證記載土地面積與實(shí)際承包土地面積不一致為由，認(rèn)定他對46畝承包土地沒有真正取得土地承包經(jīng)營權(quán)是錯(cuò)誤的。請求二審法院依法認(rèn)定梆子居委會(huì)與許*林簽訂的46畝土地承包合同有效，被征用承包土地獲得的土地補(bǔ)償款應(yīng)歸許*林所有。

2006年底，德州市中級(jí)人民法院經(jīng)二審開庭審理，作出終審判決：一、撤銷臨邑法院關(guān)于梆子居民委員會(huì)和許*林所簽訂土地承包合同無效的判決；二、駁回96戶村民要求確認(rèn)許*林與梆子居民委員會(huì)所簽訂土地承包合同無效的訴訟請求；三、自2004年起至土地承包合同期滿，開發(fā)區(qū)管委會(huì)所給付的有關(guān)本案土地承包合同的土地租賃費(fèi)，其中的30%歸許*林，70%歸96戶村民所在的梆子村第五生產(chǎn)小組全體村民。

[法理分析]

本案中，梆子居民委員會(huì)未能召開過第五生產(chǎn)小組村民大會(huì)或村民代表會(huì)議，顯然其發(fā)包程序不符合民主議定原則，屬越權(quán)發(fā)包。但是，自2001年6月6日許*林與梆子村委會(huì)簽訂土地承包合同的時(shí)間算起，至2004年梆子村第五生產(chǎn)小組96戶村民提出確認(rèn)該承包合同無效的訴訟請求，此期間已經(jīng)超過一年，且許*林為了開墾荒地、挖建魚塘，已經(jīng)實(shí)際完成了大量投入。

最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“對發(fā)包方違背集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)或者成員代表大會(huì)決議，越權(quán)發(fā)包的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該承包合同為無效合同，并根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)，確定其應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任?！薄皩偾翱钜?guī)定的情形，自承包合同簽訂之日起超過一年，或者雖未超過一年，但承包人已經(jīng)實(shí)際做了大量的投入的，對原告方要求確認(rèn)該承包合同無效或者要求終止該承包合同的，人民法院不予支持。但可根據(jù)實(shí)際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?！?

一、土地承包法轉(zhuǎn)讓條件

首先、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)需經(jīng)土地發(fā)包方同意。

土地發(fā)包方是指具有土地所有權(quán)的本村集體經(jīng)濟(jì)組織，一般是指村委會(huì)或者村民小組。村民轉(zhuǎn)讓承包地原則上要經(jīng)村委會(huì)或者村民小組同意并備案登記。一般來說只要村民轉(zhuǎn)讓土地的行為合法，村委會(huì)或者村民小組是必須要同意的，并予以轉(zhuǎn)讓備案登記。如果轉(zhuǎn)讓行為不合法，村委會(huì)或者村民小組肯定不能同意，不予備案登記，未經(jīng)土地發(fā)包鄉(xiāng)同意私自轉(zhuǎn)讓土地的行為，不受法律保護(hù)。

其次、土地承包經(jīng)營權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給本村村民。

農(nóng)村土地屬于本村集體所有，村民轉(zhuǎn)讓土地不能改變土地集體所有權(quán)的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓給本村有土地承包資格權(quán)的村民，土地仍然屬于集體所有，所以是合法的。將土地轉(zhuǎn)讓給外村人或者城市人，土地所有權(quán)性質(zhì)就改變了，所以，《土地管理法》規(guī)定，禁止農(nóng)民將承包地出售給城市人，禁止城市人到農(nóng)村購買土地，土地承包經(jīng)營權(quán)不得跨村轉(zhuǎn)讓。私自違法轉(zhuǎn)讓的，土地承包經(jīng)營權(quán)無法辦理確權(quán)登記和過戶手續(xù)。

再次、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)需要依法過戶登記。

特別是已經(jīng)進(jìn)行土地確權(quán)登記的承包地，轉(zhuǎn)讓后必須依法進(jìn)行過戶，變更土地承包經(jīng)營權(quán)，如果不變更土地承包經(jīng)營權(quán)，法律只承認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)證書上的承包數(shù)據(jù)記錄，轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)讓雙方要依法到土地管理部門申請將轉(zhuǎn)讓人的承包地變更到受讓人的戶頭上，受讓人需與土地發(fā)包方重新簽定土地承包協(xié)議。當(dāng)然只有合法的轉(zhuǎn)讓行為才能依法過戶登記，受認(rèn)人才能與土地發(fā)包方重新簽定土地承包協(xié)議。

總之，土地承包經(jīng)營權(quán)只能在合法的條件下才能轉(zhuǎn)讓，違法轉(zhuǎn)讓不受法律保護(hù)，不能辦理過戶手續(xù)或確權(quán)登記。

二、未召開村民會(huì)議簽訂的承包合同是否無效

一、未召開村民會(huì)議簽訂的承包合同是否無效

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包，村委會(huì)發(fā)包土地的，未召開村民會(huì)議也是有效的。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》

第十三條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包。村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包的，不得改變村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的所有權(quán)。

國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，由使用該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者村民小組發(fā)包。

第十四條發(fā)包方享有下列權(quán)利：

(一)發(fā)包本集體所有的或者國家所有依法由本集體使用的農(nóng)村土地;

(二)監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地;

(三)制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

二、承包合同的特征

1、承包合同以完成一定的工作為目的。

在承包合同中，承包人應(yīng)按照與定作人約定的標(biāo)準(zhǔn)和要求完成工作，定作人主要目的是取得承包人完成的工作成果。

2、包人完成工作的獨(dú)立性

定作人與承包人之間定立承包合同，一般是建立在對承包人的能力、條件行人的基礎(chǔ)上。只有承包人自己完成工作才符合定作人的要求。

3、定做物的特定性

承包合同多屬個(gè)別商訂的合同，定做物往往具有一定的特定性。

4、承包合同為諾成合同。

5、承包合同為有償合同。

三、村委會(huì)簽訂承包合同是否有效

法律分析：依據(jù)我國民法典的規(guī)定，村委會(huì)是屬于簽訂合同的主體之一，所以與村委會(huì)簽訂合同的時(shí)候，如果合同的內(nèi)容符合規(guī)定的，不違反法律法規(guī)的，合同一般是有效的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力(二)意思表示真實(shí)(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：頭條-村委會(huì)發(fā)包違民主議定原則該承包合同無效，