一、農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓，是否需要提前告知土地租賃者？

《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，村集體轉(zhuǎn)讓土地給他人時(shí)，必須告知并征得土地租賃者的同意。如果未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓土地，村集體可能面臨賠償損失和法律責(zé)任。因此，村集體在轉(zhuǎn)讓土地前，應(yīng)通知土地租賃者，并獲得其書面同意，以避免可能的糾紛和損失。

法律分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，如果村集體轉(zhuǎn)讓土地給他人，村集體需要告知土地租賃者，并征得其同意。具體說來，在以下情況下需要告知土地租賃者：

1.村集體出讓其土地或在其土地上發(fā)展項(xiàng)目時(shí)，需要告知土地租賃者，并征得其同意。

2.村集體與企業(yè)簽訂土地租賃協(xié)議時(shí)，需要明確約定土地租賃期限后，村集體出讓土地給第三方，需要告知土地租賃者，并征得其同意。

需要注意的是，土地租賃者的同意是必須的。如果村集體轉(zhuǎn)讓土地而未征得其同意，將會(huì)涉及到土地法等多項(xiàng)法律法規(guī)，可能導(dǎo)致村集體賠償土地租賃者的損失，甚至承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

因此，如果村集體要轉(zhuǎn)讓土地給他人，需告知土地租賃者，并獲得其書面同意。土地租賃者在收到告知書后，可以考慮與村集體進(jìn)行協(xié)商，以避免自身利益受到損失。

拓展延伸

農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓：租賃者權(quán)益保護(hù)措施是否完善？

農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓涉及到租賃者的權(quán)益保護(hù)問題，需要確保相關(guān)措施的完善。在農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓過程中，租賃者作為土地的使用者，應(yīng)當(dāng)享有一定的權(quán)益保護(hù)。這包括在土地轉(zhuǎn)讓前提前告知租賃者，以便他們能夠做出相應(yīng)的安排和決策。此外，還需要建立健全的法律法規(guī)和政策，明確租賃者的權(quán)益保護(hù)機(jī)制，確保他們?cè)谕恋剞D(zhuǎn)讓過程中不受損失。同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督和執(zhí)法力度，確保租賃者的權(quán)益得到有效保護(hù)。只有通過完善的措施和制度建設(shè)，才能有效保障農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓中租賃者的權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村土地資源的合理利用和農(nóng)民的利益最大化。

結(jié)語

在農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓過程中，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，村集體必須告知土地租賃者并征得其同意。未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓土地將涉及法律責(zé)任和賠償。為保護(hù)租賃者權(quán)益，應(yīng)建立完善的法律法規(guī)和政策，明確權(quán)益保護(hù)機(jī)制，并加強(qiáng)監(jiān)督執(zhí)法力度。只有這樣，才能確保農(nóng)村土地資源的合理利用和租賃者的利益最大化。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。

二、集體土地流轉(zhuǎn)需要多少村民同意才可以出租？

農(nóng)村集體土地需要本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，才可以出租。

由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人租用的，應(yīng)當(dāng)對(duì)受讓方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查后，再簽訂合同。

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)程序是：

1、協(xié)商

承包方與受讓方應(yīng)就流轉(zhuǎn)方式、期限和具體條件等進(jìn)行自愿平等協(xié)商，達(dá)成流轉(zhuǎn)意向。發(fā)包方受承包方書面委托，可代表承包方統(tǒng)一與受讓方進(jìn)行協(xié)商。

2、審查

流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商達(dá)成初步意向后，報(bào)所在地農(nóng)村土地承包管理機(jī)構(gòu)對(duì)受讓方情況進(jìn)行審查(同村同組承包戶相互間轉(zhuǎn)包、租賃、互換土地或?qū)嵭型恋毓煞莺献鞯牟粚彶?。

對(duì)受讓方審查的內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)、資質(zhì)審查：法人資格、注冊(cè)地址、信譽(yù)度、資金實(shí)力、技術(shù)水平、經(jīng)營(yíng)管理能力和履約能力等;

(2)、項(xiàng)目審查：實(shí)施項(xiàng)目是否符合國(guó)家的法律法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目的預(yù)期效益及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。有條件的地方可探索建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)保證金和土地復(fù)耕保證金制度。

3、訂立合同

經(jīng)審查后，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心監(jiān)督下，雙方簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同。發(fā)包方或中介組織受承包方書面委托，可代表承包方與受讓方訂立合同。

除代耕外，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方都應(yīng)簽訂由市農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一印制的規(guī)范化書面合同。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、雙方當(dāng)事人的姓名、住所;

2、流轉(zhuǎn)土地的座落、四至、面積、質(zhì)量等級(jí);

3、流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;

4、流轉(zhuǎn)方式;

5、流轉(zhuǎn)土地的用途;

6、雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);

7、流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;

8、流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;

9、違約責(zé)任。

綜合上面所說的，集體土地流轉(zhuǎn)是必須要獲得當(dāng)?shù)卮迕竦耐獠趴梢詫?shí)施，一般只要達(dá)到三分之二，那么就算是達(dá)到了流轉(zhuǎn)的目的，但進(jìn)行流轉(zhuǎn)同樣需要支付一筆流轉(zhuǎn)的費(fèi)用，因此，這就需要與村民進(jìn)行協(xié)商，避免之后引起各種糾紛。

三、村集體轉(zhuǎn)讓土地需要告知土地租賃者嗎

法律分析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，如果村集體轉(zhuǎn)讓土地給他人，村集體需要告知土地租賃者，并征得其同意。具體說來，在以下情況下需要告知土地租賃者：

1. 村集體出讓其土地或在其土地上發(fā)展項(xiàng)目時(shí)，需要告知土地租賃者，并征得其同意。

2. 村集體與企業(yè)簽訂土地租賃協(xié)議時(shí)，需要明確約定土地租賃期限后，村集體出讓土地給第三方，需要告知土地租賃者，并征得其同意。

需要注意的是，土地租賃者的同意是必須的。如果村集體轉(zhuǎn)讓土地而未征得其同意，將會(huì)涉及到土地法等多項(xiàng)法律法規(guī)，可能導(dǎo)致村集體賠償土地租賃者的損失，甚至承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

因此，如果村集體要轉(zhuǎn)讓土地給他人，需告知土地租賃者，并獲得其書面同意。土地租賃者在收到告知書后，可以考慮與村集體進(jìn)行協(xié)商，以避免自身利益受到損失。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 第六條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：臨律-農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓，是否需要提前告知土地租賃者？，