一、租的房子有問題不能居住怎么辦？法院這樣判決

租賃合同并非租賃合同糾紛裁判的唯一依據(jù)，法院會(huì)依據(jù)租賃糾紛的原因、合同條款、實(shí)際損失情況、公平原則等多種因素綜合裁判。如果遇到租賃合同糾紛，不要拘泥于合同條款約定，要敢于通過訴訟等方式維護(hù)自身的合法權(quán)益。

【案情介紹】

大偉、小美于2014年3月5日簽訂了《房屋租賃合同》一份，約定小美將坐落于XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX號(hào)房屋出租給大偉使用；租期4年，從2014年3月10日至2018年3月9日；租金為每月2200元，兩年一付；承租方向出租方繳納租賃保證金3000元，租期滿后退還；合同第15條約定違約方應(yīng)向守約方支付人民幣陸仟元整違約金，違約方還應(yīng)就其違約造成守約方的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。

合同簽訂后，大偉于2014年3月5日依約向小美支付了兩年的房屋租金52800元、租賃保證金3000元，并于2014年3月10日搬進(jìn)了涉案房屋。

入住涉案房屋后，大偉于2014年3月17日在房?jī)?nèi)發(fā)現(xiàn)大量白蟻，帶翅膀的繁殖蟻從家中衛(wèi)生間、廚房、客廳多處角落涌出，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)房屋中木結(jié)構(gòu)部分木頭有腐朽現(xiàn)象。大偉于當(dāng)日通知小美，但小美稱第二天才能過來。

大偉于是聯(lián)系了某公司上門滅蟻，工作人員上門拆開門框和地板進(jìn)行檢查，確認(rèn)是白蟻并已繁殖多年，無法根治。大偉一家無奈只能搬到酒店住了幾天，并于3月20日搬出了房子。

大偉于3月18號(hào)向小美致電要求解除合同，但小美要求大偉將房屋恢復(fù)，并承擔(dān)違約責(zé)任，雙方未達(dá)成一致。大偉后面打電話給某電視臺(tái)，該電視節(jié)目對(duì)此進(jìn)行了報(bào)道。2014年4月23日，大偉向小美發(fā)出《要求交接鑰匙、房屋的函》，要求小美在接到函后及時(shí)與大偉聯(lián)系，以便交還鑰匙、移交房屋。小美并未理會(huì)。

【法院審理】

無奈之下，大偉將小美起訴至法院，要求：1、解除小美、大偉簽訂的《房屋租賃合同》；2、小美返還大偉支付的房屋租金52800元；3、小美返還大偉支付的租賃保證金3000元；4、小美賠償大偉搬家費(fèi)用450元、平白蟻費(fèi)用400元、數(shù)字電視移機(jī)安裝費(fèi)60元、有線電視兩年月租費(fèi)500元、住宿費(fèi)364元、誤工損失340元；5、小美向大偉支付違約金6000元；6、本案全部訴訟費(fèi)由小美承擔(dān)。

小美答辯稱：小美簽訂房屋租賃合同是事實(shí)，但大偉訴狀中所稱小美違約沒有事實(shí)依據(jù)。房屋內(nèi)出現(xiàn)白蟻，小美事先不知情，出現(xiàn)白蟻也不是房屋租賃合同能解除的法定或約定的條件。2014年3月17日，大偉未經(jīng)小美同意，擅自讓他人上門滅蟻，對(duì)小美的房屋裝修進(jìn)行了破壞性的拆解（兩處門框及地板）。同年3月18日，大偉又要求解除房屋租賃合同，小美要求大偉依法恢復(fù)房屋的原狀，但大偉拒絕恢復(fù)原狀，也不愿意承擔(dān)違約責(zé)任。小美認(rèn)為大偉的起訴是沒有任何法律依據(jù)的，其在沒有征得小美同意的情況下，擅自對(duì)小美的房屋進(jìn)行破壞性滅蟻，理應(yīng)承擔(dān)修復(fù)性的費(fèi)用，且也需繼續(xù)履行合同，故請(qǐng)求駁回大偉的全部訴請(qǐng)。如果法院認(rèn)為合同無法再履行，也必須是大偉先行恢復(fù)房屋原狀、再賠償小美相應(yīng)的房屋租金損失及承擔(dān)合同約定的違約金方能解除合同。

小美提出反訴稱：1、大偉、小美于2014年3月5日簽訂了《房屋租賃合同》，該合同第一條約定大偉對(duì)該房屋做了充分了解，愿意承租該房屋；2、大偉于2014年3月17日下午17點(diǎn)說在涉案房屋內(nèi)發(fā)現(xiàn)白蟻，小美告知大偉沒法立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并且告知第二天會(huì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。同年3月18日小美到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)大偉沒有征得小美同意擅自把房屋進(jìn)行拆除（門框、地板），造成小美重大損失；3、大偉訴稱白蟻防治中心工作人員上門說：白蟻無法根治，無法住人，但未能提供白蟻防治中心出具的鑒定報(bào)告及其上門防治發(fā)票，僅有一張收據(jù)，且并非正規(guī)白蟻防治中心出具，大偉此行為有故意欺騙嫌疑；4、雙方簽訂的《房屋租賃合同》中明確約定，未征得小美書面同意，不得擅自損壞房屋結(jié)構(gòu)，裝修及其內(nèi)部設(shè)施。如有情形之一，大偉應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，小美有權(quán)收回該房屋，已經(jīng)交付的租金和保證金不予退還。5、大偉擅自搬家后至今沒有將承租房屋退還給小美。綜上，大偉已經(jīng)構(gòu)成違約，給小美造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重侵犯了小美的合法權(quán)益，小美請(qǐng)求依法判決：1、大偉繼續(xù)履行與小美之間簽訂的《房屋租賃合同》；2、大偉賠償小美因故意損壞內(nèi)部設(shè)施造成的經(jīng)濟(jì)損失及裝修10000元；3、大偉因丟棄承租房屋時(shí)的三件家具（寫字桌、櫥柜、食品柜）賠償小美損失800元；4、大偉支付小美違約金6000元；5、大偉繼續(xù)履行保證金3000元；6、大偉承擔(dān)本案所有訴訟費(fèi)。

大偉反訴答辯稱：1、涉案房屋白蟻問題嚴(yán)重，無法居住，房東小美隱瞞事實(shí)，合同應(yīng)該解除；2、房屋損壞是由白蟻造成的，大偉不存在破壞，因此不承擔(dān)任何賠償責(zé)任；3、涉案房屋不存在家具丟失的情況；4、房東小美隱瞞事實(shí)，存在欺詐，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；5、由于小美的責(zé)任，要求退還租賃保證金；6、小美應(yīng)當(dāng)承擔(dān)訴訟費(fèi)。

大偉和小美各自提交了相應(yīng)證據(jù)，法院對(duì)證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證和認(rèn)定，并對(duì)房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，確認(rèn)了房屋損壞情況。

法院認(rèn)為，本案中，大偉與小美之間的《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。出租人小美應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。但大偉在入住涉案房屋僅一星期左右便發(fā)現(xiàn)涉案房屋內(nèi)出現(xiàn)大量白蟻，給承租人大偉的日常生活帶來重大困擾，考慮到雙方就合同解除問題多次協(xié)商不成，大偉也已另行租住他處，要求大偉仍繼續(xù)履行合同有違公平原則，現(xiàn)大偉要求解除與小美之間簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請(qǐng)求，予以支持。大偉要求退還租金、租賃保證金的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、涉案房屋的實(shí)際使用時(shí)間等因素，酌定由小美退還大偉租金52000元，并在扣除水電費(fèi)、有線電視費(fèi)100元后退還大偉租賃保證金2900元。另一方面，大偉作為承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人小美在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。本案中，小美在接到大偉關(guān)于涉案房屋出現(xiàn)大量白蟻的通知后承諾第二天會(huì)到達(dá)涉案房屋，但大偉未提交證據(jù)證明事先征得小美同意，亦未給對(duì)方合理期限的情況下，當(dāng)天即委托案外人某公司對(duì)涉案房屋進(jìn)行滅白蟻行為，導(dǎo)致房屋部分損壞，亦存有一定的過失。鑒于雙方在履行合同過程中均有一定的違約行為，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢ǖ臄?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，但違約金與賠償損失責(zé)任均為補(bǔ)償損失功能，在約定的違約金高于其實(shí)際損失時(shí)，既主張違約金，又主張賠償損失，于法無據(jù)。經(jīng)法院釋明后，雙方均選擇要求對(duì)方支付違約金，但違約金的約定明顯高于其造成的損失，雙方均要求予以調(diào)整，法院根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度、合同的履行情況、房屋裝修使用時(shí)間、雙方的損失等因素，酌定由小美支付大偉違約金1200元，大偉支付小美違約金1500元。關(guān)于小美反訴稱大偉丟失寫字桌、櫥柜、食品柜三件家具，因未提交證據(jù)證明出租時(shí)涉案房屋內(nèi)存有上述三件家具，故該損失本院不作認(rèn)定。最終法院判決如下：

一、小美與大偉于2014年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》于本判決生效之日解除；

二、小美退還大偉租金52000元、租賃保證金2900元；

三、小美支付大偉違約金1200元；

四、大偉支付小美違約金1500元；

上述第二、三、四項(xiàng)折抵后，小美應(yīng)支付大偉54600元，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢；

五、駁回大偉的其他本訴請(qǐng)求；

六、駁回小美的其他反訴請(qǐng)求。

【律師說法】

隨著越來越多人進(jìn)入大城市打工，租房成為大多數(shù)外地打工人的選擇。由于承租人和出租人在租房市場(chǎng)上的談判權(quán)并不對(duì)等，出租人相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，很多承租人會(huì)受到不公平對(duì)待。上海達(dá)必誠(chéng)律師事務(wù)所周宇龍律師表示，租賃合同并非租賃合同糾紛裁判的唯一依據(jù)，法院會(huì)依據(jù)租賃糾紛的原因、合同條款、實(shí)際損失情況、公平原則等多種因素綜合裁判。如果遇到租賃合同糾紛，不要拘泥于合同條款約定，要敢于通過訴訟等方式維護(hù)自身的合法權(quán)益。

文案：曹 凱

編輯：周志堅(jiān)

審核：丁金金

二、租房是否有居住權(quán)

法律分析：租房不當(dāng)然享有居住權(quán)。居住權(quán)需要設(shè)立，居住權(quán)的設(shè)立條件有兩個(gè)：1.當(dāng)事人雙方書面訂立居住權(quán)合同，2.到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行公示登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，沒有登記的，不產(chǎn)生居住權(quán)。

法律依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十七條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭(zhēng)議的方法。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十八條：居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

三、住的房子不交租金法院會(huì)怎么處理

不交租金法院的處理方式：根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求予以判決。即當(dāng)事人請(qǐng)求繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)判決承租按照約定繳納租金。若當(dāng)事人主張解除合同，請(qǐng)求承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十三條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●租的房子有問題不能居住怎么辦?法院這樣判決呢

●租的房子有問題不能居住怎么辦?法院這樣判決合理嗎

●租房有問題可以不租嗎

●如果租的房子有問題怎么辦

●租的房子有問題可以退房嗎

●租的房子問題不斷,影響居住怎么辦

●租住的房子有問題可以退押金嗎

●租的房子有問題不能居住怎么辦?法院這樣判決合理嗎

●租房出現(xiàn)問題無法居住怎么辦

●租的房子出現(xiàn)問題可以找誰

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●民事訴訟缺席判決后怎么處理,原告缺席判決怎么處理:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●尋釁滋事輕微傷判決書,尋釁滋事輕微傷判決書 -法律知識(shí):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●法院判決后發(fā)現(xiàn)原告是虛假訴訟該怎么辦?,被告發(fā)現(xiàn)原告虛假訴訟怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●法院不開庭就下達(dá)裁定書不服咋辦,對(duì)法院判決書不服怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●拆遷糾紛法院受理多久判決??關(guān)于我國(guó)怎么買拆遷安置房：今日在線補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法律咨詢

●交通事故平等責(zé)任受害方上訴到法院法院庭前調(diào)解以后如果調(diào)解成功那個(gè)律師費(fèi)需,交通事故賠償問題雙方調(diào)解好還是法院判決好:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●判決書拆遷補(bǔ)償按幾份計(jì)算？公司拆遷程序是怎樣的：今日在線強(qiáng)拆評(píng)估法律咨詢

●承包土地合同如何簽才是合法?土地租賃合同糾紛法院會(huì)如何判決：今日在線土地征收法律咨詢

●村委會(huì)強(qiáng)行占用村民承包地，法院判決：違法！,村民霸占村集體土地怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●公訴的刑事案件判決后還可以提起民事訴訟嗎,已開過庭刑事案件檢察院又作出了變更起訴決定書是不是還要還需要開庭？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●工程款拖欠引發(fā)訴訟，判決結(jié)果如何？,欠工程款不給如何起訴:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●如果受害人對(duì)刑事附帶民事賠償判決不滿意，是否可以上訴？,被害人對(duì)刑事附帶民事賠償判決不滿意可以如何申訴？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●在法庭上如何表達(dá)才能打贏官司（六）：訴訟請(qǐng)求與依據(jù)的事實(shí)要匹配,人民法院能否根據(jù)真實(shí)的情況作出不同于訴訟請(qǐng)求的判決:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地補(bǔ)償款分配糾紛判決結(jié)果？征地補(bǔ)償款分配糾紛上訴狀：今日在線強(qiáng)拆評(píng)估法律咨詢

●盜竊既遂未遂如何界定??偷盜國(guó)家土地如何判決？：今日在線土地征收法律咨詢

●離婚征地補(bǔ)償款如何判決案例？離婚征地補(bǔ)償款分配原則：今日在線強(qiáng)拆評(píng)估法律咨詢

●法院判決后對(duì)方不執(zhí)行怎么處理?法院判決后土地可以確權(quán)嗎：今日在線土地征收法律咨詢

●拆遷糾紛法院受理多久判決??關(guān)于農(nóng)村宅基地會(huì)不會(huì)拆遷：今日在線土地征收法律咨詢

●拆遷糾紛法院受理多久判決??關(guān)于農(nóng)村宅基地會(huì)不會(huì)拆遷：今日在線土地征收法律咨詢

●非法強(qiáng)拆的應(yīng)對(duì)措施有哪些方面？起訴強(qiáng)制拆遷多久判決：今日在線強(qiáng)拆評(píng)估法律咨詢

內(nèi)容審核：圣運(yùn)律師

來源：頭條-租的房子有問題不能居住怎么辦？法院這樣判決，