#房地產(chǎn)項目對象描述實例#

展開全部房地產(chǎn)評估報告范例 一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位):××× 二、估價目的:拆遷補償價格評估 三、估價日期:二00二年四月八日到二00二年四月十五日 四、估價時間:二00二年四月十五日(趨于拆遷日) 五、估價依據(jù) 1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》 2.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》; 3.評估委托書: 4估價評估人員勘察了解的情況; 5.房屋所有權(quán)證 6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標準》。

#房屋拆遷，裝修是怎么評估的？#

房屋拆遷裝修評估：因裝修不同時期風格不同，個性化較強，用材用料品種復雜價格彈性很大，不同時期材料價格變化也大，施工方法方式及操作精細程度對耗資差異也大，所以在裝修評估吋參照當?shù)亟ú氖袌霎斍昂牟耐悪n次價格，結(jié)合當前裝修人工費制定平均價格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評估公司作出補償價格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定最終裝修補償價格。 至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補多少應由評估人員到現(xiàn)場查勘后作出評估報告?？傮w講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場價格框架下，個人家庭裝修往往資金每平價格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評估補償定是參照建筑市場大面積批量裝修價格，補償價格低于原實際裝修耗資的情況也算合情理。 在征收房屋實際操作中碰到過一個浴缸買三萬元，一個座便器買上萬元，而評估最高區(qū)間只能補償一二千元，怎么辦呢？征收雙方協(xié)商允許被征收人將高檔浴缸座便器拆走合情合理解決了爭議。供你參考

#拆遷房屋的評估報告#

評估時，你簽字確認的是他給你測量的數(shù)據(jù)是正確的，而不是認可最后的評估價格，這是兩個概念。比如清點你家的宅基地面積，樹木棵樹種類等等，是對數(shù)字的確認，房屋建造時間的確認，房屋結(jié)構(gòu)的確認，等等

#怎樣合理選擇拆遷補償方式？#

怎樣合理選擇拆遷補償方式？ 被拆遷人在拆遷中往往處于被動的地位，因此許多被拆遷人錯過了能夠合法保護自己合法權(quán)益的時間和機會，我們將在近期進一步探討被拆遷人如何通過法律賦予的手段保護自己的合法權(quán)益。 案例：初某在北京市xx區(qū)xx路23號有私房一處，建筑面積121平方米左右，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱開發(fā)商)擬拆遷該地塊并建設高檔公寓，按照北京市的拆遷補償價格，初某私有房屋經(jīng)評估作價每平方米的區(qū)位補償價格為人民幣4300元，開發(fā)商要求按照評估的價格給予初某補償，初某不同意，雙方未能達成拆遷協(xié)議，開發(fā)商申請北京市xx區(qū)建設委員會裁決本案。 初某找到張翔律師工作室要求解決本案。 初某在本案中提出的問題是：對經(jīng)評估作價的重置成新價格沒有異議，之所以與開發(fā)商未能達成拆遷協(xié)議的原因是：開發(fā)商開發(fā)建設的一期項目的銷售價格為每平方米11000元，現(xiàn)補償給初某的房屋只能購買同地區(qū)房屋的60平方米左右，因此不同意開發(fā)商的拆遷補償方案。 我們經(jīng)分析，本案的拆遷爭議實際上是補償價格的爭議，對該爭議如果在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)解決存在的問題如下： 首先，初某私有的房屋的補償價格作價的依據(jù)是2001年北京市公布的拆遷補償價格標準，而現(xiàn)行的市場價格已經(jīng)遠遠超過了2001年的市場價格，因此初某即使提出了拆遷補償?shù)膬r格復核，也仍然不能實現(xiàn)其目的。 其次，初某要求按照開發(fā)商銷售商品房的價格進行拆遷補償也沒有法律依據(jù)。 我們進一步研究了初某的要求后，提出的對策如下： 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，被拆遷人有權(quán)利選擇拆遷補償?shù)姆绞?，即是按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補償，由被拆遷人選擇。 根據(jù)上述法律規(guī)定，我們代理初某向開發(fā)商和建委提出：初某要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不實行貨幣補償。 提出上述意見后，開發(fā)商以該地區(qū)沒有產(chǎn)權(quán)調(diào)換只能實行貨幣補償為由拒絕了初某的要求，建委的工作人員也解釋說只能貨幣補償，沒有批準產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 我們根據(jù)建委工作人員的意見，明確提出建委的意見不能成立，違反了《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。 在這種情況下，我們還就建委審批的拆遷方案提起了訴訟，在該案的審理過程中，開發(fā)商同意按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式與初某進行拆遷補償，但提出：初某私有的房屋只能按照拆遷評估價格，而開發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房有二，其一是開發(fā)商建造的原地回遷的房屋，每平方米的售價按照11000元計價，其二是位于海淀區(qū)山后地區(qū)的房屋，每平方米售價4500元。 我們拒絕了開發(fā)商提出的上述意見，并明確提出：在進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，開發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋也只能按照2001年的評估價格進行評估，確定拆遷補償?shù)膬r格，開發(fā)商在這種情況下不得不妥協(xié)，最后與初某達成了拆遷協(xié)議，對初某私有房屋按照每平方米9800元的標準進行了拆遷補償。 我們最終撤回了對拆遷主管部門的行政訴訟，案件終結(jié)。 案例結(jié)論： 在北京市，許多被拆遷人均提出，按照2001年公布的拆遷評估價格進行拆遷補償，已經(jīng)遠遠低于現(xiàn)在的商品房價格，在這種情況下，許多被拆遷人選擇了被動的等待。 其實，上述案例提供了一個比較完整的思路：即被拆遷人可以選擇按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進行拆遷補償，在選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式進行拆遷補償?shù)那闆r下，被拆遷人可以要求原地回遷，這對拆遷人的影響將可能比較大，在雙方進行選擇的過程中，相互的妥協(xié)必然就產(chǎn)生了。

#房地產(chǎn)價值怎么計算的？#

1、比準價格 3050， 指通過對所選擇的市場交易案例分別進行情況修正、交易期日修正、區(qū)域因素和個別因素修正、使用權(quán)年期修正、容積率修正等因素調(diào)整后，即可得出待評估房地產(chǎn)的試算比準價格；

2、區(qū)域因素修正系數(shù) 1.05，你的房子區(qū)域因素優(yōu)于評估市場交易案例5％，

3、個別因素修正系數(shù)1.01，你的房子個別因素優(yōu)于評估市場交易案例1％，

4、容積率修正系數(shù) 0.81532，你的房子容積率劣于評估市場交易案例18468％，5、土地取得方式系數(shù) 0.9222，你的房子土地可能是劃撥地，6、補償額 267932，=比準價格 3050*建筑面積，

7、容積率是單位土地上有多少房屋的建筑面積，無論是單元樓房還是其他房屋都有容積率修正系數(shù)的。

#房屋拆遷土地與房屋價格怎么評估#

一、住宅房屋評估通常由四部分組成：1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價格；2、建筑物重置價格；3、建安費用；4、裝修裝飾部分的費用。二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價格三、基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構(gòu)可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養(yǎng)等因素，對該基準價格進行適當?shù)男拚纱说贸霾煌课莸脑u估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準。成片密集的磚木結(jié)構(gòu)房屋，一般不進行朝向修正。四、住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個以上的可比實例。五、房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關(guān)規(guī)定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結(jié)合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建安費用應按照本市建筑工程定額標準的有關(guān)規(guī)定評估。六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調(diào)整值，風險調(diào)整值不宜超過5%。

#射陽縣房屋拆遷價格評估#

目前，射陽縣執(zhí)行的拆遷文件是縣政府2005年出臺的170號《射陽縣城市房屋拆遷實施細則》。關(guān)于拆遷如何補償安置的問題，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》第23條規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；《條例》第24條還規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體政策可以向拆遷實施單位了解，或到規(guī)劃建設局二樓拆遷辦查閱。 這個材料具體情況你們縣政府沒有在網(wǎng)上發(fā)布！可以到當?shù)刂鞴懿块T查閱！ 希望對你有幫助！

#如何判斷房屋征收評估報告是否合法#

按相關(guān)規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！　∠嚓P(guān)規(guī)定：《國有土地上房屋征收與補償條例》　　第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！　υu估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！　》课菡魇赵u估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

#房屋2人共同所有,拆遷評估報告1人簽了字有效嗎？另外簽字了的話以后要是強制拆遷是不是按評估報告的賠償呢#

由評估機構(gòu)書面答復評估報告應送達被拆遷人，簽字是表示接收，而不代表對評估報告結(jié)果認可。如果你對評估結(jié)果有異議，可以提請復議。強拆肯定是按評估賠。對答復不滿意的可以提請重新評估或另外選一家評估機構(gòu)評估

#拆遷企業(yè)職工安置補償標準是怎樣的？#

企業(yè)在經(jīng)營過程中，可能會遇到拆遷的情況。開發(fā)商征地拆遷，肯定會給予一定的補償，以彌補給企業(yè)帶來的損失。我們知道，開發(fā)商在進行征地拆遷之前，需要結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況制定相應的補償安置標準，然后公示大家。那么，你知道拆遷企業(yè)職工安置補償標準是這樣的嗎?下面就讓路永強律師為大家解答吧。拆遷企業(yè)職工安置補償標準為貫徹落實國務院辦公廳、省委省政府辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，維護社會穩(wěn)定的通知精神，根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》作如下補充規(guī)定：1、拆遷補償方式市區(qū)楊舍規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)住宅房屋的拆遷補償方式為貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。兩種方式被拆遷人只可選擇其中一種，不得兼選。(一)貨幣補償貨幣補償是指對被拆遷住宅房屋按同類區(qū)位房地產(chǎn)市場評估價格進行貨幣補償，由被拆遷人自行購置房屋，不再安置拆遷定銷房的補償方式。(二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指對被拆遷住宅房屋按區(qū)位價和房屋重置價為主要依據(jù)進行補償，并由拆遷人提 供拆遷定銷房進行安置的補償方式。2、評估機構(gòu)的準入、確定和評估程序?qū)Ρ徊疬w房屋進行價格評估機構(gòu)的確認，由拆遷人在市房產(chǎn)管理部門公布的評估機構(gòu)目錄中選定，并在拆遷地點公示3日。公示期間，如同一項目內(nèi)半數(shù)以上被拆遷人持有異議(以書面申請為準)，由市房屋拆遷管理部門在市房產(chǎn)管理部門公布的評估機構(gòu)目錄中抽簽確 定。市房屋拆遷管理部門應當在抽簽前3日內(nèi)在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。已確定的評估機構(gòu)應當將分戶的初步評估結(jié)果向被拆遷人公示7日。公示期滿后，評估機構(gòu)應當向拆遷人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體評估報告和分戶評估報告。拆遷人應當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。拆遷人或被拆遷人對上述評估報告有疑問的，可以向出具評估報告的評估機構(gòu)咨詢。評估機構(gòu)應當在拆遷現(xiàn)場設立接待場所，向其解釋拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取 和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。拆遷人或被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起3日內(nèi)，可以向原評估機構(gòu) 書面申請復核。拆遷人或被拆遷人對原評估機構(gòu)的復核結(jié)果仍有異議的，自收到復核結(jié)果3 日內(nèi)，可以向市房產(chǎn)管理部門申請技術(shù)鑒定。經(jīng)鑒定，評估報告存在技術(shù)問題，且誤差較大 的，鑒定費用由出具原評估報告的估價機構(gòu)承擔。經(jīng)鑒定，評估報告正確的，應維持原評估 報告，鑒定費用由申請人承擔。3、住宅房屋改為非住宅房屋的認定和補償已辦理土地使用性質(zhì)合法變更手續(xù)的住宅房屋，按非住宅房屋認定。(一)屬商業(yè)性非住宅房屋的，由評估機構(gòu)按商業(yè)性非住宅房屋市場交易價格及相關(guān)技術(shù)規(guī)范 評估后給予貨幣補償。(二)屬非商業(yè)性非住宅房屋的，按住宅房屋給予補償。4、基本居住需求保障被拆遷房屋面積小于60平方米并僅有一處住房，且已享受最低生活保障的被拆遷人，由拆遷人直接安置60平方米的拆遷定銷房。拆遷定銷房超出被拆遷房屋面積的部分，按照與被拆遷房屋面積相等的部分的價格結(jié)算。5、評估價格標準適用時點房屋拆遷評估涉及的價格標準評估適用時點，以房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為準。綜上所述，就是關(guān)于拆遷企業(yè)職工安置補償標準的具體介紹，希望對大家有用。另外律師在這里提醒大家，根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展等情況的不同，企業(yè)安置補償標準可能會存在一定的差別。如果存在差異，以當?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定為主。通常情況下，其制定的標準都是符合國家法律規(guī)定的。對于拆遷問題，您還可以了解更多相關(guān)知識。百度搜索中國企業(yè)拆遷專家律師網(wǎng)，或者直接點擊www.qycq.cn，用法律的武器來合理的維護自己的合法權(quán)益。

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來源：中國法院網(wǎng)-房屋拆遷補償評估報告案例，房屋拆遷補償評估報告案例分析

投稿：蔣凱偉

內(nèi)容審核：李軒教授