一、城市房屋拆遷中的公共利益是怎樣的

既然城市房屋拆遷本質(zhì)上仍是國家對私有財產(chǎn)權(quán)的征收或征用，那么，根據(jù)憲法第13條，國家必須基于公共利益進(jìn)行。雖然，《城市房屋拆遷管理條例》中沒有出現(xiàn)任何公共利益的字眼，但是，根據(jù)《土地管理法》第58條，國家收回國有土地使用權(quán)的條件是：

(1)為公共利益需要使用土地的;

(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;

(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;

(5)公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

這其中的第一個條件就是基于公共利益的需要，但是，令人疑惑的是，該條將“公共利益”與“舊城改造”并列，且分別規(guī)定，似乎舊城改造并不屬于公共利益。但如果舊城改造不屬于公共利益，在當(dāng)事人沒有過錯的情況下，國家收回國有土地使用權(quán)的合憲性就很值得懷疑。所以，為了維護(hù)城市房屋拆遷的正當(dāng)性，對于《土地管理法》第58條中的公共利益，立法者最好進(jìn)行具體解釋。

況且，我國的危房改造往往與土地的商業(yè)開發(fā)聯(lián)系在一起，即除將危房改造后騰出的土地一部分用作原來居民的回遷房外，其余的則進(jìn)入土地交易市場用于商業(yè)目的。比如，酒仙橋拆遷案中，在實(shí)際改造的84萬余平方米中，其中58萬余平方米用于回遷及配套規(guī)劃面積，占69%;入市交易的土地面積為25萬余平方米，占31%。那么，即使危房改造屬于公共利益，而對于危房改造所遺留的土地的商業(yè)開發(fā)，能否因?yàn)槲７扛脑煲惨徊⑷〉檬栈剡@部分國有土地使用權(quán)的正當(dāng)目的呢?

二、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/h3>

1、貨幣補(bǔ)償;

貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題;二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制;三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾;四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模M可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。對于貨幣補(bǔ)償?shù)木唧w辦法各地有所不同，許多地方對此出臺了法規(guī)或規(guī)章予以規(guī)范。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換;

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

差價結(jié)算以等價交換的原則進(jìn)行，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

對以上兩種方式被拆遷人是否可以進(jìn)行選擇?條例規(guī)定，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。

以上知識就是小編對“城市房屋拆遷中的公共利益是怎樣的”問題進(jìn)行的解答，城市房屋拆遷中的公共利益在我國土地管理法中有規(guī)定，為公共利益需要使用土地的、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建的可以對城市房屋進(jìn)行征收拆遷。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運(yùn)律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：臨律-城市房屋拆遷中的公共利益在哪里，