一、小區(qū)拆遷補(bǔ)償規(guī)定用途,拆遷后的房屋用途如何確定

法律分析：拆遷后的房屋用途的確定需要遵守相關(guān)法律法規(guī)以及當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。拆遷后的房屋可以用于新的建設(shè)項(xiàng)目或者轉(zhuǎn)讓給第三方，但需要遵守土地管理、城市規(guī)劃和房屋管理等相關(guān)法律法規(guī)。

法律依據(jù)：

1.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條：在房地產(chǎn)開發(fā)中，禁止違反國家土地利用總體規(guī)劃，違反城市規(guī)劃，破壞生態(tài)環(huán)境。

2.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)，符合國家土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的用途和規(guī)模，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后方可開工建設(shè)。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第七十四條：房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，不得影響國家和公共利益，不得違反土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。

4.《城市房地產(chǎn)管理法》第八十九條：房屋銷售、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保等，應(yīng)當(dāng)依法登記，取得不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明，方可生效。

5.《城市房屋拆遷與補(bǔ)償條例》第十三條：拆遷后的房屋用于新的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向市人民政府有關(guān)部門申請用地，并取得相應(yīng)的規(guī)劃審批和用地批準(zhǔn)手續(xù)。

綜上法律依據(jù)，拆遷后的房屋用途如何確定需要遵守國家和地方的土地管理、城市規(guī)劃和房屋管理等相關(guān)法律法規(guī)，通過符合規(guī)劃用途和規(guī)模的建設(shè)或者依法合規(guī)的轉(zhuǎn)讓等方式合理利用房屋資源。

二、拆遷房屋用途如何定性

拆遷房屋用途的定性一般由當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)管理部門根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和建設(shè)需要以及拆遷安置政策進(jìn)行規(guī)定。

一般來說，拆遷房屋可以被劃分為以下類型：

1、保留房：指在拆遷后，原居民可以繼續(xù)居住的房子。在拆遷后，政府會根據(jù)拆遷協(xié)議和政策，為原居民提供相應(yīng)的保留房；

2、安置房：指在拆遷后，政府會為被拆遷居民提供的一種住房安置方式。政府會將拆遷居民安置在新的住宅小區(qū)或舊城改造區(qū)；

3、商業(yè)用房：指在拆遷后，原來的房屋被改建成商業(yè)用途的房屋；

4、其他用途：指在拆遷后，原來的房屋被改建成其他用途的房屋，如公共設(shè)施、停車場等。

房屋拆除需要符合以下條件：

1、國家、省、市政府或者縣級以上地方人民政府依法規(guī)定需要拆除的；

2、房屋建造時(shí)間早于規(guī)定時(shí)限的；

3、房屋不符合國家、省、市、縣級以上地方人民政府的安全、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等規(guī)定的；

4、房屋屬于違章建筑或者違法建設(shè)的；

5、房屋屬于危房或者經(jīng)評估認(rèn)定存在嚴(yán)重安全隱患的；

6、房屋所在地出現(xiàn)城市規(guī)劃調(diào)整或者集體土地征收等情況的；

7、房屋屬于國家安全、防洪、防汛、防火等特殊用途需要拆除的。

綜上所述，房屋拆除必須依法依規(guī)進(jìn)行，不能隨意進(jìn)行拆除。在拆除過程中，應(yīng)當(dāng)保障居民的合法權(quán)益，確保房屋拆除安全有序進(jìn)行。同時(shí)，政府也應(yīng)當(dāng)對居民進(jìn)行合理的安置和補(bǔ)償，使得居民的生活不受影響。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國土地管理法》第十三條

農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長。

國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。

發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

三、拆遷房屋用途根據(jù)什么來確定

2001年國務(wù)院通過的《城市房屋拆遷條例》第24條規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。由此，房屋的區(qū)位、用途、建筑面積構(gòu)成了被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償?shù)娜笥?jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，房屋用途是拆遷補(bǔ)償必須要考慮的三個(gè)問題之一。在房地產(chǎn)市場上，處于同一地段的房產(chǎn)，商業(yè)用途的房產(chǎn)一般要比住宅用途的房產(chǎn)價(jià)格高很多。在拆遷時(shí)，因?yàn)榉课莸挠猛疽步?jīng)常產(chǎn)生爭議。

（一）房屋用途政府并沒有管制

產(chǎn)權(quán)人住宅改為非住宅，政府是否要管？從目前的法律法規(guī)看，并沒有限制住宅用途不得轉(zhuǎn)為商業(yè)用途的法律法規(guī)。很多公司，特別是小公司都是在公寓或者小區(qū)的住宅樓設(shè)立辦公地點(diǎn)，只要是合法經(jīng)營，工商管理機(jī)構(gòu)并沒有制止。

（二）怎樣補(bǔ)償才合理

2003年7月1日實(shí)行的《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條規(guī)定：對被拆遷房屋的用途和建筑面積的認(rèn)定，以被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)證等有效房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的用途和建筑面積為準(zhǔn)。安徽省的地方法規(guī)是以房產(chǎn)證上登記用途來確定的。在現(xiàn)實(shí)生活中大量存在著一些公司租用住宅樓辦公，租金很多時(shí)候也是參考寫字樓租金費(fèi)用。這些公司也照章納稅，合法經(jīng)營。而拆遷時(shí)，卻沒有依據(jù)實(shí)事求實(shí)的原則進(jìn)行補(bǔ)償。這就導(dǎo)致拆遷工作中造成了很多糾紛，甚至流血沖突。2003年9月19日國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》第4條規(guī)定：對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)這一通知，對于住宅改為非住宅的，要視其經(jīng)營狀況和納稅情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。因此從維護(hù)社會穩(wěn)定大局出發(fā)及保護(hù)弱勢群體的原則出發(fā)，在拆遷中，不僅要看房產(chǎn)證上登記的用途，更要看該房產(chǎn)在實(shí)際中的用途，來進(jìn)行補(bǔ)償。被拆遷人在拆遷時(shí)，根據(jù)國務(wù)院的這一規(guī)定，并提供營業(yè)執(zhí)照，以此來取得合理的補(bǔ)償。

四、拆遷房與商品房的區(qū)別

法律分析：1、拆遷房與商品房在產(chǎn)權(quán)上有明顯的區(qū)別，拆遷房不是完全產(chǎn)權(quán)，而商品房是有完全產(chǎn)權(quán)的；2、時(shí)間交易限制，拆遷房的一般規(guī)定幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售，而商品房沒有這方面的規(guī)定；3、拆遷房的交易比較多限制，購買風(fēng)險(xiǎn)會比商品房大一些，很有可能造成合同不能履行；4、由于拆遷房的建筑利潤被限，因此商品房的質(zhì)量會比拆遷房好。拆遷房是對拆遷戶補(bǔ)償性房屋的一種，也就是開發(fā)商為了補(bǔ)償給原住民的新建房。當(dāng)然有的被拆遷戶，還需要再交一點(diǎn)差價(jià)，而在轉(zhuǎn)手賣的時(shí)候，拆遷房的房價(jià)就沒開發(fā)商的商品房那么貴；商品房是開發(fā)商經(jīng)過競標(biāo)土地出讓，建設(shè)的樓房，是按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定建設(shè)的，能在在市場上自由交易，有新建商品房、二手房(存量房)等。分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。

五、拆遷安置房和商品房的區(qū)別

法律分析：1、安置房相對于商品房來說質(zhì)量比較低；2、相對于商品房安置房大部分是不屬于完全產(chǎn)權(quán)；3、安置房交易時(shí)間受限；4、安置房是否可以交易取決于開發(fā)商時(shí)候?qū)Π仓梅窟M(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記；5、安置房相對于商品房的使用用途來說受到了一定限制；6、相對于商品房來說安置房享有的權(quán)利較為不全面。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的；可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

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投稿：朱婷佳

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