一、某集團公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-090-002某集團公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案——合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當(dāng)事人未約定出資方投資權(quán)益補償?shù)?，?yīng)以土地增值收益為基礎(chǔ)，按投資方實際投資比例確定補償金額關(guān)鍵詞民事

合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人

合同解除

未約定

投資權(quán)益補償金額

來源：最高人民法院案例庫 （用途：郜gào云律師個人學(xué)習(xí)研究）

基本案情2002年5月11日，某集團公司作為協(xié)議乙方、某村委會作為協(xié)議甲方，簽訂《合作開發(fā)土地協(xié)議》，約定：雙方為配合閔行區(qū)關(guān)于改造“城中村”有關(guān)精神，決定對于甲方所轄區(qū)域內(nèi)的地塊進(jìn)行村鎮(zhèn)舊區(qū)改造，合作開發(fā)建造商品房，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成土地合作開發(fā)協(xié)議，約定由甲方負(fù)責(zé)開發(fā)地塊的動遷安置，具體事宜另行商議確定；開發(fā)地塊中使用權(quán)屬甲方，出讓給乙方，動遷安置由甲方負(fù)責(zé)；屬其他單位或個人使用的，由甲方協(xié)助乙方辦理動遷安置補償事宜。動遷安置和補償費用由乙方直接支付給被動遷方或其他相關(guān)方；開發(fā)土地的動遷安置和補償費采用承包方式，承包費為140萬元/畝，包括但不限于土地出讓金、動拆遷補償費、勞動力安置費用、青苗補償費、各項相關(guān)征地稅賦和甲方的收益等。乙方將在甲方所在地注冊登記成立項目公司，實施具體舊區(qū)改造和建設(shè)工程，甲方應(yīng)提供必要的條件，予以通力合作和配合。2002年5月14日，某集團公司向某村委會支付前期投資款500萬元。2002年6月14日，某集團公司支出163.2萬元為某村委會下屬的上海某實業(yè)公司購置寶馬牌轎車一輛。2002年11月29日，某集團公司向某村委會支付前期投資款600萬元。

2003年2月27日，上海市閔行區(qū)人民政府召集規(guī)劃局、土地管理局、某鎮(zhèn)政府、計劃委員會、某集團公司、某村委會等單位就“某國際會展商務(wù)中心規(guī)劃、用地、動拆遷”召開前期協(xié)調(diào)會，并印發(fā)會議紀(jì)要，確定案涉地塊規(guī)劃建設(shè)某國際會展商務(wù)中心，對該項目的規(guī)劃、用地、動拆遷等事項予以協(xié)調(diào)；項目開發(fā)建設(shè)涉及的具體事宜，由某鎮(zhèn)政府牽頭區(qū)有關(guān)部門與某集團公司簽訂項目開發(fā)意向書，待條件成熟后簽訂正式開發(fā)協(xié)議。2003年3月12日，閔行區(qū)政府決定在某鎮(zhèn)某村內(nèi)規(guī)劃建設(shè)某國際會展商務(wù)中心，項目立項按照區(qū)政府審批權(quán)限，由某鎮(zhèn)政府牽頭申報，區(qū)計委辦妥有關(guān)手續(xù)。2003年4月16日和2003年9月24日，某集團公司向某鎮(zhèn)“改造辦”分別支付前期投資款500萬元、1000萬元。

2006年6月30日，閔行區(qū)政府召開關(guān)于某中央商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)事宜的專題會議，明確該地塊規(guī)劃用途調(diào)整為中央商務(wù)區(qū)，鑒于D公司在該地塊的前期投入，同意西街坊內(nèi)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能由該公司與某鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織聯(lián)合開發(fā)。D公司服從區(qū)政府對該地塊規(guī)劃調(diào)整，由某鎮(zhèn)處理好該地塊中D公司前期投入資金的補償問題。2006年8月7日，閔行區(qū)人民政府對上述會議精神印發(fā)了專題會議紀(jì)要。

2006年10月30日，某村委會、某鎮(zhèn)政府“改造辦”作為甲方、某集團公司作為乙方，雙方簽訂一份《協(xié)議書》，約定：根據(jù)閔行區(qū)政府2006年8月7日的辦公會議紀(jì)要，就案涉地塊前期開發(fā)投資款項結(jié)算及補償問題達(dá)成如下協(xié)議：一、2002年5月14日至2003年9月24日，乙方分四次支付某路項目前期開發(fā)費用2600萬元給某鎮(zhèn)政府及某村，其中某鎮(zhèn)“改造辦”1500萬元、某集團公司1100萬元，作為項目開發(fā)用地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”政府貼費（包括耕地開墾費、耕地占用稅），乙方應(yīng)某村委會要求，為方便項目開發(fā)工作，由乙方下屬地塊項目公司D公司代某村墊款購置寶馬車一輛，計163.2萬元。以上發(fā)生直接費用雙方確認(rèn)無誤；二、甲方同意就上述投資款本金分期歸還。第一期1500萬元于本協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)歸還，余款1263.2萬元在地塊內(nèi)項目啟動時或本項目用地招標(biāo)拍賣后一個月內(nèi)歸還；三、根據(jù)區(qū)政府2006年8月7日會議紀(jì)要，同意給乙方下屬項目公司D公司相應(yīng)補償。此補償款作為甲方對乙方在漕寶路地塊項目前期投資的回報（包括：資金利息、項目前期有關(guān)費用、適當(dāng)?shù)耐顿Y權(quán)益等），考慮到該地塊開發(fā)項目所有資金均系乙方支付，故同意將補償款直接支付給乙方。某村委會及某鎮(zhèn)“改造辦”在協(xié)議的甲方落款處蓋章，某集團公司在協(xié)議乙方落款處蓋章。某鎮(zhèn)政府作為見證方在協(xié)議的見證方落款處蓋章。2006年11月2日，某村委會向某集團公司退還投資款1500萬元。后某集團公司通過訴訟取回投資款1263.2萬元及利息。2006年11月，鄰近案涉地塊的閔行區(qū)某街道某號地塊出讓，出讓價格折合每畝424萬元。涉案地塊至今未開發(fā)，也未掛牌出讓。

某集團公司向法院起訴，主張根據(jù)《合作開發(fā)土地協(xié)議》約定，由被告某村委會、某鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)向其支付投資權(quán)益補償款9750萬元。

被告某村委會辯稱：由于政府規(guī)劃變更，導(dǎo)致雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議無法繼續(xù)履行，并非被告違約。某村委會同樣失去了土地開發(fā)而獲益的機會。兩被告已支付了原告資金占用利息，不應(yīng)再支付投資補償款。

被告某鎮(zhèn)政府辯稱：原告主張投資權(quán)益補償?shù)那疤崾峭恋亻_發(fā)未能如期進(jìn)行，由于政府規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合作開發(fā)協(xié)議提前終止，并非被告單方面違約。被告已就原告的利息損失作了補償。提前解除協(xié)議是由區(qū)政府主導(dǎo)，協(xié)議中未約定投資權(quán)益補償?shù)挠嬎惴绞?，因此某?zhèn)政府無法計算原告的權(quán)益補償。

上海市閔行區(qū)人民法院于2019年12月23日作出（2018）滬0112民初22512號民事判決：被告某村委會、某鎮(zhèn)政府于判決生效之日起十日內(nèi)支付某集團公司投資補償款2500萬元。宣判后，被告某集團公司、某鎮(zhèn)政府提出上訴。上海市第一中級人民法院于2020年9月24日作出（2020）滬01民終2896號民事判決：駁回上訴，維持原判。裁判理由法院生效裁判認(rèn)為：某集團公司與某村委會簽訂的《合作開發(fā)土地協(xié)議》合法有效，因政府規(guī)劃變更導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行，系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤獬?，某集團公司與某村委會、某鎮(zhèn)政府另行簽訂《協(xié)議書》，某村委會與某鎮(zhèn)政府同意向某集團公司補償前期投資回報。本案需要解決當(dāng)事人未約定出資方投資權(quán)益補償?shù)木唧w計算方式時，如何合理確定投資權(quán)益補償?shù)慕痤~的問題。

一、以土地增值收益為基礎(chǔ)

本案中，某村委會出地，某集團公司出資，合作開發(fā)土地，共享利益，共擔(dān)風(fēng)險。雖然合作開發(fā)地塊未實際開發(fā)，但《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時存在可以確定的利益——土地增值收益，從共享利益、共擔(dān)風(fēng)險的利益共同體角度，某集團公司有權(quán)享有該土地增值收益，應(yīng)以《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時的土地增值收益為基礎(chǔ)確定投資權(quán)益補償?shù)慕痤~。

（一）確定《合作開發(fā)土地協(xié)議》簽訂時的土地成本

根據(jù)約定，合作開發(fā)地塊暫測面積約為380畝，動遷安置和補償費用由某集團公司直接支付給被動遷方或其它相關(guān)方，開發(fā)地塊的動遷安置和補償費采用承包方式，承包費為140萬元/畝，包括但不限于土地出讓金、動拆遷補償費、勞動力安置費用、青苗補償費、各項相關(guān)征地稅賦等。據(jù)此，以某集團公司如果取得開發(fā)地塊土地使用權(quán)所需要投入的成本確定合作開發(fā)協(xié)議簽訂時的土地成本，即：140萬元/畝×380畝=5.32億元。

（二）確定《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時的土地價值

上海市閔行區(qū)政府于2006年6月30日召開的專題會議內(nèi)容確定了合作開發(fā)地塊的規(guī)劃變更，某集團公司知曉且無異議，后某集團公司與某村委會、某鎮(zhèn)政府于2006年10月簽訂《協(xié)議書》，對合作開發(fā)地塊前期開發(fā)投資款項結(jié)算及補償問題達(dá)成一致意見，實際系當(dāng)事人合意解除《合作開發(fā)土地協(xié)議》。由于合作開發(fā)地塊至今未掛牌出讓，無法得出當(dāng)時及現(xiàn)在的實際土地價值，因此以臨近的閔行區(qū)某街道某地塊于2006年11月出讓時的每畝424萬元為參考標(biāo)準(zhǔn)，計算解除時的土地價值為：420萬元/畝×380畝=15.96億元。

（三）確定土地增值收益

以協(xié)議解除時的土地價值減去協(xié)議簽訂時的土地成本得出土地增值收益，即：15.96億元-5.32億元=10.64億元。

二、投資方按實際投資比例享有土地增值收益

鑒于某集團公司實際投入的前期資金為2763.2萬元，占其需要投入的5.32億元的5.2%，其享有的土地增值收益亦應(yīng)以該比例計算，即某集團公司前期投資額占比5.2%的土地增值收益為：10.64億元×5.2%=5660.48萬元。

三、結(jié)合公平原則和誠實信用原則確定投資權(quán)益補償?shù)慕痤~

在市場經(jīng)濟活動中，政府與企業(yè)都是平等的民事主體，具有平等的法律地位，享受平等的法律保護。本案中，政府與企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)，《合作開發(fā)土地協(xié)議》因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由解除，雙方當(dāng)事人不承擔(dān)違約責(zé)任。但當(dāng)事人另行簽訂《協(xié)議書》，某村委會、某鎮(zhèn)政府同意向某集團公司補償關(guān)于房地產(chǎn)的前期投資回報，包括資金利息、項目前期費用、適當(dāng)?shù)耐顿Y權(quán)益等，某村委會、某鎮(zhèn)政府即應(yīng)積極履行投資權(quán)益補償?？紤]到某村委會、某鎮(zhèn)政府已向某集團公司返還前期投資金額及資金占用利息等因素，最終在略低于某集團公司按比例享有的土地增值收益5660.48萬元之50%的范圍內(nèi)酌情確定投資權(quán)益補償金額為2500萬元。本案的妥善審理依法保護了民營企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，為營造穩(wěn)定公平透明、可預(yù)期的法治化營商環(huán)境提供司法服務(wù)保障。裁判要旨合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同解除，當(dāng)事人對出資方投資權(quán)益補償?shù)挠嬎惴绞經(jīng)]有約定的，應(yīng)以土地增值收益為基礎(chǔ)，按投資方實際投資比例，結(jié)合公平原則和誠實信用原則，合理確定投資權(quán)益補償?shù)慕痤~，保護企業(yè)合法權(quán)益，優(yōu)化法治營商環(huán)境。關(guān)聯(lián)索引《中華人民共和國民法典》第583條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第113條）

一審：上海市閔行區(qū)人民法院（2018）滬0112民初22512號民事判決（2019年12月23日）

二審：上海市第一中級人民法院（2020）滬01民終2896號民事判決（2020年9月24日）（民一庭）

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛三

第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十七條 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第十八條 房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯確定;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。第十九條 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理;已經(jīng)受理的，駁回起訴：依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn);房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)。第二十條 房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第二十一條 當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過錯確定責(zé)任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責(zé)任。第二十二條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實際投資比例分配利潤。第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。其它第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準(zhǔn)。

三、合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)一般是指以土地和房屋建設(shè)為主要投資對象的經(jīng)營活動。按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣、周期較長的經(jīng)營性活動。開發(fā)商在組織開發(fā)活動中，從獲得土地，到發(fā)包勘查設(shè)計和建筑施工、租售建筑物，涉及到土地房產(chǎn)等系列管理部門和建筑施工等眾多行業(yè)以及廣大的用戶和消費者。合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中與其他法人或者自然人就房地產(chǎn)合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)所簽訂的各種合同，如合作建房合同等。

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內(nèi)容審核：趙雪玲律師

來源：中國法院網(wǎng)-某集團公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案，