一、順義法院調(diào)研農(nóng)村建房合同糾紛案件的特點(diǎn)、多發(fā)原因并提出對(duì)策建

近年來(lái)，順義法院轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村建房日益增多，隨之而來(lái)的農(nóng)村建房合同糾紛也呈現(xiàn)逐漸上升趨勢(shì)，該院經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)該類案件主要存在以下特點(diǎn):

一是“三無(wú)型”建筑隊(duì)占據(jù)主流，施工質(zhì)量無(wú)保證。該院受理的該類案件，建筑隊(duì)大都是無(wú)資質(zhì)、無(wú)圖紙、無(wú)資金設(shè)備的“三無(wú)型”建筑隊(duì)，缺乏施工技術(shù)，僅憑經(jīng)驗(yàn)口頭設(shè)計(jì)或模仿他人住宅進(jìn)行建造，雙方簽訂的建房合同簡(jiǎn)易籠統(tǒng)，可操作性差。

二是建筑隊(duì)人員多為臨時(shí)組建，為節(jié)省人工、賺取最大利潤(rùn)，建筑隊(duì)同一時(shí)間承攬多項(xiàng)建房工程，由于工時(shí)緊，人手少，導(dǎo)致工人施工粗糙不細(xì)致，建房質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)。

三是建筑方、房主提起訴訟的比例基本持平，兩方利益團(tuán)體大都傾向于積極訴訟維權(quán)。建筑方為原告的案件多為起訴要求給付工程欠款，房主為原告的案件則多為不滿意建房質(zhì)量，要求重修重建。

四是包工頭為被告的案件被告方不積極應(yīng)訴的現(xiàn)象較多。因包工頭多為外地人，在轄區(qū)內(nèi)無(wú)固定居所，因建筑隊(duì)的特點(diǎn)是有活兒則合，無(wú)活兒則散，他們活躍在農(nóng)村，工作范圍廣，且缺乏政府部門(mén)監(jiān)管，易出現(xiàn)不應(yīng)訴現(xiàn)象。

五是該類案件調(diào)解難度大。房主與建筑隊(duì)在建房期間已積怨較多，建筑方通常拒絕修理、返工或者改建，房主則多提出鑒定申請(qǐng)，以工程有質(zhì)量問(wèn)題為由拒付或少付工程款，雙方分歧較大、互不相讓。

六是建房導(dǎo)致安全隱患增多，社會(huì)不良影響加劇。一方面因農(nóng)村建房安全性無(wú)保障，雇員在施工過(guò)程中受傷，引發(fā)人身?yè)p害賠償類糾紛案件增多，另一方面由于房主不及時(shí)與包工頭結(jié)算，包工頭拖欠工人工資現(xiàn)象嚴(yán)重，進(jìn)而又引發(fā)勞務(wù)合同糾紛。

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)農(nóng)村建房合同糾紛高發(fā)的原因主要為兩方面：一是近年來(lái)一方面農(nóng)民生活水平提高較快，農(nóng)民紛紛拆舊翻新，改善住房條件，另一方面由于政府城鄉(xiāng)規(guī)劃大量拆遷，為多獲取拆遷補(bǔ)償，跟風(fēng)建房現(xiàn)象十分普遍，故因建房引發(fā)的合同糾紛也呈上升態(tài)勢(shì);二是有關(guān)農(nóng)村建房法律法規(guī)不完善，農(nóng)村建房建筑隊(duì)缺乏有效的管理和規(guī)制。政府職能部門(mén)對(duì)農(nóng)民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性審批，而對(duì)房屋設(shè)計(jì)的安全性、建筑隊(duì)的資質(zhì)、技術(shù)水平、安全設(shè)施是否齊備、施工過(guò)程中的操作等缺乏監(jiān)管建筑隊(duì)的管理和規(guī)制，這也是農(nóng)村建房合同糾紛頻發(fā)的主要原因。

針對(duì)上述特點(diǎn)和原因，該院對(duì)農(nóng)村建房合同糾紛提出以下建議和對(duì)策：

一是合同宜定性為承攬合同確定有效。根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)工程施工合同施工人無(wú)資質(zhì)將導(dǎo)致合同無(wú)效，而承攬合同只要合同內(nèi)容不違法，即可認(rèn)定有效。農(nóng)村建房多是包工不包料的勞務(wù)工程，這與建設(shè)施工合同規(guī)范大型、復(fù)雜的土木工程、建筑工程有明顯區(qū)別，定性承攬合同確定有效，有利于雙方合同權(quán)利義務(wù)的保護(hù)，符合農(nóng)民意識(shí)水平和農(nóng)村建筑市場(chǎng)的實(shí)際情況，也可避免因合同無(wú)效致使當(dāng)事人游離于合同保護(hù)之外無(wú)須遵守任何約定，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序更加混亂。

二、關(guān)于審理農(nóng)村建房合同糾紛的調(diào)研報(bào)告

一、農(nóng)村建房合同糾紛的案由定性爭(zhēng)議農(nóng)村建房合同糾紛訴至法院后，涉及的首要問(wèn)題即是案由的確定問(wèn)題。在審判實(shí)踐中，有兩種案由意見(jiàn)：

我國(guó)民法典第十六章專門(mén)對(duì)建設(shè)工程施工合同糾紛作了相關(guān)規(guī)定，最高人民法院也出臺(tái)了關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋，對(duì)建設(shè)工程施工做出了更詳細(xì)的規(guī)定，因此，將農(nóng)村建房合同糾紛的案由確定為建設(shè)工程施工合同還是承攬合同，適用的是不同的法律規(guī)定，案件的處理結(jié)果也會(huì)截然不同。

(一)建設(shè)工程施工合同和承攬合同的不同法律效果分析

建設(shè)工程施工合同承攬合同

合同效力無(wú)效有效

工程量通過(guò)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定按約計(jì)算工程量

工程款的支付根據(jù)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋》支付工程款按約支付工程款

工程質(zhì)量施工隊(duì)不承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任施工隊(duì)按約承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

違約責(zé)任合同雙方無(wú)違約責(zé)任按約承擔(dān)違約責(zé)任

第一，合同的效力問(wèn)題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，施工人必須具備相關(guān)資質(zhì)，而農(nóng)村建房的施工人基本上是個(gè)體的泥工、瓦工等自行招募組織起來(lái)的個(gè)體施工隊(duì)，不可能具備任何資質(zhì)，因此，定性為建設(shè)工程施工合同的農(nóng)村建房合同應(yīng)為無(wú)效合同。如果將案由定性為承攬合同，根據(jù)民法典的規(guī)定，承攬人無(wú)需具備特別的資質(zhì)，只要合同內(nèi)容不違法，則定性為承攬合同的農(nóng)村建房合同為有效合同。

一、工程款合同無(wú)效違約金的效力是否有效

工程款合同無(wú)效違約金的效力無(wú)效。合同中的違約金條款依附于合同約定而存在，若合同被認(rèn)定為無(wú)效，則違約金條款隨之無(wú)效，但造成合同無(wú)效一方并不能因此免除賠償損失的責(zé)任。

1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第十二條、第十三條的規(guī)定，從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)必須具備一定的條件，并取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)，原告周某沒(méi)有相應(yīng)的施工資質(zhì)，周某與被告陳某芳簽訂的《井巷工程施工承包合同》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

按照《最高人法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予以支持；

2、在合同無(wú)效的情況下，有三種條款是有效的：一是，合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款；二是，因合同無(wú)效返還由該合同取得的財(cái)產(chǎn)；三是，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但違約金條款并不是結(jié)算和清算條款，結(jié)算和清算條款的意思是有關(guān)報(bào)酬、費(fèi)用等方面如何計(jì)算的問(wèn)題。同時(shí)，違約金條款也不是爭(zhēng)議解決條款。爭(zhēng)議解決條款是指合同中約定的，如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議，是選擇仲裁還是訴訟等。

無(wú)效合同中關(guān)于違約金條款，是先有約定，違反約定才會(huì)適用本條款追究違約責(zé)任，現(xiàn)在“約定”無(wú)效了，不存在違約的情形，那么自然也就不可能適用本條款。無(wú)效合同自始無(wú)效，違約條款在無(wú)效合同中也自始無(wú)效，只能要求造成合同無(wú)效一方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或賠償責(zé)任。

三、農(nóng)村建房合同糾紛的原因分析及解決對(duì)策

一、分析其原因主要有以下幾點(diǎn)

1、施工雙方誠(chéng)信缺失。在農(nóng)村建房合同糾紛中施工雙方大多法律意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有簽訂書(shū)面的建房施工合同，對(duì)于雙方的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有明確，極易發(fā)生糾紛。而就算雙方簽訂了書(shū)面合同，一般也是簽訂分期付款合同，完工后，少數(shù)房主違反誠(chéng)實(shí)信用原則，拖欠剩余的工程款，有些房主則是暫時(shí)無(wú)力給付，施工隊(duì)討不到工錢(qián)，以致于發(fā)生糾紛訴至法院。另外在一些包工包料的建房工程中，施工隊(duì)為了自身利益，在建房過(guò)程中偷工減料，造成房屋質(zhì)量問(wèn)題，甚至出現(xiàn)危房，給房主帶來(lái)?yè)p失，雙方協(xié)商不成只能通過(guò)訴訟手段來(lái)解決糾紛。

2.、施工監(jiān)督和管理存在缺陷。法律法規(guī)對(duì)城市建房有詳細(xì)規(guī)定，但對(duì)農(nóng)村建房沒(méi)有配套的實(shí)施細(xì)則，對(duì)施工隊(duì)的資質(zhì)、工程質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等沒(méi)有明確的規(guī)定，造成在農(nóng)村建房的施工隊(duì)都是無(wú)證、無(wú)照、無(wú)資質(zhì)的“三無(wú)”私人建筑隊(duì)，而農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入不高，受建房成本的制約，也是請(qǐng)附近的“三無(wú)”私人建筑隊(duì)，房屋質(zhì)量不高是常見(jiàn)的現(xiàn)象，由于房屋質(zhì)量引起的糾紛也就屢見(jiàn)不鮮。

3、施工過(guò)程不規(guī)范。隨著大量外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)入我縣，農(nóng)村建房中外地承包者增多，由于一些外來(lái)施工人員缺乏相應(yīng)的施工資質(zhì)，導(dǎo)致因工程質(zhì)量、施工工期、工程交付等環(huán)節(jié)問(wèn)題的頻發(fā)，進(jìn)而引發(fā)一系列損害賠償及違約訴訟。

4、缺乏專業(yè)指導(dǎo)。首先，由于建房戶缺乏建設(shè)工程專業(yè)知識(shí)，而承建方又急于承接工程，導(dǎo)致雙方訂立合同時(shí)忽略工程建設(shè)中可能出現(xiàn)的諸多細(xì)節(jié)；其次，由于施工雙方對(duì)工程量的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)約定不明，涉訟后因無(wú)法確定而需評(píng)估審價(jià)，但訴訟的小額標(biāo)的與較大成本的評(píng)估費(fèi)用間矛盾；再次，房屋質(zhì)量鑒定費(fèi)用高昂農(nóng)民無(wú)法承受，由于房屋質(zhì)量是否存在質(zhì)量問(wèn)題要經(jīng)過(guò)專門(mén)的鑒定機(jī)構(gòu)通過(guò)專業(yè)評(píng)估以后才能確定，在我縣廣大農(nóng)村家庭，建一間房幾乎花去所有積蓄甚至還要跟親朋好友借錢(qián)才能湊夠，農(nóng)民沒(méi)有錢(qián)請(qǐng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，而到法院打官司講的是證據(jù)，由于沒(méi)有有效的證據(jù)支持，農(nóng)民很難打贏官司，導(dǎo)致判決結(jié)案的效果不佳。

二、解決對(duì)策

1、科學(xué)合理建房，避免盲目跟風(fēng)。隨著我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化的快速發(fā)展，農(nóng)村建房成為農(nóng)村改善居住環(huán)境的最主要方式，提倡科學(xué)合理建房，減少盲目建房，可以有效防止農(nóng)村建房糾紛的發(fā)生。

2、加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)宣傳與引導(dǎo)，提醒農(nóng)民建房時(shí)要找有資質(zhì)或技術(shù)、設(shè)備較為完善的施工隊(duì)伍施工，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民建房簽訂施工合同的指導(dǎo)，針對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自建樓房、自建廠房過(guò)程中存在問(wèn)題，盡快制定出農(nóng)村建設(shè)施工合同標(biāo)準(zhǔn)文本，以規(guī)范農(nóng)村建房市場(chǎng)秩序，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民施工隊(duì)伍的利益。

3、完善立法體制，加強(qiáng)監(jiān)督管理。完善有關(guān)農(nóng)村建房的法律法規(guī)，規(guī)范落實(shí)農(nóng)村建房建筑隊(duì)伍的資質(zhì)、施工設(shè)備、施工人員的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)建筑隊(duì)伍的管理和規(guī)制，明確施工過(guò)程中的安全管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督及法律責(zé)任等。

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內(nèi)容審核：路洋律師

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