所謂拆遷評估的合法性，就是在取得合法的房屋拆遷許可證的前提下，對擁有合法權(quán)益的房地產(chǎn)，嚴(yán)格按照評估的原則、方法、程序進(jìn)行估算。具體可以分為三個(gè)層次：一是拆遷的合法性;二是房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性;三是評估的合法性。

一、拆遷的合法性。

拆遷評估，顧名思義是有拆遷才有評估。但不是所有的拆遷都是合法的，房屋拆遷應(yīng)該按的規(guī)定申領(lǐng)合法的房屋拆遷許可證，對于沒有合法的房屋拆遷許可證的拆遷評估，其評估作業(yè)得不到的支持，其評估價(jià)格得不到法律的認(rèn)可，由此引起的拆遷評估糾紛也就不屬于有關(guān)拆遷法律法規(guī)調(diào)整的范疇。違法拆遷的種類有無證拆遷、超范圍拆遷等。無證拆遷就是沒有取得合法的房屋拆遷許可證就開始拆遷，而超范圍拆遷是指超過許可證核定的拆遷紅線范圍進(jìn)行的拆遷行為，同樣也是不合法的。有的開發(fā)建設(shè)單位，甚至有的政府部門，為了趕超進(jìn)度，在沒有取得房屋拆遷許可證的情況下，就與被拆遷人進(jìn)行拆遷評估、簽訂拆遷協(xié)議、要求被拆遷人提早實(shí)施搬遷等拆遷行為，為拆遷糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。還有一種違法拆遷是采用欺騙手段取得房屋拆遷許可證實(shí)施的拆遷，由于取得房屋拆遷許可證的前置條件不符合，這樣的行為也是不合法，這種拆遷給被拆遷人帶來的危害更大，帶來的后遺癥更多。我們評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該能識(shí)別拆遷的合法性，這樣既可以樹立自己的信譽(yù)，又能使被拆遷人避免遭受不必要的損失。

二、房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性。

房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件的合法性。就是指拆遷評估前評估機(jī)關(guān)在評估前應(yīng)該掌握房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證，它包括房地產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。這些文件是評估對象被拆遷房屋及其附屬物合法性的證明文件，是拆遷評估合法性的前提，在一定程度上還可能影響評估采用的方法。盡管自上世紀(jì)80年代房地產(chǎn)制度改革以來，特別是省市有關(guān)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的法律法規(guī)頒布實(shí)施以來，城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理逐步完善，但由于大量歷史遺留問題和大量房地產(chǎn)糾紛又造成部分房地產(chǎn)權(quán)屬狀況錯(cuò)綜復(fù)雜。因此評估機(jī)構(gòu)在拆遷評估前，必須理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，只有對被評估的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況有一個(gè)全面的了解，才能得出正確的評估結(jié)果。這是房地產(chǎn)評估師正確估價(jià)的基礎(chǔ)，也是拆遷評估合法性的前提之一。

三、評估的合法性。

評估的合法性是指拆遷評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生、評估方法、原則、操作程序、依據(jù)、糾紛的解決都有其明確規(guī)定，只有嚴(yán)格按照有關(guān)條例、行政法規(guī)、部門規(guī)章等規(guī)定執(zhí)行，才能保證評估結(jié)果的合法性。評估機(jī)構(gòu)首先要具有一定的資質(zhì)，應(yīng)該按照資質(zhì)規(guī)定的范圍開展評估業(yè)務(wù);其次評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生要有嚴(yán)格的程序，先公正推薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規(guī)定。這里要特別注意一個(gè)公平競爭的問題，在由被拆遷人選擇的期限內(nèi)，各評估機(jī)構(gòu)可以利用各種宣傳形式推銷自己，但決不允許采用虛假承諾、貶低對方等不光彩手段。由于新的實(shí)施時(shí)間不長，拆遷管理部門對評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生過程缺乏有效監(jiān)督，也出現(xiàn)了由于不公平競爭引起的糾紛，目前杭州市城市房屋拆遷管理辦公室正在制定有關(guān)規(guī)定來進(jìn)一步約束評估機(jī)構(gòu)在宣傳推銷方面的行為，使評估機(jī)構(gòu)能在一個(gè)比較公平的環(huán)境中開展競爭。拆遷評估是一件十分嚴(yán)肅的工作，應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，程序合法是實(shí)體合法的前提。評估機(jī)構(gòu)在現(xiàn)場踏勘的基礎(chǔ)上形成評估報(bào)告，并將評估結(jié)果、依據(jù)、評估因素等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示期間，評估機(jī)構(gòu)還要向拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評估的依據(jù)、選用的評估方法、評估結(jié)果的產(chǎn)生過程等。對于有異議的評估結(jié)果，要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行復(fù)核;拆遷當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果再有異議的，可向拆遷主管部門書面申請裁決，由房屋拆遷主管部門提請房屋拆遷評估技術(shù)委員會(huì)對評估結(jié)果進(jìn)行鑒定，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出裁決。拆遷評估還有許多配套文件，而且還有時(shí)效性，房屋拆遷評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是房屋拆遷許可證核發(fā)之日，因此也只有在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房屋基準(zhǔn)價(jià)、重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、成新率、層次朝向差價(jià)率、附屬物價(jià)格、裝修市場行情等才是正確的評估依。

否則就是不合法的評估。拆遷評估的合法性是一份評估報(bào)告正確的前提，只有領(lǐng)有合法的房屋拆遷許可證，由取得評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對合法的房地產(chǎn)及其附屬物，按照拆遷評估的原則、合理的方法、嚴(yán)格的程序等得出的評估結(jié)果才是合法的評估結(jié)果，才能經(jīng)得起時(shí)問和政策的考驗(yàn)，才是公正、公平、公開的評估結(jié)果。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：中國法院網(wǎng)-對房地產(chǎn)拆遷評估合法性的認(rèn)識(shí)，