在咱老百姓身邊，關(guān)于土地的事兒總是格外牽動(dòng)人心。近來，“以租代征”這個(gè)詞兒頻繁出現(xiàn)，讓不少人既好奇又困惑。這不，今天咱就來嘮嘮“以租代征”那些事兒，重點(diǎn)說說大伙兒最關(guān)心的——它到底合不合法？那么下面就由北京圣運(yùn)律師事務(wù)所史西寧主任律師來跟大家聊一聊。

律師解讀

一、什么是“以租代征”？

“以租代征”，簡(jiǎn)單講就是有人想用咱農(nóng)民的地，不走正規(guī)的征地程序，而是通過簽個(gè)長期租賃合同，把原本用來種莊稼的地，悄悄變成了建工廠、蓋樓房的建設(shè)用地。聽起來似乎挺省事，但這背后藏著的門道可不少。

二、為啥會(huì)有“以租代征”？

這事兒得從城鄉(xiāng)發(fā)展說起。隨著城市化進(jìn)程加快，各類建設(shè)項(xiàng)目對(duì)土地的需求越來越大。按規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，得經(jīng)過嚴(yán)格的征地審批。但這個(gè)過程繁瑣復(fù)雜，時(shí)間也長。于是乎，有些人為了省事、省錢，就動(dòng)起了“以租代征”的念頭。

三、以租代征，合法嗎？

這個(gè)問題，咱得掰開了、揉碎了講清楚。

法律角度看：《土地管理法》明明白白寫著，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過法定的征地程序。換句話說，想在咱農(nóng)民的地里搞非農(nóng)建設(shè)，得先按規(guī)定把地“征”過來。所以，單純從法律條文來看，“以租代征”直接繞過了征地程序，顯然是不合規(guī)的。

政策層面談：雖說“以租代征”本身不合法，但國家也在探索靈活的土地利用方式，鼓勵(lì)適度的土地流轉(zhuǎn)。比如，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)可以流轉(zhuǎn)，用于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等產(chǎn)業(yè)，這是政策允許的。只要租賃土地的用途正當(dāng)、程序合規(guī)、租金合理、期限適宜，這樣的“租地”就沒問題。

四、哪些“以租代征”是違法的？

既然“以租代征”不全然是洪水猛獸，那咱就得學(xué)會(huì)分辨，哪些情況下的“租地”是違法的：

直接蓋廠建樓：最典型的違法情形，就是有人租了咱的地，沒經(jīng)過批準(zhǔn)就直接蓋廠子、蓋樓，把農(nóng)用地變成了非農(nóng)建設(shè)用地，這絕對(duì)是踩了法律紅線。

租金低得離譜：如果租地的租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)，或者租期長得過分，讓咱農(nóng)民感覺吃了大虧，這八成也是有問題的。

暗箱操作，咱農(nóng)民蒙在鼓里：要是簽租賃合同的時(shí)候，沒經(jīng)過咱農(nóng)民集體開會(huì)討論，或者合同內(nèi)容藏著掖著，不讓咱看清楚，這都是違法的表現(xiàn)。

五、遇到“以租代征”，咱老百姓怎么辦？

一般來說，違法租出去的地有時(shí)候會(huì)遇到一些麻煩，最嚴(yán)重的也有可能會(huì)失去地，但有時(shí)違反法律法規(guī)的一些租地合同是不具備法律效力的，還是可以要回自己的地的，也可以要求政府安排土地復(fù)耕、重新安排承包地，或者是通過行政訴訟的途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

總的來說，“以租代征”這事，合不合法，關(guān)鍵看怎么“租”，租來干啥。咱農(nóng)民朋友既要有保護(hù)土地權(quán)益的意識(shí)，也要了解國家的土地政策。這樣，才能在土地流轉(zhuǎn)的大潮中，守好自家的“一畝三分地”，讓每一分利益都落進(jìn)自家口袋。

史主任提醒

拆遷是一個(gè)長期斗爭(zhēng)，需要全面專業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來說，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時(shí)候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專業(yè)維權(quán)。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：臨律-“以租代征”那些事兒：老百姓關(guān)心的合法性大揭秘，，以租代征國家新政策