一、企業(yè)拆遷有哪幾種評估方法

　　1、重置成本法

　　重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關(guān)稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。

　　2、收益法

　　如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運用收益法，其實也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當(dāng)中不常運用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。

　　3、市場比較法

　　需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。

　　4、假設(shè)開發(fā)法

　　假設(shè)開發(fā)法在實踐中運用不多。要預(yù)估出土地開發(fā)后的價值，扣除相應(yīng)的稅費、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場價值。

　　5、基準(zhǔn)地價修正法

　　基準(zhǔn)地價修正法主要是評估土地在進行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值，在實踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。

　　

二、企業(yè)拆遷的評估流程

　　1、確定評估機構(gòu)

　　被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu);如何確定評估機構(gòu)我們在第二期節(jié)目當(dāng)中已經(jīng)講過，包括協(xié)商一致確定、多數(shù)確定、抽簽確定、搖號確定等方式。

　　2、簽訂房屋征收評估委托合同

　　評估機構(gòu)確定后，由房屋征收部門作為委托人，與確定的評估機構(gòu)簽訂評估委托合同;并向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書。

　　房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。

　　3、房屋征收部門向評估機構(gòu)提供評估房屋的情況等材料

　　包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定、處理是有關(guān)部門在作出房屋征收決定之前就應(yīng)當(dāng)展開的一項工作。

　　對于已經(jīng)登記的也就說有房產(chǎn)證的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。

　　企業(yè)拆遷最佳的評估方法是委托專業(yè)的評估機構(gòu)，對企業(yè)進行拆遷的，企業(yè)與拆遷方可以共同委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)對企業(yè)拆遷面臨的各項補償進行評估，以確定經(jīng)濟補償?shù)臄?shù)額。以上知識就是小編對相關(guān)法律問題進行的解答。如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網(wǎng)進行法律問題咨詢。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：中國法院網(wǎng)-企業(yè)拆遷有哪幾種評估方法，