一、對于農村房屋拆遷中的貓膩，你遇見過嗎

現階段，農村拆遷的速度開始大幅度增長，其最終目的是將城鄉(xiāng)一體化，惠及千百萬農民。

然而，就眼下的實際拆遷過程來看，拆遷似乎對于農民并不是一件值得高興的事情。

因為拆遷的每一個行政行為，每一個程序流程，都切實的關系著農民的直接經濟利益。

但農民的法治意識以及法律文化都還處在比較貧乏的階段，所以只要拆遷過程有一點點的不規(guī)范都會損害到農民權益。

那在農村拆遷中都存在著怎樣的的不規(guī)范操作呢？下面由北京在明律師事務所專業(yè)拆遷律師為您講述這農村房屋拆遷中，拆遷方玩的“貓膩兒”。

1、政策代替法律，自主性代替強制性。

在農村拆遷中，拆遷方對農民說得最多的是：政策要求怎樣，政策是這么規(guī)定的……而很少談及法律是怎樣要求的。

聽多了，被拆遷農民也覺得是政策怎么規(guī)定拆遷就該怎么進行。

殊不知，政策的制定和執(zhí)行不能抵觸法律的規(guī)定。

拆遷也只有在法律的強制規(guī)定下，被拆遷權益才能夠得到保障。

而政策大多是地方官員的個人決策，隨意性很強，很容易侵害被拆遷農民的利益。

如果在這樣的基礎上跟被拆遷農民協(xié)商談判，吃虧的肯定是農民。

在現實的農村拆遷中，拿政策說事兒，卻也是常見現象。

在明律師提醒：

遇到拆遷時，被拆遷農民首先應該熟悉相關的法律法規(guī)。

如《土地管理法》、《國有土地上房屋拆遷與補償條例》等，在熟悉了法律規(guī)定的前提下，來對照地方政策是不是有與法律相抵觸的地方。

如果有，這將是被拆遷農民維權的和提高拆遷補償的切入點。

當然，法律法規(guī)是系統(tǒng)知識，被拆遷農民必要時可借助專業(yè)人士的幫助。

2、拆遷補償協(xié)議內容模糊約定，被拆遷農民拿補償困難。

與被拆遷農民直接經濟利益掛鉤的是拆遷補償協(xié)議。

協(xié)議內容決定了補償高低以及如何拿到最終拆遷補償的方式。

但在現實中，拆遷方通常是給被拆遷農民格式合同，也就是把拆遷協(xié)議預先設定好了，然后拿給被拆遷農民簽字。

在這樣一份格式合同中，里面對補償金額、補償期限、履約形式以及違約責任的約定都只是一個范圍性的規(guī)定或者沒有規(guī)定，過于籠統(tǒng)和模糊，這對被拆遷農民來說是最大的風險。

在拆遷實踐中，確實也有很多因拆遷補償協(xié)議內容的不具體，導致被拆遷農民最后在補償問題上吃了很大的虧。

比如：選擇回遷安置的補償方式，最后拿到的安置房和當初協(xié)商的不一樣，房屋質量不合格、交房期限延期、安置小區(qū)與當初的規(guī)劃模板不一致……但這些在拆遷補償協(xié)議中并沒有一個明確的規(guī)定，被拆遷農民只能啞巴吃黃連了。

在明律師提醒：對于拆遷補償協(xié)議，被拆遷農民一定要嚴格審查。

尤其是在細節(jié)方面，一定要簡捷、明確。

涉及到金錢數額的，一定要是具體的數字，而不能是一個概數范圍……如果有必要，被拆遷農民可要求自擬合同，不接受拆遷方的格式合同。

3、公共利益的肆意界定，被拆遷農民損失擴大化。

在農村征收拆遷中，一般都是以“為了公共利益需要，要征收……”為理由進行拆遷。

這個“公共利益”就像尚方寶劍似的，拆遷方想指哪就是哪，也就造成了以公共利益之名，行商業(yè)開發(fā)之實的現象，這在無形中最大限度的侵害被拆遷農民利益。

而被拆遷農民基本上都不知道公共利益到底是什么，只知道因為公共利益我就必須得出讓房屋土地，而補償款卻會大大低于市場價值，這讓被拆遷農民大為惱火。

在明律師提醒：

目前，法律對“公共利益”也沒有具體的明晰，這也是導致在拆遷中拆遷方肆意界定公共利益的的根本原因。

前文提到要學習《條例》，條例中就有對公共利益的明確規(guī)定。

要么就不提條例，要么就不這么表述。

但是在地方上，如果是拆遷，公共利益必然應有一個嚴格的范圍限制供參考和實施。

如果拆遷方有濫用職權的嫌疑，被拆遷農民也是可以借此進行法律維權的。

上述是在農村拆遷中，拆遷方玩的最主要和最常見的“貓膩兒”。

被拆遷農民一定要嚴格審查，以防掉進拆遷方的“套兒”。

二、農村房屋還會拆遷嗎

法律主觀：

農村房屋確權以后可能拆遷，也可能不會拆遷，房屋確權與拆遷沒有必然的聯(lián)系。但是農村房屋確權后，在進行拆遷時，房屋所有權人能夠獲得相應的補償費用。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第二百四十三條

為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；

征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

三、為什么現在大量拆農村房子

法律分析：1、改善農村的衛(wèi)生環(huán)境

全國各地都在進行環(huán)境保衛(wèi)戰(zhàn)，但農村的環(huán)境保護依然相對落后，土壤的污染更是重中之重，為了改善這一現象，要求農民在從事農業(yè)發(fā)展時使用的地膜等能盡量的使用可降解的地膜，同時給農作物施肥以及用藥以后產生的垃圾也要及時清理。

2、節(jié)省人力資源和土地資源

有的村莊甚至只有寥寥幾十戶人，這對于村子來說是很不方便的。但是如果將周圍的一些村莊都整編在一起就能解決這個問題，也可以節(jié)省財力人力。

另外統(tǒng)一把一些農村規(guī)劃到拆遷房中，把拆遷的土地進行開墾，這樣就可以騰出很多耕地，畢竟耕地更多就可以種出很多糧食，農民的中心思想就是手里有糧心不慌。

在我國中西部地區(qū)，鄉(xiāng)村規(guī)模占比十分巨大，若可以將中西部鄉(xiāng)村發(fā)展起來，到那時我們不光可以實現小康社會，甚至可以成為亞洲發(fā)達國家新成員，我國經濟也能更上一層樓。

3、突出鄉(xiāng)村條件優(yōu)勢

大城市有大城市的優(yōu)勢，鄉(xiāng)村同樣也有鄉(xiāng)村的特點。像山區(qū)這些地方，它的優(yōu)勢主要是環(huán)境優(yōu)勢，自然風光得天獨厚，將這些山區(qū)鄉(xiāng)村區(qū)分規(guī)劃，環(huán)境美麗的發(fā)展旅游業(yè)，地廣人稀土壤肥沃的，可以發(fā)展種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)，這樣可以將每個地區(qū)的優(yōu)勢，充分地利用其優(yōu)勢。

4、農民的宅基地面臨空置

農村宅基地由于實際情況有所閑置，而且越來越多，對于土地資源也是一種浪費，宅基地不比耕地，居住才是屬性，新的規(guī)定對于宅基地的使用有了改變，發(fā)展農家樂以及出租使用等都被允許

法律依據：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第一條為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展，制定本法。

第二條制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內進行建設活動，必須遵守本法。

本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

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內容審核：羅娟律師

來源：頭條-對于農村房屋拆遷中的貓膩，你遇見過嗎，