對于一些補償不合理的案件，需要圍繞評估報告并尋找相關(guān)不合理的地方，來維護(hù)自身的權(quán)益。由于評估報告具有一定的專業(yè)性，廣大被征收人在拿到評估報告之后，不知道如何來分析？也不知道補償金額為何這么低？下面，北京圣運律師事務(wù)所主任王有銀律師為大家解讀這樣一個案例，看律師如何通過圍繞“評估”這個點為當(dāng)事人爭取權(quán)益的。

一、基本案情

    福建的王先生買了一套集資房，取得房屋所有權(quán)證。因棚戶區(qū)改造項目，王先生的房屋被納入征收范圍。區(qū)政府主動申請對王先生等人的估價報告書進(jìn)行鑒定，后評估公司根據(jù)專家委員會出具的修正意見，以兩年前為價值時點作出估價報告書。

    王先生不服，向市政府申請行政復(fù)議，但市政府沒有支持王先生。于是王先生委托律師將區(qū)政府及市政府訴至法院，請求撤銷該房屋征收補償決定及行政復(fù)議決定。

    法院審理后認(rèn)為，案涉征收補償決定作出之日距房屋征收決定公告之日已經(jīng)超過兩年，被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格已經(jīng)發(fā)生較大變化，區(qū)政府在無正當(dāng)理由的情況下，遲延履行補償安置義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)房屋價格上漲帶來的風(fēng)險。

    法院認(rèn)為，區(qū)政府仍以兩年前為評估時點確定被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格，并以此為基準(zhǔn)作出征收補償決定，不僅是對法律的錯誤理解，也有違公平補償原則。

二、律師評議

    征收拆遷中的房地產(chǎn)價格評估報告一般由具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)，按照具體的評估辦法，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其價值進(jìn)行評估。

    根據(jù)此解釋可得知，評估報告主要涉及評估機構(gòu)、評估方法、評估程序、評估報告的送達(dá)和救濟(jì)途徑等問題。

    王有銀律師認(rèn)為，該案主要影響被征收人補償價格的核心因素是價值時點。評估時點究竟以哪個時點為準(zhǔn)？

    依據(jù)《評估辦法》相關(guān)規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

    實踐中，如果評估報告的作出未能真實的體現(xiàn)房屋在征收決定公告之日的價值，則依據(jù)實際情況來動態(tài)調(diào)整。如果征收方因怠于履行補償安置職責(zé)而長期未作出補償決定，房價又較大上漲時，則相應(yīng)的需要根據(jù)情況依法調(diào)整評估時點。

    如果補償數(shù)額與預(yù)想中的數(shù)額相差很大，我們可以圍繞評估報告來找出“貓膩”，這就需要對整個評估過程是否按程序進(jìn)行，評估內(nèi)容所依據(jù)的材料是否合法合理等因素來評判。如果廣大征收人對其中所涉及到的法律點不了解，建議向?qū)I(yè)人士進(jìn)一步咨詢，及時維權(quán)。

    圣運律所王有銀主任主編《專業(yè)化律所辦案規(guī)程》，將征地拆遷案件標(biāo)準(zhǔn)化運作起來，整個辦案流程分為108步，開創(chuàng)了我國征收拆遷領(lǐng)域辦案質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化之先河。