一、征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低怎么提高?

如果根據(jù)現(xiàn)有情況，不能確定占地(或拆遷)是否合法，而補(bǔ)償過(guò)低，首先應(yīng)拒絕在補(bǔ)償協(xié)議及相關(guān)材料上簽字并拒絕占地(或拆遷)。

征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否合理的前提是征地拆遷是否合法，被征遷人遇占地或拆遷時(shí)，首先關(guān)注的是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或怎樣才能提高補(bǔ)償，而補(bǔ)償?shù)奶岣咝枰P(guān)注的根本問(wèn)題是占地的合法性。

征地補(bǔ)償費(fèi)

《土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

拆遷：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、辦事處)和村、組予以公告，并聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民意見(jiàn)。

征地補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。拒不領(lǐng)取征地補(bǔ)償費(fèi)用的，由土地行政主管部門(mén)以被征地方的名義將其征地補(bǔ)償費(fèi)用予以專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存。被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置方案規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

一般來(lái)說(shuō)征地補(bǔ)償中的補(bǔ)償費(fèi)用都是當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行設(shè)立的。如果補(bǔ)償金額非常低的話，那么當(dāng)?shù)卣苡锌赡苌嫦硬疬w不當(dāng)。那么拆遷戶(hù)可以通過(guò)向上級(jí)政府部門(mén)申訴或者是法律訴訟的形式來(lái)維護(hù)自己的相關(guān)權(quán)益。

一、土地征收后如何安置

依照《土地管理法》規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、征地拆遷給的補(bǔ)償過(guò)低應(yīng)該怎么辦?

如果根據(jù)現(xiàn)有情況，不能確定占地(或拆遷)是否合法，而補(bǔ)償過(guò)低，首先應(yīng)拒絕在補(bǔ)償協(xié)議及相關(guān)材料上簽字并拒絕占地(或拆遷)。

相關(guān)知識(shí)：

征地補(bǔ)償費(fèi)包括3項(xiàng)：即土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是按照該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的若干倍計(jì)算，《土地管理法》規(guī)定最高30倍。但按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定已經(jīng)突破了30倍。依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無(wú)地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。

拆遷：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

一、山西征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

根據(jù)山西省政府《關(guān)于調(diào)整全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知》

征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)由統(tǒng)一年產(chǎn)值和補(bǔ)償倍數(shù)兩部分構(gòu)成，各縣(市、區(qū))內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，是計(jì)算征地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

(一)本標(biāo)準(zhǔn)適用于山西省行政轄區(qū)內(nèi)除基本農(nóng)田以外的集體農(nóng)用地。

符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》《基本農(nóng)田保護(hù)條例》有關(guān)規(guī)定的國(guó)家能源、交通、水利、礦山和軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)無(wú)法避開(kāi)基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按法定最高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，建設(shè)項(xiàng)目用地報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

(二)非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目涉及征收集體農(nóng)用地時(shí)，根據(jù)土地所在縣(市、區(qū))的區(qū)域位置確定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和補(bǔ)償倍數(shù)。為使同一區(qū)域內(nèi)不同質(zhì)量的農(nóng)用地得到更為合理的補(bǔ)償，全省確定統(tǒng)一的調(diào)整幅度，即：在同一區(qū)域內(nèi)，耕地中的水澆地、水田在公布的補(bǔ)償總倍數(shù)基礎(chǔ)上增加2倍執(zhí)行，旱地和園地按公布的補(bǔ)償總倍數(shù)執(zhí)行，林地在公布的補(bǔ)償總倍數(shù)基礎(chǔ)上減少2倍執(zhí)行，天然牧草地、人工牧草地和其他農(nóng)用地在公布的補(bǔ)償總倍數(shù)基礎(chǔ)上減少4倍執(zhí)行。

(三)本標(biāo)準(zhǔn)只包括土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)，不包括青苗補(bǔ)償費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、植被恢復(fù)費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。所征收土地的青苗補(bǔ)償費(fèi)按照不超過(guò)一季作物的產(chǎn)值計(jì)算；地上附著物按照有關(guān)規(guī)定作價(jià)補(bǔ)償。征收林地、園地的，由建設(shè)單位按上述規(guī)定支付土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)，林木補(bǔ)償費(fèi)、森林植被恢復(fù)費(fèi)和果樹(shù)補(bǔ)償費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際支付。

(四)因國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)或地方公益性建設(shè)需要收回國(guó)有農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)等農(nóng)用地的，可參照本標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償(包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi))。

(五)征收建設(shè)用地、未利用地的土地補(bǔ)償，按照項(xiàng)目所在區(qū)域公布的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和《山西省實(shí)施辦法》規(guī)定的補(bǔ)償倍數(shù)的上限支付土地補(bǔ)償費(fèi)。征收農(nóng)村宅基地，按照鄰近耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)。

(六)耕地開(kāi)墾費(fèi)、被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)按照調(diào)整后的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和我省已規(guī)定的倍數(shù)測(cè)算。

按照公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無(wú)地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào))精神，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼。各地人民政府要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。

三、征地拆遷補(bǔ)償太低怎么辦

如果根據(jù)現(xiàn)有情況，不能確定占地（或拆遷）是否合法，而補(bǔ)償過(guò)低，首先應(yīng)拒絕在補(bǔ)償協(xié)議及相關(guān)材料上簽字并拒絕占地（或拆遷）。

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)募m紛一般多于城市拆遷，因?yàn)楸徊疬w戶(hù)已經(jīng)習(xí)慣于其農(nóng)村的生活，讓其遠(yuǎn)離原本的生活環(huán)境這是一件非常困難的事情?？烧囊?guī)劃一般的人也無(wú)法阻攔，而為了避免拆遷補(bǔ)償糾紛的發(fā)生，被拆遷戶(hù)最好在拆遷之前先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，看農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是怎樣的，與城市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一樣嗎，如果補(bǔ)償太低怎么辦？畢竟被拆遷戶(hù)與政府的力量還是有懸殊的，為了避免自己利益受損，最好還是請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師幫忙吧。

一、通過(guò)談判提高拆遷補(bǔ)償?shù)男〖记?

1、知己知彼

在準(zhǔn)備與拆遷方談判之前，我們需要做大量的準(zhǔn)備工作，而詳細(xì)了解拆遷方的情況是其中的重中之重。到底是誰(shuí)要來(lái)拆遷我的房子？有合法的征地批文、公告或者征收決定嗎？與我們談判的人到底有多高的權(quán)限？我們談判的結(jié)果能否寫(xiě)進(jìn)拆遷補(bǔ)償協(xié)議里？

這些問(wèn)題看似簡(jiǎn)單，要調(diào)查清楚比較難。如果發(fā)現(xiàn)拆遷方根本沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)限，只是在搞商業(yè)開(kāi)發(fā)或者協(xié)議拆遷，我們談判后若達(dá)不成協(xié)議可以拒絕拆遷。如果發(fā)現(xiàn)與我們談判的人根本沒(méi)有什么權(quán)限，那么談判只是在浪費(fèi)精力而已。知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆。

2、學(xué)會(huì)報(bào)價(jià)

向拆遷方報(bào)出自己的心理價(jià)位是整個(gè)談判前期十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)你的報(bào)價(jià)，拆遷方會(huì)了解到你對(duì)法律與自己財(cái)產(chǎn)狀況到底了解多少，對(duì)待本次拆遷的心理態(tài)度是什么樣的。

報(bào)價(jià)不要漫天要價(jià)，一味貪婪，也不能低于自己房屋的價(jià)值，這樣拆遷后生活質(zhì)量難以保證。自己的籌碼不要一次性暴露，盡量保持平等的協(xié)商。

切忌直接暴露自己的心理底價(jià)，不然人為刀俎，我為魚(yú)肉，被摸清底線的拆遷戶(hù)很可能會(huì)被拆遷方壓低拆遷補(bǔ)償。

報(bào)價(jià)可以稍高于自己的心理預(yù)期，這樣在談判時(shí)會(huì)有一個(gè)回旋緩沖的余地。不要很輕易地接受拆遷方的首次報(bào)價(jià)，除非這個(gè)價(jià)位確實(shí)合理滿(mǎn)意。萬(wàn)萬(wàn)不要被高額獎(jiǎng)勵(lì)誘惑，要知道羊毛出自羊身上，經(jīng)過(guò)合理的談判我們能拿到本該更多的拆遷補(bǔ)償，而一旦沒(méi)有抵住誘惑簽了字，再想反悔就來(lái)不及了。

3、控制情緒

如果拆遷方一開(kāi)始報(bào)的價(jià)位特別低，根本難以接受，這個(gè)時(shí)候我們要做的首先是心平氣和地與他們談判。如果一開(kāi)始就與拆遷方翻臉，斷絕了通過(guò)談判解決問(wèn)題的可能性，那么后續(xù)維權(quán)我們對(duì)拆遷方一些信息的了解與獲取也會(huì)增加難度。一味發(fā)火是解決不了任何問(wèn)題的。

當(dāng)然如果拆遷方十分強(qiáng)硬，蠻橫無(wú)理，甚至通過(guò)非法手段逼遷，我們不能軟弱，要表明自己的態(tài)度，只要補(bǔ)償不合理，程序不合法，我們就應(yīng)該積極維權(quán)。

4、以點(diǎn)化面

我的要求很合理，我要他提高XX萬(wàn)，但是現(xiàn)在兩邊僵持不下，談判已經(jīng)很久沒(méi)有進(jìn)展了，那么碰到這樣的問(wèn)題我們究竟該怎么辦？

初期談判時(shí)如果拆遷方十分強(qiáng)硬，不肯退步，那么盡量不要讓拆遷方一次性提高很大的補(bǔ)償數(shù)額，這樣較容易陷入僵局。面對(duì)過(guò)低的報(bào)價(jià)，我們不妨就每一項(xiàng)拆遷補(bǔ)償與拆遷方進(jìn)行談判，可以談判多次，以點(diǎn)化面，逐步提高補(bǔ)償。

另外，一個(gè)方向不行我們?cè)囍鴱钠渌嵌葋?lái)談判，不要一條路走到黑，腦子一根筋不利于解決實(shí)際問(wèn)題。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

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