拆遷中房屋的價(jià)值關(guān)系到被征收人所能獲得的補(bǔ)償款，有時(shí)征收過程繼續(xù)多年，房屋、土地價(jià)值的變化也會(huì)很大。那么，究竟該如何確定公平、合理的評(píng)估評(píng)估時(shí)點(diǎn)呢？今天圣運(yùn)律師事務(wù)所王有銀主任結(jié)合圣運(yùn)律師代理的真實(shí)案例為大家做詳細(xì)講解。

劉先生在內(nèi)蒙古巴彥淖爾市擁有合法的房屋，曾經(jīng)在區(qū)教育局的批準(zhǔn)下建立了幼兒園?，F(xiàn)在因棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，幼兒園面臨了征收。

市住建局作出了房屋拆遷行政裁決書，在其中提到給予劉先生的具體安置補(bǔ)償方案，若選擇貨幣補(bǔ)償則按照評(píng)估公司出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》進(jìn)行補(bǔ)償。劉先生看完補(bǔ)償方案后發(fā)現(xiàn)，其幼兒園的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2009年，至今已有10余年，這期間物價(jià)飛漲，以此評(píng)估報(bào)告作為參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償明顯是不合理的。

《征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定的目的是便于評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，切實(shí)保障被征收人的合法權(quán)益。市縣級(jí)政府在房屋征收補(bǔ)償過程中，如果未能與被征收人就房屋補(bǔ)償安置問題簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出房屋補(bǔ)償決定，妥善解決房屋補(bǔ)償糾紛。

市住建局作出的房屋拆遷行政裁決書依據(jù)的是評(píng)估公司曾出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》，該份報(bào)告書從未給劉先生送達(dá)過。該份報(bào)告是第三人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估得出的，在拆遷過程中，劉先生未對(duì)該報(bào)告予以認(rèn)可，也未與拆遷人員就安置補(bǔ)償達(dá)成一致意見。在這樣的情形下，巴市住建局就擅自作出了《房屋拆遷行政裁決書》，該份裁決書的作出明顯存在證據(jù)不足、違反法定程序的。

依據(jù)《評(píng)估辦法》相關(guān)規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

實(shí)踐中，如果評(píng)估報(bào)告的作出未能真實(shí)的體現(xiàn)房屋在征收決定公告之日的價(jià)值，則依據(jù)實(shí)際情況來動(dòng)態(tài)調(diào)整。如果征收方因怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)而長(zhǎng)期未作出補(bǔ)償決定，房?jī)r(jià)又較大上漲時(shí)，則相應(yīng)的需要根據(jù)情況依法調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

如果補(bǔ)償數(shù)額與預(yù)想中的數(shù)額相差很大，我們可以圍繞評(píng)估報(bào)告來找出“貓膩”，這就需要對(duì)整個(gè)評(píng)估過程是否按程序進(jìn)行，評(píng)估內(nèi)容所依據(jù)的材料是否合法合理等因素來評(píng)判。如果廣大征收人對(duì)其中所涉及到的法律點(diǎn)不了解，建議向?qū)I(yè)人士進(jìn)一步咨詢，及時(shí)維權(quán)。

法院經(jīng)過審理后，認(rèn)可了圣運(yùn)律師的意見，判決撤銷了市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出的《房屋拆遷行政裁決書》。這一勝訴判決有力推動(dòng)了劉先生的維權(quán)進(jìn)程，相信在律師下階段的傾心協(xié)助下，劉先生的合法權(quán)益也會(huì)得以良好維護(hù)，能夠早日得到屬于自己的合理補(bǔ)償。