征地拆遷中涉及的往往是大額甚至巨額補(bǔ)償，其中隱藏各種陷阱，有人房子拆了，補(bǔ)償沒(méi)拿到；有了補(bǔ)償?shù)绞至?，卻比隔壁老王拿到的少了許多，各種圈套不一而足。想到順利拿到合理足額的拆遷補(bǔ)償，必須了解一些拆遷常識(shí)套路，今天圣運(yùn)律師事務(wù)所王有銀主任為大家進(jìn)行詳細(xì)講解。今天圣運(yùn)律師事務(wù)所王有銀主任結(jié)合相關(guān)案例為大家解讀。

01拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目遺漏

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《土地管理法》對(duì)補(bǔ)償項(xiàng)目都有明確的規(guī)定。

國(guó)有土地房屋征收可參考《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條第一款進(jìn)行補(bǔ)償：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

農(nóng)村房屋征收，補(bǔ)償范圍可參考《土地管理法》第十八條，征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

王有銀主任提示，被征收人有獲得臨時(shí)安置費(fèi)及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。實(shí)踐中，這些補(bǔ)償容易被忽視，不僅僅是遺漏整一項(xiàng)補(bǔ)償，而是在這項(xiàng)補(bǔ)償中的計(jì)算方式容易讓補(bǔ)償款打折。在圣運(yùn)代理的湖南一起商鋪拆遷中，其中就遺漏了停產(chǎn)停業(yè)損失這項(xiàng)補(bǔ)償，直接導(dǎo)致補(bǔ)償差了幾十萬(wàn)，綜合其他違法點(diǎn)，補(bǔ)償差出300多萬(wàn)。

02院落空地的補(bǔ)償幾乎沒(méi)有

幾十上百平的大院子若分文不補(bǔ)，補(bǔ)償自然差距巨大。

最高人民法院《關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》明確，國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。

不僅國(guó)有土地上院落空地補(bǔ)償問(wèn)題成為拆遷戶(hù)權(quán)益受損的重要原因，農(nóng)村院落空地也是如此。

此項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，指的就是整個(gè)宅基地面積，而不是單指房屋建筑面積，房子建多大，院子留多大，一般有自己設(shè)計(jì)，只要整個(gè)面積不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，高度符合規(guī)劃就好。

一些符合當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)，卻不給或者少給補(bǔ)償，是不合理的。整個(gè)院落空間是農(nóng)民住宅的有機(jī)組成部分，所以對(duì)于空院也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償，否則無(wú)法達(dá)到居住條件有改善的標(biāo)準(zhǔn)。

因?yàn)閺?fù)雜的歷史原因，“無(wú)證房”普遍存在。部分征收方在征收土地中降低成本，就此認(rèn)定這些房屋全是“違建”，順便給無(wú)證房扣上“違法”的帽子。這是造成拆遷戶(hù)補(bǔ)償?shù)偷闹匾颍?/span>

王有銀律師表示，《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確指出，沒(méi)有規(guī)劃許可證的農(nóng)村土地和房屋，應(yīng)查明土地歷史和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法，應(yīng)當(dāng)予以確權(quán)和登記。一刀切認(rèn)定違建不給補(bǔ)償存在拆違代征收的嫌疑！

以圣運(yùn)代理的山東無(wú)證房拆遷案為例，劉先生的房屋于2020年被納入征收范圍，按照當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)，房屋無(wú)證僅有五六十萬(wàn)的補(bǔ)償款，劉先生無(wú)法接受。他拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

王有銀主任團(tuán)隊(duì)律師接受委托后，通過(guò)查閱資料和進(jìn)一步地詢(xún)問(wèn)溝通后首先向省、市、區(qū)三級(jí)政府發(fā)出溝通函，并向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)申請(qǐng)人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)。為了核準(zhǔn)征收行為是否合法，隨后，向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)了有關(guān)征收行為的信息公開(kāi)。根據(jù)信息公開(kāi)獲得的征地批復(fù)，劉先生又對(duì)此提起了行政復(fù)議。同時(shí)，根據(jù)信息公開(kāi)的其他違法行為，又分別向規(guī)劃、城管、國(guó)土等部門(mén)申請(qǐng)查處該違法行為。面對(duì)圣運(yùn)律師“多管齊下”的組合訴訟策略，在當(dāng)?shù)胤ㄔ旱慕M織下，為劉先生和征收方搭建了調(diào)解平臺(tái)。經(jīng)過(guò)調(diào)解，征收方就和劉先生達(dá)成了補(bǔ)償協(xié)議比初始補(bǔ)償增加了9倍。

房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)要由被征收人參與選定，有不少被征收人反映說(shuō)，自己壓根就不知道還有評(píng)估這一環(huán)節(jié)，一直以為只能按照征收方公布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。河南鄒先生就遇到這個(gè)情況，經(jīng)圣運(yùn)律師調(diào)查發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告存在明顯違法之處，連征收項(xiàng)目都不完全知情的鄒先生，也根本沒(méi)有參與過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定。

于是鄒先生在律師幫助下重新評(píng)估。經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄒先生得到了750平的商鋪及60萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償，折合人民幣800余萬(wàn)元。