一、拆遷的應繳差價款,土地使用權取得方式已補繳土地差價款有哪些

土地使用權取得方式已補繳土地差價款有原始取得和傳來取得。土地使用權原始取得的方式主要是有償出讓和行政劃撥。補交土地出讓金差額=市場樓面地價×改變?nèi)莘e率增加的建筑面積。

一、拆遷安置房和經(jīng)濟適用房的區(qū)別

安置房和經(jīng)濟適用房的區(qū)別：

1、區(qū)分政策對象。拆遷安置房安置對象是特定的動遷安置戶，既包含城市居民拆遷戶，也包括征地拆遷農(nóng)戶，安置對象經(jīng)濟條件貧富不一。

經(jīng)濟適用房供應對象是城市和政府所在地的家庭收入、住房狀況符合規(guī)定條件的特定家庭，主要是收入和住房都比較困難的雙困家庭。

如果片面地將拆遷安置房一律視作經(jīng)濟適用房，顯然違背了經(jīng)濟適用房政策初衷。只有符合雙困條件的拆遷安置戶，才可以申購經(jīng)濟適用房。

2、區(qū)分土地取得方式。拆遷安置房取得土地的方式原則上采取招拍掛形式取得，屬普通商品住宅用地。

被拆遷置換出來的土地，應通過市場轉(zhuǎn)讓方式出讓。

而經(jīng)濟適用房土地取得方式，與公租房、廉租房一樣，是通過政府年度優(yōu)先安排、以行政劃撥的方式取得。

如果將劃撥方式取得的經(jīng)濟適用房建設用地，變相用于拆遷安置房建設，系改變了用地性質(zhì)，逃繳了土地出讓金。

3、區(qū)分供應房定價機制。拆遷安置房供應價中包含著政策補償因素，定價相對較低，一般低于市場定價，有的甚至低于成本價。

而經(jīng)濟適用房定價，除土地供應是劃撥外，還對經(jīng)濟適用房項目利潤率也作了嚴格規(guī)定，對價格進行控制，政府不另外補貼。

4、區(qū)分稅收政策。拆遷安置房一般不享受稅收優(yōu)惠政策，只有針對雙困戶供應銷售的拆遷安置房、屬于經(jīng)濟適用房范圍內(nèi)的；

享受相關的稅收優(yōu)惠政策。而經(jīng)濟適用房享受稅收政策，對營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅種作了減免。兩者執(zhí)行不同的稅收政策。

二、房屋40年產(chǎn)權到期后應該如何辦

房屋40年產(chǎn)權到期的結果如下：

1、假如是住房建設的使用土地年限假如到期了的，將會自動續(xù)約使用年限；

2、如果是非住房建設的使用土地年限假如到期了的，需要根據(jù)相關規(guī)定來延續(xù)使用年限；

3、對于土地上的房屋的產(chǎn)權，如果沒有約定或者沒有非常明確的約定，需要根據(jù)國家的相關法律規(guī)定來處理；

4、若有其他規(guī)劃，需要拆遷，則商業(yè)補償按照一比三補償，是住宅的三倍。

繳納私房土地出讓金時所需要的材料如下：

1、劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓或補辦出讓申請報告3份，單位主管部門同意轉(zhuǎn)讓的書面意見，若為股份制企業(yè)的須提供董事會決議3份，原土地使用證3份，過戶后房屋所有權證復印件3份，原件需在窗口核對；

2、以協(xié)議方式交易的，提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議3份，以招、拍、掛方式交易的，提供招、拍、掛委托書、成交確認書復印件各2份；

3、需要測繪的提供土地測繪資料原件3份。土地評估資料1份，需征求市規(guī)劃部門意見的，提供規(guī)劃意見及規(guī)劃紅線圖3份，受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證、法定代表人身份證復印件3份，土地行政主管部門同意交易的簡復單3份。

三、有償出讓和劃撥的區(qū)別

出讓土地是我國實行土地有償使用制度以后出現(xiàn)的供地方式，用地人繳納土地出讓金，獲得一定年限的國有土地使用權。劃撥土地是原來實行土地有償使用制度以前的供地方式，有償使用以后的基礎設施、公共建筑也是劃撥土地。劃撥和出讓是獲得國有土地使用權的兩種方式。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《國土資源部關于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》規(guī)定：經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。

二、土地使用權取得方式已補繳土地差價款

土地使用權取得方式已補繳土地差價款有原始取得和傳來取得。土地使用權原始取得的方式主要是有償出讓和行政劃撥。補交土地出讓金差額=市場樓面地價×改變?nèi)莘e率增加的建筑面積。

一、土地劃撥和出讓的區(qū)別是什么

土地劃撥和出讓有以下區(qū)別：

1、二者性質(zhì)不同。土地劃撥是指國家依法按照一定程序?qū)⑼恋厥褂脵酂o償?shù)剞D(zhuǎn)移給土地使用者，在劃撥時，一般不設定土地使用權的期限，但卻設定了一定的限定條件，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地出讓是指國家以土地使用者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金；

2、取得方式不同。土地出讓多以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，必須經(jīng)國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。土地劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為；

3、權利義務關系不同。土地出讓的土地所用權人和土地使用權人的權利義務有明確的界定，它是一種獨立的物權，使用權人具有法定范圍內(nèi)任意的處置權，如轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。而劃撥土地的土地權人和土地使用權人的權利義務沒有明確的界定，使用權人在行使財產(chǎn)權利時要受權人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上的獨立物權；

4、費用不同。土地劃撥在使用權限上一般沒有明確的限制，無需繳納土地出讓金。土地出讓的住宅使用年限一般是70年，商業(yè)40年，綜合50年。開發(fā)商取得的土地一般都是出讓的。出讓土地到期后可以續(xù)交出讓金繼續(xù)使用。

二、不動產(chǎn)權證里劃撥是什么意思

是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。土地的取得方式主要有租賃、入股、授權經(jīng)營、出讓、劃撥等幾種。

三、土地劃撥和出讓的區(qū)別

土地出讓是指國家將國有土地使用權按一定的使用年限出讓給土地使用者，使用者向國家支付土地使用權出讓金，土地出讓屬于民事行為。一般以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得。可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地的使用權。

土地劃撥是指土地使用者經(jīng)人民政府批準，一般是無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權，土地劃撥屬于行政行為，而非民事行為。在劃撥時，一般是無償，一般不設定土地使用權的期限，行政劃撥的國有土地一般不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《國土資源部關于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》規(guī)定：經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。

三、補繳的土地價款是什么意思

法律分析：土地價款，即土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。需要交付土地出讓金的房屋主要有三種類型，即房改房、單位房和超過70年產(chǎn)權的商品房。

法律依據(jù)：《國有土地使用權出讓收支管理辦法》第六條 市、縣國土資源管理部門與國有土地使用權受讓人在簽訂土地出讓合同時，應當明確約定該國有土地使用權受讓人應當繳納的土地出讓收入具體數(shù)額、繳交地方國庫的具體時限以及違約責任等內(nèi)容。

四、補交土地出讓金怎么算

法律分析：補交土地出讓金是按照土地的實際成交價格來計算的，有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。

發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

法律依據(jù)：《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》 第五條土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門應在次月五日前將收到的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費）上繳財政部門，其中，土地出讓金總額的5%應上交中央財政，土地轉(zhuǎn)讓交易額和土地出租收入的5%應作為上交中央財政的土地收益金或土地增值費，對連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓的土地使用權；

應根據(jù)房產(chǎn)評估價格、經(jīng)財政部門核定，在交易總額中扣除合理的住房價款，其余額的5%作為土地收益金或土地增值費上交中央財政。地方財政收取的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費）比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和各計劃單列市財政部門在核定合理的土地開發(fā)成本和住房價款的基礎上，自行確定。

五、土地改變用途補交出讓金依據(jù)

法律分析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

法律依據(jù)：《中華人民共和國協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》 第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，在取得出讓方和規(guī)劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，補繳土地出讓金。

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文章來源參考：【頭條】拆遷的應繳差價款，拆遷補償差價

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投稿：岑詩

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