一、集體土地的法律概念

我國(guó)土地的所有制形式包括國(guó)家所有和集體所有兩種形式，而集體所有基本上可理解為農(nóng)民集體所有。其中集體土地的所有權(quán)又可分為三類(lèi)，一是以村民小組為單位的集體所有，二是以村為單位的集體所有，三是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位的集體所有。

一、集體土地用途及政策

《土地管理法》中列明，土地的用途分為三大類(lèi)：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。對(duì)農(nóng)用地的政策大致可歸納為：保護(hù)農(nóng)用地，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。除建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅或本村公共和公益設(shè)施的經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后可使用本村集體土地中的建設(shè)用地外，其他需要使用土地建設(shè)的都必須依法經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)。

二、征地主體

1987年至1998年

1986年頒布的《土地管理法》中規(guī)定：國(guó)家建設(shè)需要征用耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。征用省、自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地，由省、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)；征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下的，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；省轄市、自治州人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。征用直轄市行政區(qū)域內(nèi)的土地，由直轄市人民政府批準(zhǔn)；直轄市人民政府和縣人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由直轄市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。

1999年至今

1998年8月對(duì)《土地管理法》進(jìn)行了第二次的修訂，其中規(guī)定：征收下列士地的，需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：1、基本農(nóng)田；2、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；3、其他土地超過(guò)七十公頃的。除上述列明的土地由國(guó)務(wù)院進(jìn)行征收外，需要征收其他農(nóng)村集體土地的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院進(jìn)行備案。

三、法定程序

第一步：發(fā)布擬征地公告

由市縣級(jí)國(guó)土部門(mén)在擬被征地村集體范圍內(nèi)發(fā)布擬征地公告。

第二步：征詢(xún)擬被征地人意見(jiàn)

由市縣級(jí)國(guó)土部門(mén)會(huì)同擬被征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就擬征地公告的內(nèi)容征詢(xún)擬被征地村民的意見(jiàn)。

第三步：對(duì)土地及地上附著物調(diào)查登記

由市縣級(jí)國(guó)土部門(mén)同擬被征地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對(duì)擬被征土地的信息進(jìn)行調(diào)查，并由國(guó)土部門(mén)進(jìn)行調(diào)查登記。

第四步：擬訂一書(shū)四方案并上報(bào)審批

由市縣級(jí)國(guó)土部門(mén)按照審批機(jī)關(guān)對(duì)報(bào)批材料的要求擬訂一書(shū)四方案，并將材料組卷一并向有審批權(quán)的機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)批。

第五步：發(fā)布征地公告

征用土地的市縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到省政府或國(guó)務(wù)院征地批準(zhǔn)文書(shū)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，在被征地所在的村集體范圍內(nèi)對(duì)征地批文的內(nèi)容進(jìn)行公告。

第六步：發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告

縣市級(jí)國(guó)土部門(mén)根據(jù)省政府或國(guó)務(wù)院所批準(zhǔn)的征地方案，在征地公告發(fā)布之日起四十五日內(nèi)擬訂征地補(bǔ)償安置方案并予以公告。

第七步：上報(bào)審批補(bǔ)償安置方案

縣市級(jí)國(guó)土部門(mén)應(yīng)當(dāng)將草擬的補(bǔ)償安置方案和聽(tīng)證會(huì)上各方發(fā)表的意見(jiàn)，逐一上報(bào)給本級(jí)人民政府進(jìn)行審批。

第八步：土地補(bǔ)償?shù)怯?

被征地人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證明到公告規(guī)定的地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。

第九步：落實(shí)補(bǔ)償安置后交付土地

二、集體土地的法律特征

（1）集體土地所有權(quán)是一種由“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織”“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法人”或“農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織”享有的所有權(quán)，農(nóng)民個(gè)人不享有所有權(quán)。

（2）集體土地所有權(quán)是集體組織全體成員的共有權(quán)。集體所有權(quán)既不是屬于集體企業(yè)所有，也不是由集體組織作為法人享有所有權(quán)，而是指集體組織全體成員共同對(duì)集體財(cái)產(chǎn)直接享有的所有權(quán)，其主體是集體組織的全體成員，而不是集體組織法人，集體所有權(quán)是集體組織成員的共有權(quán)。

（3）集體土地所有權(quán)是總有的。這又分為傳統(tǒng)的總有和新型總有。傳統(tǒng)的總有是指由一定的團(tuán)體對(duì)土地享有管理職能，而由其成員享有土地的收益功能。新型總有是指一定的農(nóng)民集體范圍的成員，以其組成之團(tuán)體對(duì)集體財(cái)產(chǎn)依法按照“平等自愿，議決一致”原則擁有、使用、收益和處分的權(quán)利，以及集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)收益的權(quán)利。

（4）集體土地所有權(quán)是新型的合有權(quán)。此種觀點(diǎn)認(rèn)為普通法之合有權(quán)制度與我國(guó)集體土地所有權(quán)制度具有內(nèi)在的一致性，是完善我國(guó)集體土地所有權(quán)制度的理想模式。普通法上的合有是由日耳曼法的總有與合有融合演化而來(lái)，是指數(shù)人平等地、永不分割地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)整體所享有的所有權(quán)，其中若有合有人死亡，其權(quán)利便喪失并自然地添加于其他合有人的一種共有權(quán)制度。

（5）集體土地所有權(quán)是集體組織所有與新型總有的內(nèi)在融合。這是一種折中的觀點(diǎn)。我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)可以從兩方面加以定性：從外部關(guān)系來(lái)看，其性質(zhì)為集體組織所有；而從內(nèi)部關(guān)系來(lái)看，則為一種新型的總有。

（6）集體土地所有權(quán)是村、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的所有權(quán)。村、村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)是事實(shí)上的土地所有者，因而法律應(yīng)該賦予其民事主體的地位。

（7）集體所有權(quán)是“個(gè)人化與法人化的契合”。集體財(cái)產(chǎn)（土地）應(yīng)為集體組織法人所有，而集體組織成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)享有股權(quán)或社員權(quán)。

三、集體土地在法律上有哪些規(guī)定

法律分析：一、農(nóng)村宅基地能否繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)的一部分，當(dāng)然歸當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)）所有。宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)特殊的物權(quán)，與農(nóng)民個(gè)人的集體組織成員資格緊密相關(guān)，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，基于身份關(guān)系無(wú)償從村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的宅基地使用權(quán)，應(yīng)作為一種特殊物權(quán)，不能作為遺產(chǎn)繼承。但宅基地上的房子是老人的財(cái)產(chǎn)，可以繼承。農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。二、宅基地上的房屋怎么繼承宅基地上建成的房屋則屬于公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以繼承。 實(shí)踐中，農(nóng)民宅基地的繼承問(wèn)題可以 分為下列情況：如果繼承人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合宅基地申請(qǐng)條件的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后取得被繼承房屋的宅基地；如果不符合申請(qǐng)條件，則可以將房屋賣(mài)給本村其他符合申請(qǐng)條件的村民，如果不愿出賣(mài)，則該房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，待處于不可居住狀態(tài)時(shí)，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。繼承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申請(qǐng)條件的情形處理。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法等法律的規(guī)定，地隨房走（房地一體主義）， 如果宅基地上的房屋屬于自行建造，則該房屋因其擁有完全產(chǎn)權(quán)而可以作為遺產(chǎn)而繼承，然后再進(jìn)行房屋所有權(quán)的變更，宅基地可以繼續(xù)使用。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

第四十六條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

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內(nèi)容審核：王有銀律師

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