一、集體土地入市最新政策

集體土地入市最新政策：

1.入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，規(guī)劃用途應(yīng)當(dāng)為工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途。

2.入市前集體經(jīng)營性建設(shè)用地必須要經(jīng)過依法登記。

3.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)已在土地利用年度計劃中作出安排。

5.其他條件。除了上述四項條件外，實踐中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市通常還存在著其他限定性條件，比如，未被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利，以及符合產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求等。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市程序

1.入市實施主體：

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體為代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)。

2.出讓底價：

根據(jù)各試點地區(qū)的實踐情況，通常情況下，試點地區(qū)規(guī)定出讓底價不得低于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地（或出讓地塊所在地區(qū)）基準(zhǔn)地價的一定比例（比如70%），或者同時規(guī)定出讓底價不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

3.入市方案：

包含入市宗地位置、面積、權(quán)屬、土地用途、建設(shè)規(guī)模、土地使用條件、使用年限、土地評估價格、入市方式〔出讓、租賃或作價出資（入股）〕、入市交易方式（招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議）、競買要求及用地監(jiān)管等內(nèi)容。

4.進入公共資源交易平臺交易：

集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入公共資源交易平臺交易時，通常由入市實施主體與公共資源交易中心或區(qū)（縣、地級市）自然資源主管部門簽訂委托書，委托代理入市交易等有關(guān)事項。

5.土地增值收益調(diào)節(jié)金：

指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益，以及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的再轉(zhuǎn)讓收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》

第九條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第十條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

二、集體土地入市最新政策解讀是什么

法律分析：（一）若相關(guān)土地性質(zhì)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，則主要程序為：

1、市、縣人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬出讓、出租的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃條件；

2、土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案；

3、出讓、出租方案經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意并形成書面意見；

4、在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府審批；

5、土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同；

6、簽訂書面合同后報市、縣政府自然資源主管部門備案；

7、依法繳納相關(guān)稅費，辦理不動產(chǎn)登記。

（二）若相關(guān)土地性質(zhì)為集體農(nóng)用地，則還需先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。即由市、縣人民政府組織自然資源等部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，分批次報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。其中：

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)或者其授權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十五條 為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實施征收：

（一）軍事和外交需要用地的；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社區(qū)綜合服務(wù)、社會福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護等公共事業(yè)需要用地的；

（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的；

（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發(fā)建設(shè)需要用地的；

（六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。

三、集體土地入市的新規(guī)定有哪些

一、集體土地入市形成原因

隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體設(shè)施用地的利用價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，交易活動越來越頻繁，這就形成了集體土地入市。

二、集體土地入市的交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場秩序是政府的責(zé)任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場上，集體土地應(yīng)有與國有土地相同的入市規(guī)則。

首先，要明確集體土地入市的供方市場主體。在一級市場上，是集體經(jīng)濟組織的村民大會或村民代表大會；若是土地股份合作社，則是其股東大會。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書、村委會主任只是他們委托的代理人，無權(quán)決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級市場的市場主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人，他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能把承包經(jīng)營權(quán)當(dāng)作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

三、集體土地入市的準(zhǔn)入限制

（1）經(jīng)審批依法取得的經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)才能入市。這就是說，宅基地使用權(quán)不能入市。集體的公益性事業(yè)、公共設(shè)施用地使用權(quán)也不能入市。

（2）土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的集體土地才允許入市。

（3）禁止進入房地產(chǎn)市場，取締小產(chǎn)權(quán)房。所謂的小產(chǎn)權(quán)房在上世紀(jì)80年代就有了。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：中國法院網(wǎng)-集體土地入市最新政策，