一、農村集體土地開發(fā)流程

農村集體土地開發(fā)的流程如下：

1、確定開發(fā)項目：農村集體經濟組織或個人根據自身情況，確定合適的土地開發(fā)項目，并與相關部門進行溝通和協(xié)商，確定項目的可行性；

2、土地征收：如果需要征收土地，農村集體經濟組織或個人需向當地政府申請土地征收，并與被征收的村民進行協(xié)商和賠償；

3、土地規(guī)劃：根據項目的特點和需要，制定土地規(guī)劃方案，并向當地政府申請土地規(guī)劃許可證；

4、項目建設：根據土地規(guī)劃方案，農村集體經濟組織或個人進行項目建設，包括基礎設施建設、房屋建設、道路建設等；

5、環(huán)評審批：根據國家相關法規(guī)，對環(huán)境影響進行評估和審批，并根據審批意見進行必要的環(huán)保措施；

6、用地審批：根據國家相關法規(guī)，向當地政府申請用地審批，并獲得相應的用地證書；

7、辦理手續(xù)：根據相關法規(guī)，辦理建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收等手續(xù)；

8、運營管理：項目建設完成后，進行運營管理，包括物業(yè)管理、租賃管理、銷售管理等。

農村集體土地開發(fā)后果：

1、帶動農村經濟：農村集體土地開發(fā)可以促進農村經濟的發(fā)展，增加農民的收入來源，并帶動相關產業(yè)的發(fā)展和壯大；

2、改善農民生活：農村集體土地開發(fā)可以改善農民的生活條件，提高農民的生活水平，促進農村社會的和諧穩(wěn)定；

3、保護土地資源：農村集體土地開發(fā)應當嚴格遵循國家土地利用政策和規(guī)定，保護好土地資源，避免濫用和破壞土地資源；

4、避免農村土地流失：農村集體土地開發(fā)要遵循“征地補償、公開透明、合法合規(guī)”的原則，保障農民的合法權益，避免農村土地流失問題。

綜上所述，農村集體土地開發(fā)涉及的具體法規(guī)和手續(xù)可能因地區(qū)和項目類型而有所不同，建議在具體辦理時咨詢當地政府和相關部門，以確保能夠順利開發(fā)。

【法律依據】：

《中華人民共和國土地管理法》第二條

中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四十八條

征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、農村集體所有土地承包流程

下面是農村集體所有土地承包流程：

⑴本集體經濟組織成員的村民會議選舉產生承包工作小組;

(2)承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案。

(3)依法召開本集體經濟成員的村民會議，討論通過承包方案。

(4)公開組織實施承包方案。

(5)簽訂承包合同。

根據土地承包原則和這一條的規(guī)定以及各地實踐，土地承包一般應當遵循下述程序：

一是選舉承包工作小組。承包工作小組一般由村黨支部、集體經濟組織、村民委員會的部分成員和一定數量的村民代表組成，由村民選舉產生，成員候選人的具體推選辦法，各地可以根據具體情況和農民群眾的意見確定。

二是擬訂并公布承包方案。承包工作小組產生后，主要任務就是擬訂承包方案。承包工作小組應當認真學習《農村土地承包法》及其相關法律、法規(guī)，并嚴格依照有關法律法規(guī)，擬訂承包方案，并在本集體經濟組織成員內予以公布，使全體村民了解承包方案。承包方案不能違背法律法規(guī)，不能以村規(guī)民約代替法律規(guī)定。

三是村民會議討論通過承包方案。承包方案公布后，一定時間，應當召開本集體經濟經織成員的村民會議，討論、通過承包方案。承包方案經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，方可通過。

四是組織實施承包方案。按照承包方案規(guī)定的原則、方法和要求，將土地承包到每一個農戶家庭。

五是簽訂承包合同。按照承包方案承包土地后，應當由村集體經濟組織與承包方簽訂承包合同，完成整個承包工作。承包的具體工作由承包工作小組承擔，但簽訂合同的應當是發(fā)包主，通常是集體經濟經織。發(fā)包方的代表通常是集體經濟組織負責人(有的地方是村民委員會主任)，承包方的代表是承包土地的農戶戶主。承包合同一般要求一式三份，發(fā)包方、承包主各一份，農村承包合同管理部門存檔一份附本。

三、集體土地開發(fā)流程

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目使用土地的，用地單位應按規(guī)定辦事員理征用集體土地的各項手續(xù)。

1、征用集體土地申請：用地單位需要征用土地進行項目建設的，應當向土地所在地的區(qū)、縣級國土房管局提交相關文件、資料，提出用地申請。

2、征用集體土地受理：區(qū)、縣級國土房管局接受用地單位提出的征用集體土地申請，經審查對提交文件、資料齊全、符合條件的建設用地申請予以受理。

一、農村房屋流轉還存在的法律障礙

1、國家土地管理法規(guī)的限制。法律規(guī)定農村居民有權申請宅基地，宅基地屬農村集體所有，國家土地管理法明確規(guī)定集體土地不能轉讓，因此，建造在集體土地上的農村房屋雖有自主產權卻無法流轉。成都市的規(guī)定不得違反國家土地管理法，因此，該辦法規(guī)定需先辦理了集體建設用地流轉后才能辦理房產轉移后，產權人才有房屋所有權。

2、房地產管理法規(guī)主要規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房屋，但不包含集體土地上的房屋。成都市將城市規(guī)劃區(qū)內的新居工程小區(qū)房屋納入城市房屋產權管理，但在集體土地未征收為國有前，房屋所有權證仍然為集體性質，不允許上市交易。

二、集體土地怎樣征收為國有

由縣級以上土地收儲中心收儲后，再由縣級以上政府協(xié)議或其他方式出讓給土地使用單位?；蛘卟捎锰厥绿剞k－－集體土地經過擁有者和需求者間協(xié)商后，土地部門直接就劃撥了，面積大的由土地部門自己向上級土地部門運作。

根據我國現(xiàn)行土地管理的法律法規(guī)，國家征收農民集體土地變成國有土地主要由兩個環(huán)節(jié)完成，一是批準征收，二是組織實施征收。第一個環(huán)節(jié)由省級以上人民政府行使審批權，第二個環(huán)節(jié)由被征收土地所在的市、縣人民政府具體組織實施完成。市、縣人民政府報經有批準權的人民政府批準征收土地后，在組織實施征收土地過程中應當完成以下幾項工作：

1、發(fā)布征收土地公告。在被征收土地所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村范圍內發(fā)布征地公告，將批準征地的機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償的期限和辦理補償登記的機關等事項公之于眾。

2、辦理征地補償登記。公告指定的土地行政主管部門應當在公告指定的期限接受被征收土地的所有權人、使用權人持權屬證書和產權證明等前來辦理相關的征地補償登記。

3、擬訂征地補償安置方案。根據國土資源部《征收土地公告辦法》，公告的征地補償安置方案應當包括以下內容：農民集體被征收土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業(yè)人口的數量；土地補償費和安置補助費的標準、數額、支付。

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內容審核：劉佳律師

來源：中國法院網-農村集體土地開發(fā)流程，