1月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展首批城市更新試點(diǎn)工作的通知》(下稱《通知》)，建議積極穩(wěn)妥地實(shí)施城市更新行動(dòng)，引導(dǎo)城市轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展，已決定在北京等21個(gè)城市(地區(qū))開(kāi)展首次城市更新試點(diǎn)，公告中要求試點(diǎn)城市在探索城市更新綜合規(guī)劃?rùn)C(jī)制、探索城市更新可持續(xù)模式、探索城市更新配套制度政策(包括探索更新實(shí)施路徑)等方面。

　　此次通知試點(diǎn)前后，各地也相繼出臺(tái)了一些城市更新政策，如《深圳特區(qū)城市更新條例》、《成都市城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》、《石家莊市城市更新管理辦法》等。因?yàn)槌鞘懈轮皇呛暧^政策，不能直接對(duì)應(yīng)具體的實(shí)施路徑，因此在城市更新項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，采取適宜的更新改造實(shí)施路徑。本論文的重點(diǎn)是國(guó)有土地城市更新工程實(shí)施的路徑選擇問(wèn)題，為城市更新實(shí)施提供借鑒。

　　城鎮(zhèn)重建分類。

　　城鎮(zhèn)更新分為保育類、優(yōu)化改造類和拆舊建新三種類型，由此可以看出，城市更新范圍更廣，并不局限于普通危房改造，在城市更新中，像城中村改造這樣的拆遷戶，還有建筑修復(fù)、舊城區(qū)改造、街巷整治等各類拆遷項(xiàng)目，都可以納入城市更新范圍。如按照是否涉及產(chǎn)權(quán)變化劃分城市更新項(xiàng)目，可以分為涉及國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變化的與不涉及國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變化的，而不涉及產(chǎn)權(quán)變更，實(shí)施路徑比較簡(jiǎn)單，主要是征得權(quán)利人同意，租借或者自建自用等途徑進(jìn)行。

　　一、房屋在國(guó)有土地上征收。

　　國(guó)有土地上房屋征收是指市、縣級(jí)人民政府為了公共利益的需要，按照法定征收程序，對(duì)國(guó)有土地上的單位、個(gè)人的房屋進(jìn)行征收，并對(duì)拆遷戶作出公平補(bǔ)償。其法律基礎(chǔ)主要有：《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》、《河北省國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償實(shí)施辦法》，石家莊市國(guó)有土地上房屋的征收和補(bǔ)償辦法。從強(qiáng)制性、程序法和補(bǔ)償方式法定三個(gè)方面論述了國(guó)有土地房屋征收方式的特點(diǎn)。經(jīng)常應(yīng)用于舊城改造、危房改造、公益搬遷等項(xiàng)目。

　　二、對(duì)國(guó)有土地房屋預(yù)征。

　　國(guó)有土地上房屋預(yù)征收，即征詢業(yè)主改造意愿，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，根據(jù)房屋改造意愿和簽約比例等因素，決定是否繼續(xù)實(shí)施，從而引導(dǎo)業(yè)主理性協(xié)商，積極合作。

　　預(yù)征費(fèi)實(shí)質(zhì)是國(guó)有房屋征收的一種工作方式，在國(guó)有房屋征收中仍屬國(guó)有房屋征收，因?yàn)轭A(yù)征是石家莊市新提出的工作方式，這一模式在秦皇島、唐山、滄州等地已經(jīng)實(shí)施，取得了很好的效果，將來(lái)也會(huì)成為房屋征收的主流工作方式，因此有必要分別列出預(yù)征對(duì)象。政府的政策基礎(chǔ)主要有：石家莊市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則(試行)《石家莊市國(guó)有土地上房屋預(yù)征收和協(xié)議搬遷工作細(xì)則》。國(guó)房預(yù)征收具有協(xié)商性、靈活性，政府能夠更好地把握征收補(bǔ)償?shù)闹鲃?dòng)權(quán)，征收項(xiàng)目的“可進(jìn)可退”。適合老城區(qū)改造、危房改造等工程。

　　三，協(xié)議的遷移。

　　“協(xié)議遷移”是指城市、縣級(jí)國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等的法人或其他組織，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，以平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)為原則，與房屋所有人協(xié)商和簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，將房屋搬遷改造工作納入改造模式。政府的政策基礎(chǔ)主要是《石家莊市城市更新管理辦法》(試行)《石家莊市國(guó)有土地上房屋預(yù)征收和協(xié)議搬遷工作條例》。約定的遷移是一種民事法律關(guān)系，完全符合當(dāng)事人平等協(xié)商的原則。適合公房搬遷、零散房屋遷移等。

　　四、房屋購(gòu)置(出售)

　　買房行為實(shí)質(zhì)上是一種民事行為，是指房屋所有權(quán)人和買受人自愿協(xié)商，由買受人自愿向買受人轉(zhuǎn)讓房屋，由買受人向買受人支付價(jià)款。主要政策依據(jù)是《中華人民共和國(guó)民法典》《石家莊市城市更新管理辦法》。買房屬于民房買賣關(guān)系，主要適用于零散房屋的遷移、原址遷移等。

　　五、企事業(yè)單位的國(guó)有土地收儲(chǔ)。

　　對(duì)企業(yè)、事業(yè)單位土地收儲(chǔ)，是指土地儲(chǔ)備管理部門，按照法定程序及地方土地收儲(chǔ)補(bǔ)償政策，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商，雙方簽訂土地使用權(quán)收回(收購(gòu))協(xié)議，收回土地使用權(quán)，并支付收儲(chǔ)補(bǔ)償費(fèi)。其政策依據(jù)主要是《土地儲(chǔ)備管理辦法》《石家莊市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作的意見(jiàn)》。企業(yè)用地收儲(chǔ)具有補(bǔ)償政策靈活性的特點(diǎn)，除了貨幣補(bǔ)償之外，還可選擇收益分成補(bǔ)償方式。以單一產(chǎn)權(quán)為主的企事業(yè)單位搬遷為主。

　　行政決定收回國(guó)有土地。

　　行政訴訟裁定收回國(guó)有土地，是指符合法律規(guī)定的情況下，縣級(jí)人民政府自然資源主管部門報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)人。其法律基礎(chǔ)是中華人民共和國(guó)土地管理法等。行政性收回國(guó)有土地具有強(qiáng)制性質(zhì)，主要是企事業(yè)單位國(guó)有土地收儲(chǔ)的補(bǔ)充方式，當(dāng)土地收儲(chǔ)無(wú)法按規(guī)定收回時(shí)，可對(duì)其進(jìn)行行政決策。

　　與傳統(tǒng)的舊城改造工程不同，城市更新工程一方面是以地為單位，以“留改拆”為主，另一方面則是以更新用地為主。由于城市更新單元規(guī)模較大，因此城市更新工程往往會(huì)綜合采用多種實(shí)施路徑，而不會(huì)只采用一條執(zhí)行路徑，這就需要因地制宜，針對(duì)不同的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和現(xiàn)實(shí)，從多條路徑中選擇最合適的實(shí)施路徑。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

來(lái)源：頭條-城市更新政策試點(diǎn)實(shí)施，事關(guān)北京、深圳國(guó)有土地房屋征收，