一、城中村改造是好事嗎,用親戚名義買的小產(chǎn)權

以親戚名義買的小產(chǎn)權房存在多方面的法律風險和問題。
所有權問題：
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百一十四條，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，必須依法登記才能發(fā)生效力。由于小產(chǎn)權房通常沒有正規(guī)的土地使用權證和房屋所有權證，因此其產(chǎn)權歸屬在法律上存在較大的不確定性。
以親戚名義購買，意味著法律上的所有權歸屬于親戚，而非實際出資人。這可能導致在實際操作中產(chǎn)生所有權糾紛。
交易風險：
由于小產(chǎn)權房沒有正式的產(chǎn)權證明，交易過程不受法律保護，存在極大的交易風險。一旦發(fā)生糾紛，實際出資人可能難以維權。
如果親戚反悔或否認借名買房的事實，實際出資人可能面臨無法證明自己對房產(chǎn)的所有權的風險。
政策風險：
小產(chǎn)權房的存在本身就與現(xiàn)行的土地管理法規(guī)相悖，可能面臨被政府拆除或沒收的風險。
政府對小產(chǎn)權房的政策可能會隨時調(diào)整，這增加了投資的不確定性。
其他潛在問題：
如果親戚涉及法律訴訟或債務糾紛，該房產(chǎn)可能會受到法律查封或執(zhí)行，給實際出資人帶來損失。
在親戚去世時，該房產(chǎn)可能會面臨遺產(chǎn)繼承問題，進一步復雜化所有權結構。
綜上所述，以親戚名義購買小產(chǎn)權房存在嚴重的法律風險和問題。建議避免此類交易，選擇合法、正規(guī)的房產(chǎn)購買渠道。

二、私人小產(chǎn)權房可以買嗎

法律分析：私人開發(fā)的小產(chǎn)權房不能買。小產(chǎn)權房無法正常交易，是不能過戶的。按照國家的相關要求，小產(chǎn)權房不得確權發(fā)證，不受法律保護。小產(chǎn)權房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主會以私下買賣主張合同無效。

法律依據(jù)：《土地管理法》 第四十六條 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋。

三、小產(chǎn)權房子怎么賣給別人

可以通過簽訂房屋買賣合把小產(chǎn)權房賣給他人，但是一般來說不受法律保護。小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

一、買小產(chǎn)權房注意事項：

1、看開發(fā)主體是否合法實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

2、看是否取得了國有土地使用證按照有關規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。

3、看是否符合城市規(guī)劃城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

4、看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。

5、看有沒有商品房銷(預)售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷(預)售許可證后，才能向社會銷售。

小產(chǎn)權房常見的有二種：

第一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有，連外村農(nóng)民都不能夠買；

第二種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。此類房產(chǎn)沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。沒有合法有效的產(chǎn)權證。小產(chǎn)權房的產(chǎn)權不完整，在小產(chǎn)權房買賣和轉(zhuǎn)讓的過程中易出現(xiàn)一系列問題和糾紛。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。具體辦法由國務院制定。

四、小產(chǎn)權房屋可以買嗎

一、小產(chǎn)權房能買嗎通常來說，小產(chǎn)權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產(chǎn)權房主要分為以下兩種情況：

1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發(fā)生產(chǎn)權爭議的可能性非常之小。作為對該房產(chǎn)的準司法仲裁主體的村委會是承認你的產(chǎn)權的，如遇到拆遷，村委會將視你的產(chǎn)權為該村產(chǎn)權的一部分而予以保護。至于以違章建筑對待，于法于理均不通。

2、如果，你所買的“小產(chǎn)權房”在親屬、朋友、熟人中發(fā)生轉(zhuǎn)讓買賣，也是可以進行的。因為在此種轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)權證并不重要，可以用民間的商業(yè)合同方式進行轉(zhuǎn)讓，它一樣具有約束力。己建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農(nóng)民的致富之路，于情于理于法，都不妥。農(nóng)民建房售房就像平價藥房的橫空出世，它作了政府多年來一直想作，而未能作到的，老百姓夢寐以求的事。它攻擊的是房地產(chǎn)商們的價格同盟，也許畸形的房價能從這里打開缺口，這是件天大的好事。政府應該作的事，是為城中村農(nóng)民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。而且“小產(chǎn)權房”的確會對構建和諧社會，平抑房價，實現(xiàn)“居者有其屋”，作出貢獻。小產(chǎn)權房并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中，形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，它并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。說的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”?！靶‘a(chǎn)權房”存在下面法律意義上的風險。

1、由村委會印制頒發(fā)的產(chǎn)權證不合法，國家不予承認。當“小產(chǎn)權房”遇到產(chǎn)權爭議時，產(chǎn)權擁有人的權益將得不到法律保護。

2、“小產(chǎn)權房”不能上市交易，不能辦理過戶手續(xù)。

3、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。

五、買了小產(chǎn)權房的人怎么辦

如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權房，因國家不會發(fā)放產(chǎn)權證，這將導致以后對購房者一系列不利的后果。應該如何最大程度來維護小產(chǎn)權房購買者的合法權益呢?根據(jù)不同的情況，購房者可以采用的措施如下：1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權證明，并且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是最直接的方法。2、如果購買了當?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘛?、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構評估市場風險和法律風險之后，則應當按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批，采取可能的補救措施。

一、購買小產(chǎn)權房具有哪些風險

1、沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權證

小產(chǎn)權房的產(chǎn)權證由村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，法律不予認可，而且這類房子沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同無法在房管局備案，因此，小產(chǎn)權房是沒有房產(chǎn)證以及產(chǎn)權證的。

2、無法上市交易

小產(chǎn)權房沒有房產(chǎn)證，若向非集體成員的第三人出售，則無法完成產(chǎn)權過戶。購房者對小產(chǎn)權房只有使用權，不具備轉(zhuǎn)讓、處分、和繼承等權利。

3、無法辦理銀行貸款

小產(chǎn)權房屬于沒有國家頒發(fā)合法產(chǎn)權證的房產(chǎn)，所以銀行不予辦理抵押貸款。若要購買小產(chǎn)權房，只能一次性付款，這樣無形中增大了購房者的資金壓力，增加購房風險。而且，即便買完小產(chǎn)權房，也不能拿房子到銀行進行抵押貸款。

4、房屋質(zhì)量不過關

開發(fā)商建設小產(chǎn)權房屋時，為賺錢可能會偷工減料，使房屋存在嚴重安全隱患。一旦房屋質(zhì)量出現(xiàn)糾紛，購房者將面臨維權難，自行承擔損失的局面。

5、遇到拆遷補償難

如果相關部門整頓小產(chǎn)權房的建設項目，就會導致部分項目停建或者被強迫拆除，最終將很難得到補償。最后，購房者將面臨既無法取得房屋又不能索回房款的尷尬局面。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》十、嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證行為結合全國土地登記規(guī)范化檢查工作，全面加強土地登記規(guī)范化建設。嚴格禁止搞虛假土地登記，嚴格禁止對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記不規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任。

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投稿：魏桐

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