一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？

律師分析:

小產(chǎn)權(quán)房不能能買。買了小產(chǎn)權(quán)房會存在以下風(fēng)險:1、沒有產(chǎn)權(quán)證和土地證。2、無法上市交易。3、拆遷賠償少。4、無法辦理銀行貸款。5、戶口無法遷入。6、政策不確定。

【法律依據(jù)】:

《中華人民共和國民法典》 第二百一十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

二、小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買

小產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)商品房最大的差別就在于土地性質(zhì)不一樣，很多小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地上的，我國的房屋是房地一體，我們購買房屋不但購買的是房子，還有土地，但是購買小產(chǎn)權(quán)房就不一樣了。購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，不能貸款，甚至在拆遷賠償方面也會不一樣。

由于土地性質(zhì)的原因，購房人只是對房屋享有居住權(quán)，對土地等不享有權(quán)利，雖然小產(chǎn)權(quán)房相較于正規(guī)商品房比較便宜，但是綜合考慮到一些風(fēng)險的問題，是否購買小產(chǎn)權(quán)房?我建議您還是要謹(jǐn)慎做決定的。

一、購買的小產(chǎn)權(quán)房被拆遷誰可以獲得補(bǔ)償

隨著房地產(chǎn)市場的火熱，為盡快買到合適的房，有些人去買小產(chǎn)權(quán)房。但是，小產(chǎn)權(quán)房是在集體所有的土地上建成，一旦被依法納入城市化范圍，即會被拆遷。不過，被依法拆遷后可以獲得補(bǔ)償，但是購買小產(chǎn)權(quán)房的人是否可以獲得補(bǔ)償，需要先確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。

首先，合法建成小產(chǎn)權(quán)房可以獲得拆遷補(bǔ)償。

在集體建設(shè)用地上建成的小產(chǎn)權(quán)房，依法獲得審批后，即屬于合法建筑，被依法拆遷后，可以獲得補(bǔ)償。

其次，購買小產(chǎn)權(quán)房后不能享有房子所有權(quán)。

購買小產(chǎn)權(quán)房的，如果不是該集體內(nèi)部成員，按當(dāng)前政策無法拿到所有權(quán)，而只能享有使用權(quán)。

最后，小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償由其集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

被購買了的小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。所以，小產(chǎn)權(quán)房被依法拆遷后，購買房屋的人不能依法拿到補(bǔ)償款。

不過，小產(chǎn)權(quán)房的買主可以直接找所有權(quán)人主張賠償，特別是在買賣合同中約定了遭遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買主所有，那么買主即可以以此為依據(jù)，要求對方積極給予賠償。

二、小產(chǎn)權(quán)房貸款有哪些風(fēng)險

五證是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒有五證是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管＂小產(chǎn)權(quán)房一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房＂存在諸多風(fēng)險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

1、沒有房產(chǎn)證。這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的；

2、拆遷難補(bǔ)償。除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些便宜房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償；

3、質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一－般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；

4、配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有；

5、遺贈也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是小產(chǎn)權(quán)房目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

三、小產(chǎn)權(quán)房子到底能買不

小產(chǎn)權(quán)房是可以買的。所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。

一、小產(chǎn)權(quán)房拆了有補(bǔ)償嗎

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房并非法律術(shù)語，而是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的國有土地使用證，當(dāng)然，也并無購房合同。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房被拆有沒有補(bǔ)償?shù)膯栴}，需要分情況討論。如果小產(chǎn)權(quán)房是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對象，由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，小產(chǎn)權(quán)房被拆是可以獲得補(bǔ)償?shù)?，但是?yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。如果小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定，屬于違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房被拆時不能得到補(bǔ)償。

二、小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，無論是村委會還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都屬于無效證件，在法律上不予承認(rèn)。

1、小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地進(jìn)行建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員出售商品房，國家對這個問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村宅基地和小產(chǎn)權(quán)房上買房。目前，國家要求各地對農(nóng)村集體土地的開發(fā)進(jìn)行確權(quán)登記，但不允許非法使用小產(chǎn)權(quán)房的土地，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

2、根據(jù)幾個意見確認(rèn)的規(guī)定，農(nóng)村集體土地登記和認(rèn)證，確認(rèn)，活動注冊和認(rèn)證的農(nóng)村集體土地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)化，假的土地登記應(yīng)嚴(yán)格禁止，注冊和認(rèn)證應(yīng)嚴(yán)格禁止非法土地沒有法律處理。

借戶籍制度改革或者生活和村莊改變了由非經(jīng)法定程序擅自將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法轉(zhuǎn)讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民購買土地，農(nóng)民在農(nóng)村地區(qū)或小產(chǎn)權(quán)等非法使用土地、房屋登記證書是不允許的。未按照法律、法規(guī)的規(guī)定確認(rèn)、登記、頒發(fā)土地權(quán)屬證書或者未對登記簿進(jìn)行管理，造成嚴(yán)重后果的，依法追究責(zé)任。

3、小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的房地產(chǎn)許可證，無論是村委會還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都是無效的，在法律上不予以承認(rèn)。小產(chǎn)權(quán)房由于沒有國家認(rèn)可的房產(chǎn)證明，所以沒有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。當(dāng)政府或合法開發(fā)商征用小財(cái)產(chǎn)時，小財(cái)產(chǎn)的所有者只能得到很少或沒有補(bǔ)償。

由于該小產(chǎn)權(quán)所擁有的土地屬于當(dāng)?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)鎮(zhèn)政府所有的補(bǔ)償款都可以直接劃入當(dāng)?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)鎮(zhèn)政府。最后由于辦理貸款買房需要用該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，沒有國家頒發(fā)合法產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)銀行是不會貸款的。

三、小產(chǎn)權(quán)房拆除有沒有補(bǔ)償

小產(chǎn)權(quán)房拆除沒有補(bǔ)償。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建造的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的，因此被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又稱小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)并沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。這也說明小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，拆遷很難獲得賠償。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地管理法》第七十七條

未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：臨律-小產(chǎn)權(quán)房能買嗎買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？，