一、棚戶區(qū)改造房屋置換比例是多少?通常計算置換比例有幾種方式?

很多棚戶區(qū)改造項目中，老百姓對于補償都不甚了解，特別是選擇房屋置換的補償方式，因為沒有統(tǒng)一標準，各地政策都所有不同，且置換比例都是按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的

“一刀切”的安置方式

通常只依照被征收房屋的面積大小進行安置，而比例的常規(guī)描述，通常為“1：1”或者“1：1.x”，但需要明確的是，房屋產(chǎn)權(quán)置換要綜合房屋的市場價值和置換的房屋價值來綜合判斷，如果是異地搬遷，那么，這種1：1.x的比例不一定就是合理的補償。

“置換系數(shù)”

很多拆遷戶在計算置換房屋面積時，可能會碰到置換系數(shù)這個問題，置換系數(shù)可能存在一個，也可能存在多個，通常以房屋新舊程度、結(jié)構(gòu)、面積等不同的因素設(shè)置置換系數(shù)。舉個例子：90平米的老房子，在進行棚戶區(qū)改造時，若是置換房屋，可能會發(fā)生這樣的情況，若是平房可能會有一個上調(diào)系數(shù)，通常為1.x，然后在根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)，譬如磚混、磚木、鋼混等不同結(jié)構(gòu)在設(shè)置一個系數(shù)，最后，可能還存在一個關(guān)于房屋置換的總系數(shù)，通常這些系數(shù)都在1以下，所以，最后可獲得的面積一般都無法達到1：1。

房屋面積+人口的安置方式

很多情況下，棚戶區(qū)改造屬于老城區(qū)，人口較為密集，所以，被拆遷戶可能碰到以“購房指標”的形式計算房屋產(chǎn)權(quán)安置，譬如：家里每個安置人可享多少平米的安置房購買指標，在

根據(jù)被拆遷房屋的貨幣補償，進行結(jié)算，多退少補。

一、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地房屋征收拆遷補償標準，此房屋(城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋)雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可以參照國有土地上房屋征收拆遷補償標準予以安置補償。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)模a償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

由于法律對棚戶區(qū)改造的概念、補償標準沒有明確的規(guī)定，在實踐中，經(jīng)常會遇到征收方將棚戶區(qū)改造的標準制定十分混亂，且還存在以其名義進行商業(yè)開發(fā)并且補償不合理的情況。

棚戶區(qū)改造房屋的置換比例法律上是沒有規(guī)定，具體的補償安排由當(dāng)?shù)刂贫ǖ奈募頉Q定的，各地的補償方式都不是千篇一律的，要根據(jù)實際情況合理地安排分配。

二、棚戶區(qū)改造房屋置換比例是多少,通常計算置換比例有幾種方式

棚戶區(qū)改造房屋置換比例是多少

通常只依照被征收房屋的面積大小進行安置，而比例的常規(guī)描述，通常為“1：1”或者“1：1.x”，但需要明確的是，房屋產(chǎn)權(quán)置換要綜合房屋的市場價值和置換的房屋價值來綜合判斷，如果是異地搬遷，那么，這種1：1.x的比例不一定就是合理的補償。

很多拆遷戶在計算置換房屋面積時，可能會碰到置換系數(shù)這個問題，置換系數(shù)可能存在一個，也可能存在多個，通常以房屋新舊程度、結(jié)構(gòu)、面積等不同的因素設(shè)置置換系數(shù)。舉個例子：90平米的老房子，在進行棚戶區(qū)改造時，若是置換房屋，可能會發(fā)生這樣的情況，若是平房可能會有一個上調(diào)系數(shù)，通常為1.x，然后在根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)，譬如磚混、磚木、鋼混等不同結(jié)構(gòu)在設(shè)置一個系數(shù)，最后，可能還存在一個關(guān)于房屋置換的總系數(shù)，通常這些系數(shù)都在1以下，所以，最后可獲得的面積一般都無法達到1：1。

通常計算置換比例有幾種方式

很多情況下，棚戶區(qū)改造屬于老城區(qū)，人口較為密集，所以，被拆遷戶可能碰到以“購房指標”的形式計算房屋產(chǎn)權(quán)安置，譬如：家里每個安置人可享多少平米的安置房購買指標，在根據(jù)被拆遷房屋的貨幣補償，進行結(jié)算，多退少補。

除此之外，很多地方的拆遷還有很多稀奇的安置房比例計算方式，這里就不一一列舉。但拆遷戶要值得注意的是，無論是怎么計算，都要注意標準的法律依據(jù)，具體如下：

1、國有土地上房屋(城市內(nèi)房屋，包括城中村的房屋)的補償標準，通常按照“市場比較法”，即可以參考就近區(qū)位類似結(jié)構(gòu)的商品房的價格。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。再根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

值得注意的，2014年8月29日，最高人民法院公布的全國法院征收拆遷10大典型案例中也明確了“要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質(zhì)量不降低為準”，但各地政府在制定標準時，都會將補償標準制定的特別復(fù)雜，但這不影響被征收人按照此法計算自己的補償數(shù)額。

2、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地房屋征收拆遷補償標準，此房屋(城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋)雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可以參照國有土地上房屋征收拆遷補償標準予以安置補償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)?，補償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

三、棚戶區(qū)改造要是選擇房屋置換的補償方式,置換比例是多少

棚戶區(qū)改造要是選擇房屋置換的補償方式,置換比例是多少

規(guī)定一定比例的置換，如舊新按1：1.5的面積置換等。

棚戶區(qū)改造怎么補償

這個全國沒有統(tǒng)一的標準，應(yīng)當(dāng)查閱當(dāng)?shù)氐耐ㄖ蜃稍儺?dāng)?shù)氐淖〗ň值戎鞴懿块T。

一、補償分為兩類：現(xiàn)金補償和房屋置換。

二、關(guān)于面積認定。

當(dāng)?shù)氐姆课菡魇辙k法，對這個一定有一個明確規(guī)定。每家的居住面積都是不夠，這樣一來就自然形成一些院內(nèi)建筑。這種情況，面積怎么算，那就必須根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w政策而定了。一般是按照某一年的土地分配額定的，就是有個上限。因為棚戶區(qū)形成已久，加上歷史遺留問題多，還有分戶多等原因。

三、房屋置換的補償含三種。

1、將房屋重置成新價格，就是把你房屋折算成價格，這個和房屋的新舊、裝修、結(jié)構(gòu)都有關(guān)系。

2、安置房住宅用地實行土地劃撥，對改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。

3、規(guī)定一定比例的置換，如舊新按1：1.5的面積置換等;

4、其他的搬遷獎勵。

很多情況下，棚戶區(qū)改造屬于老城區(qū)，人口較為密集，所以，被拆遷戶可能碰到以“購房指標”的形式計算房屋產(chǎn)權(quán)安置，譬如：家里每個安置人可享多少平米的安置房購買指標，在根據(jù)被拆遷房屋的貨幣補償，進行結(jié)算，多退少補。

除此之外，很多地方的拆遷還有很多稀奇的安置房比例計算方式，這里就不一一列舉。但拆遷戶要值得注意的是，無論是怎么計算，都要注意標準的法律依據(jù)，具體如下：

1、國有土地上房屋(城市內(nèi)房屋，包括城中村的房屋)的補償標準，通常按照“市場比較法”，即可以參考就近區(qū)位類似結(jié)構(gòu)的商品房的價格。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。再根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

值得注意的，2014年8月29日，最高人民法院公布的全國法院征收拆遷10大典型案例中也明確了“要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質(zhì)量不降低為準”，但各地政府在制定標準時，都會將補償標準制定的特別復(fù)雜，但這不影響被征收人按照此法計算自己的補償數(shù)額。

2、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地房屋征收拆遷補償標準，此房屋(城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋)雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可以參照國有土地上房屋征收拆遷補償標準予以安置補償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償?shù)?，補償安置時房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

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內(nèi)容審核：侯承志律師

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