一、土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。通常包括：建筑安裝工程、基礎(chǔ)設施、公共配套設施建設等。依法使用土地管理權(quán)，保護使用者的合法利益，避免使用者的不必要的損失。外商投資企業(yè)用地可事先向市、縣國土部門申請預約，預約期內(nèi)可優(yōu)先獲得指定地塊的土地使用權(quán)。申請預約用地，須持有外經(jīng)計劃部門申請投資建設立項的文件資料，與國土部門簽訂預約用地協(xié)議，交付預約金土地使用權(quán)出讓可采用招標、協(xié)議、拍賣的方式。協(xié)議、招標方式出讓土地使用權(quán)的土地使用者應按出讓合同規(guī)定的期限和方式向國土部門繳付地價款;拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地使用者應在出讓合同生效之日向國土部門繳付地價款10%的定金，余額應在出讓合同生效之日起60日內(nèi)全部付清。

【法律依據(jù)】：《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，其中一級類包括十二大類：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。

二、土地一級開發(fā)、二級開發(fā)都是什么意思？

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即

一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設用地將一律先由政府進行一級開發(fā)，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五，借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。土地二級開發(fā)即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。

三、什么是土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)就是從生地到熟地的過程。

土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到三通一平（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平“（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

土地一級階段包括：

1、前期手續(xù)階段、

2、組織實施階段

3、土地入市階段。

一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權(quán)、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。

一級開發(fā)項目模式具體為：

1、舊城改造項目

2、城中村改造項目、

3、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、

4、土地一級開發(fā)項目、

5、中心城區(qū)棚改項目、

6、一次性招標棚改項目、

7、土地開發(fā)棚改項目。

雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因?qū)е马椖磕Ｊ桨l(fā)生變化，項目性質(zhì)并未改變。

綜上所述，土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國土地管理法》第十六條

下級土地利用總體規(guī)劃應當依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。

地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應當確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

來源：中國法院網(wǎng)-土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別，