一、城中村改造適用的土地、財(cái)稅政策

城中村改造適用的土地、財(cái)稅政策主要包括土地補(bǔ)償政策和房屋征收與補(bǔ)償政策。

一、土地補(bǔ)償政策

城中村改造涉及土地補(bǔ)償時(shí)，通常采取以下方式：

產(chǎn)權(quán)置換：這是直接補(bǔ)給同等價(jià)值的房產(chǎn)的一種方式。產(chǎn)權(quán)置換又可分為回遷安置和異地安置?；剡w安置是指開發(fā)商在拆房重建后，讓拆遷戶回遷進(jìn)行安置，通過(guò)置換產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。異地安置則是由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或地塊容積率原因，不能回遷安置，只能在其他地方新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

貨幣補(bǔ)償：這種方式是根據(jù)被征土地和房產(chǎn)的估值補(bǔ)償相應(yīng)的現(xiàn)金。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照不同的法定依據(jù)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，這些法定評(píng)估依據(jù)包括市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、商品房交易均價(jià)和重置價(jià)。

產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合：在某些情況下，拆遷戶可以選擇既獲得一部分貨幣補(bǔ)償，又獲得一定的房屋產(chǎn)權(quán)。這種方式結(jié)合了前兩種補(bǔ)償方式的優(yōu)點(diǎn)，更加靈活多樣。

二、房屋征收與補(bǔ)償政策

城中村改造還涉及房屋征收與補(bǔ)償，相關(guān)政策主要包括以下幾點(diǎn)：

補(bǔ)償內(nèi)容：根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償，以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。此外，政府還應(yīng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予額外的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這個(gè)價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。如果對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，甚至向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

補(bǔ)償方式選擇：被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。如果選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，政府應(yīng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清房屋價(jià)值的差價(jià)。如果被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，政府應(yīng)提供改建地段或就近地段的房屋。

綜上所述，城中村改造適用的土地、財(cái)稅政策涉及土地補(bǔ)償和房屋征收與補(bǔ)償兩個(gè)方面，具體補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容都有明確的法律法規(guī)依據(jù)。在實(shí)施改造過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)政策執(zhí)行，確保被改造對(duì)象的合法權(quán)益得到有效保障。

二、城中村改造政策是怎樣的國(guó)家是什么政策

城中村改造政策是：打破行政區(qū)劃藩籬，實(shí)現(xiàn)多種安置并行；拓寬融資渠道，加大監(jiān)管扶持力度；村民有序參與建設(shè)，實(shí)現(xiàn)多方互惠共贏；大力加強(qiáng)教育引導(dǎo)，確保真正融入城市。城中村改造補(bǔ)償包括完整的土地使用權(quán)補(bǔ)償和部分房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，臨時(shí)安置費(fèi)一般按15元每平方米計(jì)算、搬遷費(fèi)一般按10元每平方米計(jì)算。

【法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、城中村改造土地使用稅是否可以減免

不可以。

1、《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)取得的商品房土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的，應(yīng)繳納土地使用稅。

2、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅［2006］56號(hào)）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、為認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)［2007］24號(hào)）和國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)［2008］131號(hào)）精神，推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，2009年12月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等5部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保［2009］295號(hào)）。為落實(shí)指導(dǎo)意見精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2010］42號(hào)）。根據(jù)該文件規(guī)定，城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。而所謂＂城中村＂，是指在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，使用集體建設(shè)用地，并以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)（村民委員會(huì)）為組織形式的農(nóng)民聚居村落。＂城中村＂和棚戶區(qū)不同，二者主要有三方面區(qū)別：

（1）土地性質(zhì)不同。＂城中村＂的土地是集體建設(shè)用地，而棚戶區(qū)是指國(guó)有土地上集中連片建設(shè)土地。

（2）房屋結(jié)構(gòu)不同。＂城中村＂是以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)（村民委員會(huì)）為組織形式的農(nóng)民聚居村落，房屋結(jié)構(gòu)完好，功能健全；而棚戶區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋。

（3）批準(zhǔn)立項(xiàng)單位不同。當(dāng)?shù)氐摹俺侵写濉备脑焓菂^(qū)政府提出意見，市政府批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目；而棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目。所以，“城中村”改造項(xiàng)目不能參照棚戶區(qū)改造享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

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