一、還建房買賣合同有效嗎

還建房買賣合同是否有效，應(yīng)結(jié)合房屋所屬土地使用權(quán)的性質(zhì)來(lái)判斷。集體土地上還建的房屋，還應(yīng)看買賣雙方是否同為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的還建房買賣合同一般認(rèn)定有效；反之，則合同無(wú)效。國(guó)有土地上還建的房屋買賣合同一般是有效的，但如果是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，買賣合同才能有效。法律依據(jù)：《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?

二、還建房買賣合同有法律效力嗎

還建房如果有房產(chǎn)證的可以進(jìn)行買賣，受法律保護(hù)。但是如果沒有房產(chǎn)證的，不能買賣。

一、沒有房產(chǎn)證的社區(qū)房能賣嗎

社區(qū)房沒有房產(chǎn)證可以私下買賣，但不能過(guò)戶，無(wú)法發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。房產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證的房屋存在沒有產(chǎn)權(quán)證明的障礙，買賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分，不能依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書以及辦理過(guò)戶手續(xù)。

二、安置房和還建房的區(qū)別

安置房和還建房的區(qū)別如下：

1、交易限制不同：對(duì)于安置房，由于其兩證的完整性，因此其交易也是可以隨時(shí)進(jìn)行的。而還建房的資料往往不齊全，由于辦理時(shí)間的問(wèn)題，沒有辦法進(jìn)行交易；

2、定義不同：還建房是城市為了統(tǒng)一建設(shè)和規(guī)劃，需要對(duì)一些房屋進(jìn)行拆遷，為了妥善安置拆遷戶，政府會(huì)根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)一建筑房子分配給原居民，這樣的房子就稱之為還建房。而安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋；

3、產(chǎn)權(quán)區(qū)別：安置房與一般的還建房不一樣，安置房能不能買賣首先要看該房屋是否取得了產(chǎn)權(quán)，另外，還需要看當(dāng)?shù)卣畬?duì)安置房有沒有限制出售的規(guī)定。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

三、城中村還建房能買嗎

我國(guó)法律規(guī)定，城中村還建房能買，但是買賣一般存在一些風(fēng)險(xiǎn)。如針對(duì)城中村的改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換的還建房屬于小產(chǎn)權(quán)房。如果是出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益在法律上就很難得到保護(hù)。同時(shí)縣級(jí)以上的人民政府，可以制作、頒布統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

三、還建房買賣合同有效嗎？

還建房買賣合同有法律效力嗎?

還建房通常采用公證的辦法來(lái)交易，但買賣合同不具有法律效力，根據(jù)具體的還建房的性質(zhì)來(lái)看，還建房的買賣具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。還建房經(jīng)常被稱作小產(chǎn)權(quán)房，又稱為統(tǒng)建樓，統(tǒng)建房。還建房是政府為統(tǒng)一拆遷后，對(duì)居民做出的補(bǔ)償住房，用以安置拆遷居民的安置性補(bǔ)貼住房，和商品房不同，還住房不通過(guò)交易取得，而是通過(guò)政策補(bǔ)貼獲得，因此買賣合同是沒有法律效力的。

第一種還建房主要針對(duì)城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換，該類房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。一旦出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益在法律上很難得到保護(hù)。

另一類還建房是指，國(guó)有土地上的房屋拆遷進(jìn)行還建，一般通過(guò)劃撥方式取得建設(shè)用地，并且具備開發(fā)所需要的五證。一般來(lái)說(shuō)，如果是重大城建拆遷的還建房，將來(lái)是可以辦兩證的。

該類房屋也分為兩種：一種是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，一種是商品房性質(zhì)。

區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時(shí)交易。也就是說(shuō)，購(gòu)買國(guó)有土地拆遷的還建房，最起碼是有“兩證”的，購(gòu)買這類房子和一般的二手房差別并不大，這樣的操作是有法律保障的。

現(xiàn)在辦理還建房買賣多數(shù)通過(guò)仲裁和公證來(lái)辦理，但這樣的過(guò)程也不完全能保障購(gòu)房者的權(quán)益。還有一種辦法比較保險(xiǎn)，就是在拆遷早期，將拆遷協(xié)議更名，即可保障產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，不過(guò)此時(shí)還建房實(shí)體看不到，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于還建房，由于沒有產(chǎn)權(quán)證，因不能買賣，所以公證處不會(huì)給予公證。有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，而有的屬于商品房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后(一般為5年)，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納一些費(fèi)用。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

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