一、城中村改造補償

這要區(qū)分兩種情況來看。

一、對于以集體土地征收模式開展的城中村改造項目而言，其補償標(biāo)準(zhǔn)事實上與《土地管理法》第48條規(guī)定的原則并無區(qū)別。此時的被拆遷村民需注意以下幾大原則：

1.保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障，不能越拆越窮;

2.先補償后搬遷，居住條件有改善，先拆了再談補償?shù)囊宦蛇`法;

3.就房屋而言，村民有權(quán)獲取宅基地的區(qū)位補償價、房屋的重置成新價以及政策性的補助和獎勵金;

4.房屋的重置成新價值可通過專業(yè)評估得出，被拆遷村民有申請復(fù)核和專家委員會鑒定的權(quán)利。

二、對于以“協(xié)議搬遷”模式開展的城中村改造項目而言，其補償安置條件主要靠拆遷方(如某開發(fā)公司、村委會等)與被拆遷村民協(xié)商談判，一般不應(yīng)低于“1:1”的最低征收補償標(biāo)準(zhǔn)。

在雙方無法就補償安置條件談攏的情形下，協(xié)議搬遷中的拆遷方是無權(quán)作出“補償決定”，甚至要求村民強制騰退、搬遷并拆除房屋的。

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標(biāo)準(zhǔn)的話，可以找北京在明律師事務(wù)所的律師幫你。

如果一個地區(qū)想要大幅度的發(fā)展，那么就必須把從前不大好的阻礙發(fā)展的地方拆遷掉，然后再重新興建新的建筑。河北的保定市最近就有一個好消息傳來，那就是這里即將迎來大規(guī)模的拆遷，其中主要涉及拆遷的部分是城中村，數(shù)億補償款“砸”向城中村，大量村民成為“富人”。

保定是河北省的一個地級市，雖然它的GDP高，但是這些年進(jìn)步還是比較迅猛的。而且，它乘上了“京津冀一體發(fā)展”的快車，即迎來大的變化。這次涉及拆遷的地方是陳村東，佃莊，中甸莊等村，而總體的賠償款多達(dá)39億。保定的范圍那么大，為什么偏偏選中了這幾個地方呢？其實這也是有原因的，這是因為這幾個地方所位于的地理位置比較特殊，這里的交通還是比較便利的，而且，它具有著比較大的發(fā)展?jié)摿?。保定市的收入里面旅游收入占比不少，再怎么說，這也是一座有名氣的旅游城市。這個地方建造好之后，部分會建造公共設(shè)施，也有的區(qū)塊會被建造為景區(qū)等，這樣一來可以擴大這里本身的優(yōu)勢，讓優(yōu)勢愈發(fā)變成優(yōu)勢。

二、城中村改造國家什么補償政策

城中村改造國家有補償政策。

城中村改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟狀況，通過村民代表大會或村民大會討論通過補償方案確定。大體上分那么以下幾個項目：

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補償方式，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有各別村甚至?xí)岣哐a償標(biāo)準(zhǔn)，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。

2、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算；這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。最近國有土地征收拆遷將該兩項數(shù)額進(jìn)行了提高，城中村改造補償會參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。

3、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評估機構(gòu)進(jìn)行評估確定，評估機構(gòu)有評估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補償基本類似。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項費用主要很對營運性行房屋進(jìn)行的補償，如對沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評估確定。

5、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。

6、電器移機費：一般按市場價位進(jìn)行補償，目前家用電器移機費：空調(diào)200元一臺；有線電視150元一戶；電話移機88元一部；熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應(yīng)提高補償。

7、其他補償或補助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要村集體組織通過補償方案確定，因村而定。

綜上所述，因城中村改造實行“一村一策”，各村補償?shù)捻椖坎⒉灰欢ò瓷鲜鲰椖窟M(jìn)行補償，究其主因是各村經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不同。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條

征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

三、城中村改造補償標(biāo)準(zhǔn)

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅。

2、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算；這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。

3、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評估機構(gòu)進(jìn)行評估確定，當(dāng)然評估機構(gòu)有評估具體標(biāo)準(zhǔn)。屋內(nèi)裝修補償基本類似。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項費用主要針對營運性房屋進(jìn)行的補償，如對沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進(jìn)行的停業(yè)期間內(nèi)補償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評估確定。

5、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標(biāo)準(zhǔn)，不能統(tǒng)一。

6、電器移機費：一般按市場價位進(jìn)行補償，目前家用電器移機費：空調(diào)200元一臺；有線電視150元一戶；電話移機88元一部；熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應(yīng)提高補償。

7、其他補償或補助：各村根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)或參考以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要由村集體組織通過補償方案確定，因村而定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

(一) 被征收房屋價值的補償;

(二) 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三) 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格。

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內(nèi)容審核：王四新律師

來源：中國法院網(wǎng)-城中村改造補償，