一、城市舊改項(xiàng)目程序

法律分析：

1、立項(xiàng)。需改造城中村所在的鎮(zhèn)政府向區(qū)舊改辦遞交“舊改申請”，區(qū)舊改辦同意之后做出審批之后遞交給區(qū)政府批復(fù)。區(qū)政府批復(fù)之后，可以說是完成了立項(xiàng)。

2、審批、公示。立項(xiàng)完成之后鎮(zhèn)政府就要確定核實(shí)舊改的范圍，并核查范圍內(nèi)物業(yè)歸屬，編制初期的舊改規(guī)劃設(shè)計(jì)。區(qū)舊改辦根據(jù)鎮(zhèn)政府的舊改方案進(jìn)行一個評估，審查。在此基礎(chǔ)上擬定一個更詳細(xì)，更具體的規(guī)劃。交由區(qū)政府。區(qū)政府批復(fù)，并公示預(yù)案，區(qū)政府公示的預(yù)案內(nèi)容包括舊改規(guī)劃詳細(xì)，拆遷補(bǔ)償方案，安置回遷方案。還要征詢公眾意見，需要90％以上村民同意。

3、招標(biāo)，確定開發(fā)商。政府把項(xiàng)目放出去，各地產(chǎn)開發(fā)商來競標(biāo)，評標(biāo)方包括村民代表，鎮(zhèn)政府代表，區(qū)舊改辦小組代表，國土局代表。

4、拿地。開發(fā)商確認(rèn)好了，國土局和舊改辦簽訂土地出讓征用協(xié)議，同時開發(fā)商拿到國土規(guī)劃單位的土地選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》

第三百四十四條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

第三百四十五條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

第三百四十六條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。

第三百四十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

第三百四十八條 通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

二、舊改條件

法律分析：一、改變補(bǔ)償規(guī)則，實(shí)現(xiàn)雙向補(bǔ)償

宅基地所有權(quán)屬于村集體，房屋所有權(quán)屬于使用權(quán)業(yè)主，因此在之前的舊改補(bǔ)償中，只有房屋的舊改補(bǔ)償。不過從2018年開始，不僅可以領(lǐng)到房屋的補(bǔ)償，而且還可以領(lǐng)取宅基地的補(bǔ)償，實(shí)行雙向補(bǔ)償制度。

二、擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，提高補(bǔ)償金額

從2018年開始，舊改補(bǔ)償范圍將不僅限于房屋，將主要包括兩方面：

一方面，固定財(cái)產(chǎn)：房子以及房屋內(nèi)的裝修。

另一方面，其他財(cái)產(chǎn)：地上附著物補(bǔ)償比如果園菜園，或者水井廁所等。

另外，在舊改時可以獲得最低2萬元的過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)(包括宅基地、配套設(shè)施、租賃費(fèi))等。

三、實(shí)現(xiàn)多樣化補(bǔ)償方式，可供業(yè)主自由選擇。

小產(chǎn)權(quán)房房屋舊改的補(bǔ)償方式有2種：

一種是貨幣補(bǔ)償，即根據(jù)被損失利益的總價值折合成人民幣進(jìn)行補(bǔ)償。

第二種是等價置換，即可以在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補(bǔ)的原則選購商品房來彌補(bǔ)自己的損失。

法律依據(jù)：《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第九條 土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

第十條 土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。

第十一條 土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地七十年;

(二)工業(yè)用地五十年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

(五)綜合或者其他用地五十年。

第十三條 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：

(一)協(xié)議;

(二)招標(biāo);

(三)拍賣。

(四)依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第十四條 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

第十五條 出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

三、城市舊改項(xiàng)目流程

法律分析：1、立項(xiàng)。需改造城中村所在的鎮(zhèn)政府向區(qū)舊改辦遞交“舊改申請”，區(qū)舊改辦同意之后做出審批之后遞交給區(qū)政府批復(fù)。區(qū)政府批復(fù)之后，可以說是完成了立項(xiàng)。

2、審批、公示。立項(xiàng)完成之后鎮(zhèn)政府就要確定核實(shí)舊改的范圍，并核查范圍內(nèi)物業(yè)歸屬，編制初期的舊改規(guī)劃設(shè)計(jì)。區(qū)舊改辦根據(jù)鎮(zhèn)政府的舊改方案進(jìn)行一個評估，審查。在此基礎(chǔ)上擬定一個更詳細(xì)，更具體的規(guī)劃。交由區(qū)政府。區(qū)政府批復(fù)，并公示預(yù)案，區(qū)政府公示的預(yù)案內(nèi)容包括舊改規(guī)劃詳細(xì)，拆遷補(bǔ)償方案，安置回遷方案。還要征詢公眾意見，需要90％以上村民同意。

3、招標(biāo)，確定開發(fā)商。政府把項(xiàng)目放出去，各地產(chǎn)開發(fā)商來競標(biāo)，評標(biāo)方包括村民代表，鎮(zhèn)政府代表，區(qū)舊改辦小組代表，國土局代表。

4、拿地。開發(fā)商確認(rèn)好了，國土局和舊改辦簽訂土地出讓征用協(xié)議，同時開發(fā)商拿到國土規(guī)劃單位的土地選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百四十四條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

第三百四十五條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

第三百四十六條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。

第三百四十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

第三百四十八條 通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：中國法院網(wǎng)-城市舊改項(xiàng)目程序，