一、繼承的房屋房產(chǎn)證為他人,未辦理過(guò)戶拆遷時(shí)能拿到拆遷款嗎

《物權(quán)法》明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)如果沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，即使買(mǎi)受人實(shí)際占有了該不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人也不能取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，在買(mǎi)受人占有房屋期間，如果該房屋被拆遷，那么誰(shuí)有權(quán)利得到拆遷補(bǔ)償利益?實(shí)踐中做法不一，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都給房屋產(chǎn)權(quán)登記人，本期欄目分析的是誰(shuí)有權(quán)利獲得補(bǔ)償利益，一般人都認(rèn)為出賣(mài)人有權(quán)利獲得補(bǔ)償利益，如果這樣的話，違背了《民法》的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。

出賣(mài)人已經(jīng)全額得到了賣(mài)房款，又將房屋交付買(mǎi)受人占有，如果開(kāi)發(fā)商給的補(bǔ)償利益高于賣(mài)房款，出賣(mài)人又反悔不賣(mài)房子了，將得到的房款退給買(mǎi)受人，然后想要補(bǔ)償利益，顯然違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，如果法律支持出賣(mài)人也是不公平的。要想支持買(mǎi)受人利益，僅有法律原則不行，必須要結(jié)合法律規(guī)則。

兩種情況買(mǎi)受人應(yīng)得到拆遷補(bǔ)償

第一種情況，如果出賣(mài)的房屋占用的土地是國(guó)有土地，容易找到法律依據(jù)，因?yàn)閲?guó)有土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)基本沒(méi)有限制，買(mǎi)受人可以起訴出賣(mài)人，首先是確定他們之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，其次是讓出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，這是出賣(mài)人的義務(wù)。如果出賣(mài)的房屋已經(jīng)注銷(xiāo)登記，補(bǔ)辦不了產(chǎn)權(quán)變更登記，可以參照《物權(quán)法》第十九條，對(duì)該條法律規(guī)則進(jìn)行目的性擴(kuò)張解釋?zhuān)瑫r(shí)對(duì)《物權(quán)法》第九條進(jìn)行目的性限縮解釋?zhuān)瑫r(shí)結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，讓出賣(mài)人將自己獲得的補(bǔ)償利益返還給買(mǎi)受人。

第二種情況，如果是農(nóng)民的房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民，是變更不了房屋產(chǎn)權(quán)登記的，因?yàn)榉刹辉试S城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買(mǎi)房屋。當(dāng)時(shí)的立法目的是，如果城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買(mǎi)房屋，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就少了一塊宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變?yōu)檎?，這樣損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的利益，對(duì)保護(hù)農(nóng)村耕地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護(hù)出賣(mài)人的利益。如果農(nóng)村土地被國(guó)家征收，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買(mǎi)房子的立法目的落空，此時(shí)如果支持買(mǎi)房人的利益，并不損害集體利益和其他農(nóng)民的利益，出賣(mài)人自愿出賣(mài)自己的房屋，對(duì)出賣(mài)房屋之后自己利益的增減是有預(yù)期的，拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)該給房屋買(mǎi)受人。

二、購(gòu)買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)

1.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

首先要看房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

2.房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

3.交易房屋是否在租

有些二手房(房源、代理、租房)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

4.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

5.物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

6.市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房(房源、代理、租房)可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。鄙人以前做房產(chǎn)，所以比較通曉其中的利害關(guān)系。

7.單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

8.合同約定是否明確

二手房(房源、代理、租房)的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎，購(gòu)買(mǎi)二手房明白以上八大注意事項(xiàng)，避免風(fēng)險(xiǎn)，輕松置業(yè)。

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內(nèi)容審核：劉超律師

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