一、拆遷補(bǔ)償糾紛化解案例分析,易律師解讀：國(guó)企拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議中的‘特權(quán)’現(xiàn)象與案例分析

【易律師案例釋法一百四十八】國(guó)企在拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議中可能有哪些“特權(quán)”？ 【案件背景】很多拆遷爭(zhēng)議中，或者實(shí)踐中的拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議，都是以業(yè)主自己的房屋被執(zhí)法部門(mén)認(rèn)定為“違章建筑”而開(kāi)始的，而易騰飛律師在辦理了相當(dāng)多的案件之后發(fā)現(xiàn)，確實(shí)有相當(dāng)部分比例的案件中，此類(lèi)爭(zhēng)議中的一方實(shí)際上是國(guó)內(nèi)眾多的國(guó)有企業(yè)，可能是央企，也可能是省屬?lài)?guó)企，不一而論。本期內(nèi)容，我們就拎出來(lái)一部分案件或者案件信息，就國(guó)企在拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議中的一些情況進(jìn)行探討和分析，看看是否在一些案件中，存在“特權(quán)”的嫌疑，本身與法律規(guī)定，或者規(guī)定的流程有不符的地方。案例A:2024月7月27日，湖南省長(zhǎng)沙市某區(qū)發(fā)布《警情通報(bào)》，而新聞稿里面不斷涌現(xiàn)出來(lái)的信息，案件極有可能是因?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置爭(zhēng)議引發(fā)的命案。而易騰飛律師仔細(xì)看過(guò)了，很多案件細(xì)節(jié)能夠反映出來(lái)，為什么這個(gè)案子爭(zhēng)議這么大？極有可能是補(bǔ)償很低，案涉的被拆遷企業(yè)，是一家國(guó)企，是國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，而兇案嫌疑人在國(guó)企被拆遷之后并未得到妥善安置，而嫌疑人與國(guó)企的關(guān)系就不確定了，可能是其職工，也可能是與國(guó)企有合作關(guān)系，也可能是其他的關(guān)系。案例B:2007年，我的委托人是北方某省屬?lài)?guó)企的職工，委托人從十幾歲畢業(yè)以后，就在這家國(guó)企工作，截止到2000年前后退休，一直都是有宿舍的，結(jié)果到了2007年企業(yè)老廠房遭遇拆遷，一直都沒(méi)有得到補(bǔ)償安置。而根據(jù)委托人給到我們的意見(jiàn)和信息，有相當(dāng)比例的職工都已經(jīng)得到了補(bǔ)償安置。而老廠換了新址之后，此事便一拖再拖，完全解決的希望一再減小。案例C:2015年，委托人和某地一國(guó)企，簽署了《合作協(xié)議》，約定可以使用某地的一塊面積約30畝的土地，做出了大額投資之后若干年，涉案地塊遭遇拆遷項(xiàng)目，該國(guó)企要求一并回收全部土地和地上廠房。至于存在的拆遷補(bǔ)償款，則一概不提，而易騰飛律師則多次的提示客戶，本案中，需要再三的查詢落實(shí)，是否有屬于我們作為投資人的拆遷補(bǔ)償款，案件爭(zhēng)議的性質(zhì)通過(guò)多次開(kāi)庭，仍然不明確。案例D:南方某省，原屬于國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的父母輩在農(nóng)場(chǎng)工作，且里面都有屬于自己建造的房屋，而我們的委托人繼承了這部分房屋之后，在2017年遭遇拆遷，我們的委托人基本上沒(méi)有任何的補(bǔ)償安置，爭(zhēng)論因此而起，最嚴(yán)重的時(shí)候，發(fā)展到雙方在拆遷現(xiàn)場(chǎng)對(duì)峙。 【易律師的講解】2017年開(kāi)始頒布實(shí)施的《民法典》對(duì)于私人財(cái)產(chǎn)是有保障的，具體的做法是之一，尊重繼承權(quán)，而實(shí)踐中廣泛存在的可能有房屋、土地，卻沒(méi)有辦理，未發(fā)放權(quán)屬憑證的問(wèn)題，在遭遇繼承、拆遷補(bǔ)償、還有司法爭(zhēng)議的時(shí)候，普遍采取的是尊重歷史成因的做法和態(tài)度，是誰(shuí)的財(cái)產(chǎn)，原則上只要有人認(rèn)領(lǐng)或者有社區(qū)、村委會(huì)或者所在單位認(rèn)可都行。而現(xiàn)今實(shí)踐中確實(shí)普遍存在的做法，像上述案例中，可能存在事實(shí)不清，規(guī)則不明，又或者仍然按照老規(guī)矩來(lái)辦的情形，更有一些情形是按照企業(yè)自己的決定來(lái)辦理的，確實(shí)有可能屬于“特權(quán)”。案例A中，我們的委托人在國(guó)企就職或者是與所屬?lài)?guó)企有合作關(guān)系等等，在遭遇拆遷補(bǔ)償時(shí)，可能會(huì)面臨著全部免費(fèi)項(xiàng)目均被取消的可能。特別是可能存在的免費(fèi)用地，免費(fèi)用房等等。而按照現(xiàn)今的規(guī)則，更多的補(bǔ)償金額都需要支付給國(guó)企本身，這與現(xiàn)今的誰(shuí)投資誰(shuí)受益的現(xiàn)代公司管理理念完全不符，一時(shí)可能存在較大的落差。而眾多的國(guó)企，特別是央企，其實(shí)都是有行政級(jí)別的，能否真正得到比較好的市場(chǎng)待遇？我想是大概率事件，這對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，而兌付較大額度的拆遷補(bǔ)償款，有不少地方已經(jīng)定性為“涉嫌國(guó)有資產(chǎn)流失”，這對(duì)于國(guó)企來(lái)說(shuō)，不少?lài)?guó)企會(huì)選擇和當(dāng)?shù)氐膱?zhí)法單位合作，通過(guò)執(zhí)法流程，讓拆遷補(bǔ)償?shù)姆课輽?quán)利人選擇妥協(xié)。案例B、C、D中，我們同樣可以看到，不少?lài)?guó)企，是這樣來(lái)處理此類(lèi)糾紛的，特別是較大投資商在遭遇此類(lèi)糾紛的時(shí)候，更有可能是損失較大。而目前在所屬資產(chǎn)，各自范圍進(jìn)行登記的時(shí)候，特別是投資商和國(guó)企合作時(shí)，需要受到當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T(mén)的管理和符合他們的登記要求，一般是各地的行政審批局、國(guó)土自然管理部門(mén)和房屋管理部門(mén)，不僅涉及到各類(lèi)稅、費(fèi)等等成本，還有可能涉及到不斷出現(xiàn)的后續(xù)監(jiān)管。而國(guó)企、央企當(dāng)年又是存量土地的大戶，如何盤(pán)活此類(lèi)土地的收益？又是另外一個(gè)方面要考慮的問(wèn)題。#房屋拆遷補(bǔ)償# #律師# #法律# #征地補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)# #行政法# #律師咨詢# #法律咨詢#

二、國(guó)有企業(yè)拆遷的賠償問(wèn)題

本段內(nèi)容講述了拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償對(duì)象包括國(guó)有土地上的建筑物及附屬物和集體土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償沒(méi)有具體規(guī)定。房屋、建筑物的補(bǔ)償應(yīng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的重置價(jià)格計(jì)算。拆遷法規(guī)對(duì)集體土地上的建筑物拆遷方面沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，而企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致租賃關(guān)系的終止，因此企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)钠诖嫒绾伪Ｕ闲枰鹬匾暋?/p>

法律分析

需要滿足的條件包括土地補(bǔ)償、房屋和建筑物的賠償成本的確定、以及按照有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的房屋和建筑物的賠償。如果由于歷史原因無(wú)法取得房地產(chǎn)證或土地證,則按照實(shí)際計(jì)量結(jié)果進(jìn)行計(jì)算。房屋和建筑物的價(jià)值通常由拆遷方和被拆遷方共同委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。機(jī)械設(shè)備分為兩類(lèi):可移動(dòng)設(shè)備和不可移動(dòng)設(shè)備。設(shè)備的重置價(jià)格應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的重置價(jià)格計(jì)算,并支付業(yè)主相應(yīng)的賠償費(fèi)用,包括搬遷前的費(fèi)用、搬遷期間的停工費(fèi)用以及解雇員工的補(bǔ)償費(fèi)用。

一、被征收資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用

1、土地補(bǔ)償費(fèi)用

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃得來(lái)。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障？根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒(méi)用規(guī)定。

也有直接通過(guò)招拍掛或劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。

2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用

對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由被拆遷人制定評(píng)估公司，然后有拆遷人委托，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。

3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算

設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類(lèi)：一類(lèi)是可搬遷設(shè)備；二是不可搬遷設(shè)備；可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

結(jié)語(yǔ)

被征收資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償、房屋和建筑物的賠償成本的確定、以及按照有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的房屋和建筑物的賠償。對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用，應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的重置價(jià)格計(jì)算，并支付業(yè)主相應(yīng)的賠償費(fèi)用。拆遷非住宅房屋時(shí)，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同。

三、政府拆遷企業(yè)員工賠償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：政府拆遷員工的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：政府對(duì)企業(yè)補(bǔ)償，單位對(duì)員工補(bǔ)貼，按補(bǔ)償按員工在本單位工作的年限計(jì)算，每滿一年支付一個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)向員工支付，六個(gè)月以上不滿一年的，按一年計(jì)算，不滿六個(gè)月的，向員工支付按半個(gè)月工資計(jì)算。員工月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資三倍的數(shù)額支付，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)哪晗拮罡卟怀^(guò)十二年。本條所稱(chēng)月工資是指勞動(dòng)者在勞動(dòng)合同解除或者終止前十二個(gè)月的平均工資。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》

第四十條 有下列情形之一的，用人單位提前三十日以書(shū)面形式通知?jiǎng)趧?dòng)者本人或者額外支付勞動(dòng)者一個(gè)月工資后，可以解除勞動(dòng)合同：

（一）勞動(dòng)者患病或者非因工負(fù)傷，在規(guī)定的醫(yī)療期滿后不能從事原工作，也不能從事由用人單位另行安排的工作的；

（二）勞動(dòng)者不能勝任工作，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的；

（三）勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動(dòng)合同無(wú)法履行，經(jīng)用人單位與勞動(dòng)者協(xié)商，未能就變更勞動(dòng)合同內(nèi)容達(dá)成協(xié)議的。

第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：

（一）勞動(dòng)者依照本法第三十八條規(guī)定解除勞動(dòng)合同的；

（二）用人單位依照本法第三十六條規(guī)定向勞動(dòng)者提出解除勞動(dòng)合同并與勞動(dòng)者協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同的；

（三）用人單位依照本法第四十條規(guī)定解除勞動(dòng)合同的；

（四）用人單位依照本法第四十一條第一款規(guī)定解除勞動(dòng)合同的；

（五）除用人單位維持或者提高勞動(dòng)合同約定條件續(xù)訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)者不同意續(xù)訂的情形外，依照本法第四十四條第一項(xiàng)規(guī)定終止固定期限勞動(dòng)合同的；

（六）依照本法第四十四條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定終止勞動(dòng)合同的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四十七條 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償按勞動(dòng)者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個(gè)月工資的標(biāo)準(zhǔn)向勞動(dòng)者支付。六個(gè)月以上不滿一年的，按一年計(jì)算；不滿六個(gè)月的，向勞動(dòng)者支付半個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。勞動(dòng)者月工資高于用人單位所在直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公布的本地區(qū)上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按職工月平均工資三倍的數(shù)額支付，向其支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)哪晗拮罡卟怀^(guò)十二年。本條所稱(chēng)月工資是指勞動(dòng)者在勞動(dòng)合同解除或者終止前十二個(gè)月的平均工資。

四、企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及案例分析

工廠拆遷補(bǔ)償涉及財(cái)產(chǎn)價(jià)值、設(shè)備設(shè)施、停產(chǎn)停業(yè)和搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等方面。財(cái)產(chǎn)價(jià)值取決于財(cái)產(chǎn)性質(zhì)和土地用途，設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償解決設(shè)備資料丟失問(wèn)題。停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)因地而異，有的省份為300-400元/平方米，有的為一半，有的沒(méi)有。搬遷補(bǔ)償金由政府根據(jù)政策確定。

法律分析

主要分為財(cái)產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償，財(cái)產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償主要由財(cái)產(chǎn)性質(zhì)和土地用途決定，設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償，對(duì)于工廠方面，由于工廠拆遷導(dǎo)致大量的設(shè)備資料丟失的補(bǔ)償。失停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償，中國(guó)不同的地區(qū)賠償標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的省份的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是300-400元/平方米，有的省份是一半，有的省份沒(méi)有補(bǔ)償，屬于流通部分。搬遷補(bǔ)償金搬遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償是固定的，一般由當(dāng)?shù)氐恼鶕?jù)具體的政策決定最后的金額以及土地補(bǔ)償?shù)取?/p>

拓展延伸

企業(yè)拆遷補(bǔ)償政策與實(shí)施情況的綜合評(píng)估

企業(yè)拆遷補(bǔ)償政策與實(shí)施情況的綜合評(píng)估涉及對(duì)當(dāng)前企業(yè)拆遷補(bǔ)償政策的有效性和實(shí)施情況的全面分析。通過(guò)對(duì)各地拆遷補(bǔ)償政策的比較研究，可以評(píng)估其是否能夠保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益并提供公正的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，還需要考察實(shí)施情況，包括政策執(zhí)行的公正性、補(bǔ)償金額的合理性以及相關(guān)程序的透明度。通過(guò)對(duì)案例的分析，可以揭示出政策的優(yōu)缺點(diǎn)，為改進(jìn)和完善拆遷補(bǔ)償政策提供依據(jù)。綜合評(píng)估的結(jié)果將為政府部門(mén)和相關(guān)利益方制定更合理、公正的拆遷補(bǔ)償政策提供重要參考。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)以上分析，對(duì)企業(yè)拆遷補(bǔ)償政策的綜合評(píng)估具有重要意義。通過(guò)比較研究各地拆遷補(bǔ)償政策，可以評(píng)估其保護(hù)企業(yè)合法權(quán)益和提供公正補(bǔ)償?shù)挠行?。同時(shí)，需要考察政策實(shí)施情況，包括公正執(zhí)行、合理補(bǔ)償金額和透明程序。通過(guò)案例分析，揭示政策的優(yōu)缺點(diǎn)，為改進(jìn)和完善拆遷補(bǔ)償政策提供依據(jù)。綜合評(píng)估結(jié)果將為政府和利益相關(guān)方制定更合理、公正的拆遷補(bǔ)償政策提供重要參考。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第十七條規(guī)定作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第二十二條規(guī)定因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。第二十三條規(guī)定對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十七條規(guī)定實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。這些規(guī)定當(dāng)然適用企業(yè)拆遷。

五、企業(yè)拆遷的補(bǔ)償規(guī)定

法律主觀：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，就企業(yè) 拆遷補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)如下：一是 拆遷 資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)? 二是停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失; 三是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用; 四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。 (一)拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用 1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問(wèn)題。 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃得來(lái)。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃 集體土地 兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在 租賃合同 中的期待利益如何保障根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷 法規(guī) 并沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒(méi)用規(guī)定。 也有直接通過(guò)招拍掛或劃撥的方式取得國(guó)有 土地使用權(quán) 的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。 全國(guó)各地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門(mén)能夠引起重視。 2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問(wèn)題。 對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān) 房產(chǎn)證 明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法 辦理房產(chǎn)證 明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。 3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算 設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類(lèi)：一類(lèi)是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。 在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。 (二)停產(chǎn)停業(yè)損失 該部分是法律實(shí)踐中出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)較大的部分，我認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷(xiāo)售額或利潤(rùn)額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi)用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此，也是 律師 維權(quán)的重中之重。 《條例》第二十三條規(guī)定對(duì)因 征收房屋 造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同，這在立法上未免是一個(gè)遺憾。 (三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi) 對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝， 繼承 投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。 2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。 因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒(méi)有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的 勞動(dòng)合同 ，結(jié)合 勞動(dòng)法 有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。 (四)基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 在拆遷的過(guò)程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂 拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議 ，搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給實(shí)際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。 二、企業(yè)拆遷過(guò)程中，企業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)(以承租企業(yè)為例) 事實(shí)上，拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補(bǔ)償、訂立補(bǔ)償安置協(xié)議的過(guò)程中，承租人也沒(méi)有權(quán)利參與到其中來(lái)。這樣一來(lái)，一旦面臨拆遷，作為承租人的企業(yè)想獲取補(bǔ)償就會(huì)陷入非常被動(dòng)的局面。在現(xiàn)實(shí)生活中，因歷史上的改制原因，國(guó)有企業(yè)改制不徹底、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，企業(yè)產(chǎn)權(quán)、廠房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬混亂不清等情況，導(dǎo)致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況非常之多。那么，承租企業(yè)面臨拆遷應(yīng)當(dāng)如何為自己爭(zhēng)取利益呢 1、承租企業(yè)在拆遷前的準(zhǔn)備 許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時(shí)候，往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認(rèn)為，只要我能拖得住撐得久，動(dòng)遷組終會(huì)因?yàn)椴疬w進(jìn)度的壓力而接受被拆遷人提出的補(bǔ)償條件。事實(shí)上，這是一種非常錯(cuò)誤的想法。 首先，法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強(qiáng)制手段?！?行政強(qiáng)制法 》和《條例》確立了行政強(qiáng)拆和司法強(qiáng)拆的兩種救濟(jì)手段，面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況，拆遷人有權(quán)依照法律程度申請(qǐng) 強(qiáng)制拆遷 ，被拆遷人、拆遷關(guān)系人意圖想通過(guò)“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷，這是不現(xiàn)實(shí)的想法; 其次，在以前的拆遷案例中確實(shí)存在因時(shí)間拖得過(guò)久，拆遷人給予被拆遷人較高補(bǔ)償?shù)那闆r，但我們不能把給予較高補(bǔ)償?shù)脑蚝?jiǎn)單歸于“等”、“耗”、“拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為，哪些項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償、哪些情形應(yīng)當(dāng)照顧、基于何種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的，所有的拆遷補(bǔ)償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的，而不是拆遷人自主決定的事情。 再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補(bǔ)償款的安置上，而忽視了補(bǔ)償款分割的法律風(fēng)險(xiǎn)化解。律師在辦案的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到這種情況：在補(bǔ)償款談妥之前，被拆遷人、承租人往往站成一線，共進(jìn)共退，以圖爭(zhēng)取更多的利益。而一旦補(bǔ)償款落實(shí)之后，被拆遷人、承租人以及拆遷關(guān)系人會(huì)因?yàn)橹暗臋?quán)屬約定不明而再起 訴訟 ，請(qǐng)求法院依法為其進(jìn)行動(dòng)遷款的分割，拆遷之事本已麻煩甚多，再加上動(dòng)遷款的分割，更容易出現(xiàn)親朋關(guān)系破裂、子女關(guān)系緊張的情況。而這一切，其實(shí)都可以通過(guò)拆遷前的準(zhǔn)備，通過(guò)約定各方權(quán)利的方式，很容易地把拆遷后的法律風(fēng)險(xiǎn)給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關(guān)系人并沒(méi)有注意到這一點(diǎn)，而徒增許多煩惱和糾紛。 2、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準(zhǔn)備工作有： (1)深度審查拆遷中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定因拆遷而發(fā)生關(guān)系的各方主體 與住宅房屋拆遷相比，非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因?yàn)橥恋?、房屋的?quán)屬關(guān)系復(fù)雜，在拆遷過(guò)程中會(huì)有更多的拆遷關(guān)系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房，并享有完整的國(guó)有土地使用權(quán)，被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人，拆遷關(guān)系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房，拆遷關(guān)系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是，集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國(guó)有改制不徹底的企業(yè)拆遷，因原有權(quán)屬不明，甚至 土地轉(zhuǎn)讓合同 無(wú)效等各種在法律規(guī)范之外的事實(shí)出現(xiàn)，使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚，拆遷獲得補(bǔ)償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此，律師提示：對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè)，在拆遷實(shí)施后、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立前這段時(shí)間內(nèi)，建議咨詢或者聘請(qǐng)律師介入，以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權(quán)利、動(dòng)遷款分割方案做民事權(quán)利的約定，以有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。 (2)積極準(zhǔn)備對(duì)被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、現(xiàn)有設(shè)備清單、勞動(dòng)合同的備案核查、裝修裝潢費(fèi)用支出等相關(guān)材料證明 有很多當(dāng)事人并沒(méi)有預(yù)估到相關(guān)材料證明是件很復(fù)雜的事情，臨到限期，匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設(shè)備數(shù)目，對(duì)因拆遷而引起的設(shè)備遷移費(fèi)、哪些設(shè)備遷移動(dòng)是損害設(shè)備價(jià)值的沒(méi)有進(jìn)行精細(xì)的清點(diǎn)核查，而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補(bǔ)償時(shí)相當(dāng)被動(dòng)。常言道，破家值萬(wàn)貫，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)設(shè)備的核查應(yīng)當(dāng)是一個(gè)細(xì)致、認(rèn)真的工作，應(yīng)當(dāng)提前介入，為后來(lái)的評(píng)估做好準(zhǔn)備。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件;現(xiàn)有設(shè)備清單指企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際使用的設(shè)備價(jià)格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無(wú) 抵押 等情況的清單。 勞動(dòng)合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實(shí)際用工之間訂立的勞動(dòng)合同，以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工，勞動(dòng)期限如何等。如有事實(shí)勞動(dòng)情形的，建議應(yīng)盡快補(bǔ)充勞動(dòng)合同，以證明雙方的 勞動(dòng)關(guān)系 。另外， 社會(huì)保險(xiǎn) 繳納情況、 工資 單等實(shí)際證明企業(yè)員工報(bào)酬情況的材料證明也應(yīng)一并整理并列清單。裝修裝潢費(fèi)用的支出也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的發(fā)票 證據(jù) 予以證明，如果協(xié)商確定裝修裝潢費(fèi)用的補(bǔ)償，可依照裝修裝潢費(fèi)用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進(jìn)行協(xié)商;如果依照評(píng)估確定裝修裝潢費(fèi)用的補(bǔ)償，也應(yīng)提交相應(yīng)數(shù)據(jù)及證明材料，以便對(duì)裝修裝潢費(fèi)用進(jìn)行合理的評(píng)估。 (3)聘請(qǐng)律師介入，在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下制定拆遷策略 拆遷涉及范圍廣、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各有差異，而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢(shì)的地位，使得很多被拆遷人、拆遷關(guān)系人 “怕”拆遷?！芭隆钡脑驘o(wú)外乎兩點(diǎn)：一是拆遷跨度時(shí)間長(zhǎng)，繁瑣事情多，很多企業(yè)初次接觸拆遷，對(duì)此束手無(wú)策;二是缺乏相關(guān)的拆遷 法律知識(shí) ，在與拆遷人交涉的過(guò)程中怕吃虧。鑒于拆遷的復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性，對(duì)于法律關(guān)系復(fù)雜的拆遷聘請(qǐng)拆遷律師介入是非常有必要的。 3、拆遷實(shí)施中，拆遷人應(yīng)對(duì)承租企業(yè)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目 如前所述，在法律實(shí)踐中，企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為四部分：一是拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償;二停產(chǎn)停業(yè)損失。三是拆遷費(fèi)用補(bǔ)償，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

法律客觀：根據(jù)《國(guó)有土地上 房屋征收與補(bǔ)償條例 》第23條規(guī)定：對(duì)因 征收房屋 造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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投稿：喻靈若

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