一、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn),最高法院判例征收補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn)

最高法院判例征收補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn)，主要依據(jù)的是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)該條例第十九條，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。因此，最高法院在判例中通常會(huì)認(rèn)定，征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是房屋征收決定公告之日。

具體來說：

評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定：在房屋征收過程中，征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)是一個(gè)關(guān)鍵問題。它決定了被征收房屋的價(jià)值，從而影響到補(bǔ)償?shù)慕痤~。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定，這個(gè)時(shí)點(diǎn)被明確為房屋征收決定公告之日。

市場價(jià)格的參考：在評(píng)估被征收房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)參考房屋征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。這意味著，評(píng)估機(jī)構(gòu)在確定被征收房屋的價(jià)值時(shí)，需要考慮到當(dāng)時(shí)市場上類似房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

評(píng)估的公正性：為了確保征收補(bǔ)償?shù)墓裕徽魇辗课莸膬r(jià)值應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估確定。如果對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，甚至可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

綜上所述，最高法院判例征收補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn)通常是房屋征收決定公告之日，這一時(shí)點(diǎn)決定了被征收房屋的價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)，是確保征收補(bǔ)償公正性的重要環(huán)節(jié)。

二、征地補(bǔ)償費(fèi)用評(píng)估

拆遷補(bǔ)償金額包括房屋和宅基地補(bǔ)償價(jià)，計(jì)算公式根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)和等級(jí)進(jìn)行合并補(bǔ)償。安置面積按不同標(biāo)準(zhǔn)核定，被拆除房屋面積在25-30平方米每人之間的按批準(zhǔn)面積核定。農(nóng)民自建需符合規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定建設(shè)，可由個(gè)人或集體經(jīng)濟(jì)組織自建，補(bǔ)償按補(bǔ)償價(jià)給予。農(nóng)用地可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，支付費(fèi)用給予集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償。

法律分析

1.實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。2.計(jì)算公式分別為：（1）被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)等于被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)乘以被拆遷居住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級(jí)分別計(jì)算合并補(bǔ)償。（2）宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)等于宅基地綜合補(bǔ)償單價(jià)乘以核定的宅基地土地補(bǔ)償面積。3.實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25到30平方米每人的，按人均25到30平方米核定；在25到60平方米每人之間的，按批準(zhǔn)的建筑面積核定；超過60平方米每人的，按人均60平方米核定。2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應(yīng)合并計(jì)算房屋建筑面積。4.實(shí)行農(nóng)民自建，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。（一）本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅。如由被拆遷人自建，拆遷人對(duì)被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織按照宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償；如由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，拆遷人按本規(guī)定第九條的有關(guān)規(guī)定給予村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將建成的安置房分配給被拆遷人。（二）本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費(fèi)用，對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償。

結(jié)語

在拆遷過程中，對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r，補(bǔ)償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。計(jì)算公式分別為：被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償價(jià)等于被拆遷集體土地住宅房屋補(bǔ)償單價(jià)乘以被拆遷居住房屋建筑面積；宅基地所有權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)等于宅基地綜合補(bǔ)償單價(jià)乘以核定的宅基地土地補(bǔ)償面積。對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況，被拆遷人的安置面積按照一定標(biāo)準(zhǔn)核定。同時(shí)，對(duì)于農(nóng)民自建的情況，需符合相關(guān)規(guī)劃，并按規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。被拆遷人可自建住宅或由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，相應(yīng)地給予補(bǔ)償。對(duì)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的情況，拆遷人需辦理相關(guān)手續(xù)和支付費(fèi)用，給予村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償。

法律依據(jù)

《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

三、最新判例!最高院:違法征收和拆遷的,政府應(yīng)承擔(dān)全面足額的賠償責(zé)任

基本案情

裁判結(jié)果

典型意義

保護(hù)被征收人產(chǎn)權(quán)促進(jìn)政府依法行政。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布實(shí)施，為解決征收拆遷中的行政糾紛，實(shí)現(xiàn)國有土地上房屋征收補(bǔ)償領(lǐng)域的“善治”，提供了良好的法律基礎(chǔ)。被征收人與市、縣級(jí)政府通過平等協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后自愿搬遷已經(jīng)成為常態(tài)，需要強(qiáng)制搬遷的越來越少。在婺城區(qū)政府分期分批對(duì)二七區(qū)塊房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償中，絕大多數(shù)被征收人在得到公平合理補(bǔ)償及搬遷獎(jiǎng)勵(lì)后自愿搬遷，居住條件得到顯著改善。在因建設(shè)快速公交等公共利益需要征收案涉區(qū)塊包括許某某等22戶1184平方米房屋，少數(shù)住戶對(duì)補(bǔ)償不滿未自愿搬遷的情況下，婺城區(qū)政府本應(yīng)依法分別作出征收決定、補(bǔ)償決定，遵循先補(bǔ)償、后搬遷原則，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制搬遷。但在征收決定和補(bǔ)償決定均未依法作出的情況下，婺城區(qū)二七區(qū)塊改造工程指揮部即委托婺城建筑公司在拆除已簽訂補(bǔ)償協(xié)議的鄰居房屋時(shí)一并拆除了許某某房屋，侵犯了許某某的房屋產(chǎn)權(quán)。這樣的事例具有一定普遍性，暴露了一些基層政府的法治意識(shí)不強(qiáng)，不善于用法治思維、法治方式和法律手段解決問題;同時(shí)也說明一些基層政府在征收補(bǔ)償中未能做到效率與法治的統(tǒng)一，更多考慮行政效能，而忽視程序正義。婺城區(qū)政府在案涉房屋被拆除一個(gè)月之后才作出征收決定，至今未作出補(bǔ)償決定，未給予許某某任何補(bǔ)償，嚴(yán)重違反法定程序。由于婺城區(qū)二七區(qū)塊改造工程指揮部是婺城區(qū)政府組建并賦予行政管理職能但不具有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任能力的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，其違法侵權(quán)的責(zé)任應(yīng)由婺城區(qū)政府承擔(dān)。由于許某某在人民法院審理中始終主張應(yīng)以在改建地段提供房屋的方式賠償損失，故最高人民法院判決責(zé)令婺城區(qū)政府用在改建地段或者就近地段提供類似房屋的方式予以賠償，或者以作出賠償決定時(shí)的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)付賠償款;同時(shí)對(duì)許某某在合法的征收補(bǔ)償程序中應(yīng)當(dāng)獲得、也可以獲得的可得利益損失一并予以賠償。

本案再審判決，充分貫徹《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》所規(guī)定的及時(shí)補(bǔ)償、合理補(bǔ)償和公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t精神，體現(xiàn)有權(quán)必有責(zé)、違法須擔(dān)責(zé)、侵權(quán)要賠償、賠償應(yīng)全面的法治理念，明確宣示產(chǎn)權(quán)人因行政機(jī)關(guān)侵權(quán)所得到的賠償不能低于依合法征收程序應(yīng)得到的補(bǔ)償。與此同時(shí)，本案再審判決充分發(fā)揮司法的評(píng)價(jià)、引導(dǎo)功能，加大對(duì)侵犯產(chǎn)權(quán)行為的監(jiān)督力度，防范市、縣級(jí)政府在違法強(qiáng)拆后利用補(bǔ)償程序回避國家賠償責(zé)任，從而促進(jìn)行政機(jī)關(guān)自覺依法行政，從源頭上減少行政爭議，既順利推進(jìn)公共利益建設(shè)，也確保房屋產(chǎn)權(quán)人得到公平合理補(bǔ)償。

該內(nèi)容由 程濟(jì)春律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

四、征地補(bǔ)償中，如何對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行合理的爭議處理？

法律分析：在征地補(bǔ)償中，評(píng)估結(jié)果往往會(huì)引發(fā)爭議。根據(jù)《土地管理法》和《征地補(bǔ)償條例》，當(dāng)征收土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行土地評(píng)估，并依據(jù)評(píng)估結(jié)果確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但如果當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以進(jìn)行合理的爭議處理。具體來說，可以通過以下途徑進(jìn)行爭議處理：

1.申請(qǐng)復(fù)評(píng)：當(dāng)事人可以要求重新評(píng)估被征收土地的價(jià)值，同時(shí)可以提交相關(guān)證據(jù)并提出意見和建議。

2.申請(qǐng)仲裁：當(dāng)事人可以向縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)仲裁，由當(dāng)?shù)卣鞯剞k公室組織仲裁委員會(huì)對(duì)爭議進(jìn)行調(diào)解。

3.提起行政訴訟：當(dāng)事人可以向人民法院提起行政訴訟，要求對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行重新評(píng)估或者補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

法律依據(jù)：

《土地管理法》第三十二條：土地征收應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，合理確定征收范圍，征地補(bǔ)償必須公開、透明、合理、及時(shí)。

《征地補(bǔ)償條例》第十四條：對(duì)土地征收的補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地評(píng)估結(jié)果按照法定程序確定。

《訴訟法》第二十四條：當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯了自己的合法權(quán)益，可以依法向人民法院提起行政訴訟。

五、行政征收補(bǔ)償訴訟時(shí)效

法律分析：六個(gè)月。公民、法人或者其他組織不服復(fù)議決定的，可以在收到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。復(fù)議機(jī)關(guān)逾期不作決定的，申請(qǐng)人可以在復(fù)議期滿之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。法律另有規(guī)定的除外。

法律依據(jù)：《中華人民共和國行政訴訟法》 第四十六條 公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。因不動(dòng)產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起訴訟的，人民法院不予受理。

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