一、農(nóng)村房屋拆遷和城市房屋拆遷的補(bǔ)償有什么區(qū)別

農(nóng)村拆遷時(shí)：

首先農(nóng)村涉及到拆遷的，通常補(bǔ)償是依據(jù)《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定來(lái)補(bǔ)償?shù)?。在《土地管理法》中明確規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

不過(guò)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償包括宅基地的補(bǔ)償和房屋的補(bǔ)償。其中房屋補(bǔ)償通常都是重置成本價(jià)，宅基地空地院壩的補(bǔ)償可按照本省制定的區(qū)片綜合地價(jià)來(lái)確定。

城市拆遷時(shí)：

城市房屋拆遷根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定”。其國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償包括以下項(xiàng)目：

(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是被征收房屋如果已經(jīng)納入到了城市規(guī)劃區(qū)，那么在拆遷時(shí)被拆遷人有權(quán)要求參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償。

安置房補(bǔ)償需要達(dá)到拆一還一，貨幣補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)達(dá)到拆遷時(shí)周邊的房屋市場(chǎng)價(jià)格。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第三條規(guī)定：在征地過(guò)程中，要維護(hù)農(nóng)民集體土地所有權(quán)和農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)益。

二、城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)真的是天差地別嗎

城市房屋和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)差別是非常大的，城市房屋拆遷是按同樣房屋被拆遷時(shí)的價(jià)格計(jì)算房屋價(jià)值的，而城市房屋的價(jià)格比農(nóng)村房屋要高很多。

相關(guān)法律規(guī)定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

六安市城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（2002年2月2日市政府第35次常務(wù)會(huì)議通過(guò)）

第一條為保障城市建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和經(jīng)省政府同意省建設(shè)廳印發(fā)的建房〔2001〕364號(hào)文件的精神，特制定本試行辦法。

第二條在六安市城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和本試行辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于老城區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。

第四條拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本試行辦法的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

本試行辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本試行辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條市建設(shè)行政主管部門是房屋拆遷管理部門，負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。

市政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。

第六條拆遷房屋的單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向市房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

市房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第七條拆遷人可自行擇優(yōu)委托在本市具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第八條2001年10月31日以前已核發(fā)房屋拆遷許可證的建設(shè)項(xiàng)目，仍按照原六安市老城改造拆遷補(bǔ)償安置政策執(zhí)行。

第九條2001年11月1日以后申請(qǐng)實(shí)施房屋拆遷的項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，按本試行辦法所附的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估計(jì)價(jià)。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所調(diào)換房屋與被拆遷房屋同等建筑面積部分，按本試行辦法所附的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估計(jì)算差價(jià)，超面積部分，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算。

第十條拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

第十一條拆遷雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致實(shí)行回遷安置的，對(duì)拆除建筑面積與安置建筑面積一比一的部分，也可比照六安市2001年房屋重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，安置建筑面積不足原拆除建筑面積部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算，安置建筑面積超過(guò)原拆除建筑面積部分，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算。

三、城市房屋拆遷補(bǔ)償和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償，差別為什么這么大?

一、城市房屋拆遷補(bǔ)償和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償，差別為什么這么大?

其實(shí)根本原因在于二者所針對(duì)的土地所有權(quán)性質(zhì)不一樣。

1、城市房屋拆遷

城市房屋拆遷一般是因城市建設(shè)項(xiàng)目需要。針對(duì)的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋，房屋所有者對(duì)土地享有使用權(quán)。因此，在城市房屋拆遷前會(huì)依法收回土地使用權(quán)。

國(guó)有土地上房屋拆遷必須由縣級(jí)以上人民政府作出征收決定并組織實(shí)施。一般由住建局房屋征收部門具體實(shí)施。

拆遷單位滿足一定條件取得拆遷許可證，與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，對(duì)其房屋進(jìn)行拆除。

2、農(nóng)村房屋拆遷

農(nóng)村房屋的土地是歸農(nóng)村集體所有，在征地拆遷中只有少數(shù)項(xiàng)目是因商業(yè)開發(fā)，一般是國(guó)家出于公共利益的需要。

集體土地房屋拆遷必須由國(guó)務(wù)院、省、自治區(qū)及直轄區(qū)作出土地征收的批復(fù)，由縣級(jí)以上地方人民政府公告并組織實(shí)施，一般由國(guó)土資源局具體實(shí)施。

依照法定程序得到相關(guān)部門批準(zhǔn)后，需要依法辦理集體土地征收手續(xù)，將集體所有土地變更為國(guó)有土地。與被征收人商談好征收補(bǔ)償款項(xiàng)后對(duì)集體土地上建筑物進(jìn)行拆除。

二、農(nóng)村房屋拆遷與城市房屋拆遷的不同之處主要有：

1、法律依據(jù)不同

農(nóng)村房屋拆遷一般依據(jù)《土地管理法》及配套法規(guī)執(zhí)行;

城市房屋拆遷一般依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法規(guī)進(jìn)行。

2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同

農(nóng)村房屋拆遷一般只補(bǔ)償成本重置價(jià)，基本只補(bǔ)償宅基地和地上物等成本重置費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低;

城市房屋拆遷一般按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，補(bǔ)償依據(jù)區(qū)位、用途和建筑面積。補(bǔ)償數(shù)額較為合理。

3、拆遷程序不同

農(nóng)村房屋拆遷一般是由市縣國(guó)土資源部門進(jìn)行;

城市房屋拆遷一般是由政府委托的拆遷公司等進(jìn)行。

4、強(qiáng)制執(zhí)行程序不同

集體土地上房屋強(qiáng)拆(農(nóng)村房屋強(qiáng)拆)一般由國(guó)土資源部門作出《責(zé)令交出土地決定》后申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆除;

而國(guó)有土地上房屋強(qiáng)拆(城市房屋強(qiáng)拆)一般是作出征收補(bǔ)償決定書，由縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆除。

無(wú)論是城市還是鄉(xiāng)村的房屋拆遷，原則上都遵循先公示補(bǔ)償才拆遷的流程，因此在訂立拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，審慎了解有關(guān)被拆遷地域的各方面信息，并注意區(qū)別協(xié)議簽訂主體與土地性質(zhì)，確保自己的合法權(quán)益。

四、城中村拆遷，應(yīng)當(dāng)適用農(nóng)村房屋拆遷程序還是城市房屋拆遷程序?

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

一、如何確定農(nóng)村土地征地拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議管轄

從法律層面上講

涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的訴訟應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄，包括拆遷許可案件、拆遷裁決案件以及與拆遷有關(guān)的行政強(qiáng)制、行政處罰案件；對(duì)不涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，僅針對(duì)征地拆遷過(guò)程中相關(guān)行政主體作出的具體行政行為提起的訴訟，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第十七條之規(guī)定確定管轄法院，如對(duì)立項(xiàng)、規(guī)劃等拆遷許可前置具體行政行為不服所提起的訴訟。

首先，從我國(guó)法律設(shè)立地域管轄的目的來(lái)看：

不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄制度設(shè)立的目的：

1、為了方便訴訟；

2、為了合理分配司法資源，避免案件數(shù)量懸殊。

不涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：

1、僅針對(duì)征地拆遷過(guò)程中相關(guān)行政主體作出的具體行政行為提起的訴訟，無(wú)需從方便訴訟的角度出發(fā)由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄；

2、一旦我們不加區(qū)分的將所有征地拆遷案件都認(rèn)定為“因不動(dòng)產(chǎn)提起的行政訴訟”，而由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄管轄，也有違合理分配司法資源的初衷。

參照《最高人民法院關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理行政案件管轄問(wèn)題的解釋》之規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)界定行為直接針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作出的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。產(chǎn)權(quán)界定行為針對(duì)包含不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的整體產(chǎn)權(quán)作出的，由最初作出產(chǎn)權(quán)界定的行政機(jī)關(guān)所在地人民法院管轄。”這里也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)屬地管轄的情形做出了區(qū)分。

民事訴訟法制度上關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄”的規(guī)定：

《民事訴訟法》第三十四條第一款規(guī)定“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄”，但是也未明確就何為“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟”作出界定。但2005年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條之規(guī)定，實(shí)質(zhì)上認(rèn)可了建設(shè)工程施工合同糾紛案件并不屬于《民事訴訟法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄的范圍，突破了“由不動(dòng)產(chǎn)引起的所有案件均適用屬地管轄的原則”。而且，在域外司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)屬地管轄一般明確限定為“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)案件”，法國(guó)、德國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)都有類似規(guī)定。

無(wú)論是怎樣的拆遷，拆遷的補(bǔ)償都應(yīng)當(dāng)在不違反規(guī)定的情況下滿足被拆遷人的需求，不管農(nóng)村拆遷還是城市拆遷都會(huì)根據(jù)實(shí)地進(jìn)行考察，都會(huì)參考附近房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

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投稿：尹嵐佳

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