一、丹東公產(chǎn)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),丹東市公產(chǎn)房變更承租人規(guī)定

一、公房承租人的認(rèn)定

到底誰(shuí)是公房的承租人，這是解決此類案件的第一關(guān)鍵問(wèn)題。對(duì)這個(gè)問(wèn)題的不同解決將直接導(dǎo)致不同的利益分配格局。關(guān)于公房承租人的確定大致分三種情況：第一，原承租人仍然健在不發(fā)生承租人變更，在這種情況下承租人當(dāng)然還是原承租人。第二，承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規(guī)定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請(qǐng)求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位撤銷原來(lái)的變更，作出新的變更。政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位拒絕變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院依法予以撤銷。第三，原來(lái)的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但是因?yàn)闆](méi)有拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，大家都沒(méi)有異議，一直到現(xiàn)在仍然沒(méi)有辦理變更。問(wèn)題主要出第三種情形中。由于拆遷補(bǔ)償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問(wèn)題上出現(xiàn)了不同的意見(jiàn)。符合公房承租人條件的當(dāng)事人向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)變更，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位以其他家庭成員存在異議為由不予變更，所以就一直拖著，到底誰(shuí)是承租人的問(wèn)題至今懸而未決。就筆者了解，這種情況十分普遍。

那么在這種情況下，公房承租人應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢我認(rèn)為，在這種情況下，要根據(jù)承租公房的實(shí)際居住和繳納房租的狀況來(lái)決定。(有些當(dāng)事人認(rèn)為根據(jù)戶口確定，這種想法是不正確的。)在原承租人死亡或者外遷后，與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位繳納房租的，與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位之間形成了事實(shí)上的公房租賃關(guān)系，實(shí)際居住的家庭成員成為事實(shí)上的公房承租人。但是由于沒(méi)有變更公房租賃登記，其公房承租人身份還是不明確的，也容易受到其他當(dāng)事人的質(zhì)疑。在這種情況下，實(shí)際的承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)確認(rèn)或變更。政府公房管理部門經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的，應(yīng)當(dāng)予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)變更。

那么變更申請(qǐng)人需要具備什么樣的基本條件呢根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒(méi)有其他住房。另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

在公房承租人變更的問(wèn)題上，不可避免地涉及直管公房租賃關(guān)系的法律性質(zhì)和直管公房管理部門在直管公房租賃關(guān)系中的法律地位的問(wèn)題。實(shí)際上，直管公房租賃關(guān)系是一種公法色彩很濃的特殊的關(guān)系，這種租賃關(guān)系不同于一般的民事租賃關(guān)系。在直管公房租賃關(guān)系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標(biāo)準(zhǔn)、出租人的權(quán)限、出租方與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。以直管公房租賃關(guān)系中的出租人如房管所為例，當(dāng)事人向房管所申請(qǐng)變更，房管所經(jīng)審查符合公房承租人條件的就應(yīng)當(dāng)予以變更。房管所不可以象一般民事租賃關(guān)系中的出租人那樣以自己的自由意思作出接受或拒絕的表示。

事實(shí)上，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位(仍以房管所為例)具有民事主體和行政主體的雙重身份，同時(shí)扮演民法上的出租人和行政法上的行政管理人的雙重角色。在直管公房租賃合同關(guān)系中，例如涉及房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納糾紛時(shí)，房管所以一般民事主體的身份出現(xiàn)，與承租人具有平等的法律地位，相應(yīng)地，該案件也應(yīng)當(dāng)作為民事案件處理。但在涉及審查當(dāng)事人承租資格的關(guān)系中，房管所以行政管理者的角色出現(xiàn)，履行行政管理的職權(quán)，相應(yīng)地，案件應(yīng)當(dāng)作為行政案件處理。由于直管公房的管理單位具有民事主體和行政主體的雙重身份，在不同的法律關(guān)系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租賃糾紛中如何準(zhǔn)確把握法律關(guān)系的性質(zhì)以及公房管理單位在其中所扮演的角色對(duì)于當(dāng)事人正確維權(quán)具有十分重要的意義。

在第三種情形中，還有一個(gè)問(wèn)題，就是現(xiàn)在與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位形成事實(shí)上的公房租賃關(guān)系的原公房承租人的某些家庭成員事實(shí)上已經(jīng)不具備公房承租人的條件，例如已經(jīng)有其他住房居住，這種情況也比較普遍。那么對(duì)于這種人在公房承租人變更之前是否作為承租人對(duì)待成為一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。在這個(gè)問(wèn)題上，我個(gè)人的看法是：即使實(shí)際承租人已經(jīng)不符合北京市有關(guān)公房承租人的條件，但在公房管理單位依職權(quán)履行變更程序之前還是應(yīng)當(dāng)維持業(yè)已形成的事實(shí)上的公房租賃關(guān)系，承認(rèn)實(shí)際承租人享有公房承租人的法律地位。但是，作為國(guó)家財(cái)產(chǎn)的管理人，公房管理單位發(fā)現(xiàn)承租人不再符合公房承租人條件的應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知該承租人履行相應(yīng)的解除或變更租賃關(guān)系的手續(xù)。公房管理單位怠于行使此項(xiàng)職權(quán)的構(gòu)成失職，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、公房承租人變更條件

變更公房承租人需滿足的條件：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住一年以上；5、沒(méi)有其他住房；6、經(jīng)滿足條件的當(dāng)事人提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記。遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留下來(lái)的的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。對(duì)于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，依法不能繼承。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十六條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。變更公房承租人 需提交哪些材料1、需要向公房管理部門提交更名申請(qǐng)書(shū)；2、申請(qǐng)人的戶籍證明；3、申請(qǐng)人的居住證明；4、原承租人戶籍遷出證明或者原承租人死亡證明等材料，如有其他共居人，還需提交其他共居人同意更名的書(shū)面意見(jiàn)。

三、最新直管公房變更承租人條件

法律分析：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；5、沒(méi)有其他住房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

四、公房承租人變更

法律分析：變更公有住房承租人，符合變更條件持相關(guān)材料到房產(chǎn)局辦理變更手續(xù)即可。申請(qǐng)變更公房承租人的條件一是原承租人死亡或外遷，二是承租人與原承租人須為同一戶籍，且是原承租人的家庭成員，三是承租人與原承租人共同居住二年以上，沒(méi)有其他住房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

五、公有住房承租人變更

法律分析：變更公有住房承租人，根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百三十四條規(guī)定，申請(qǐng)變更公房承租人的須滿足以下基本條件，包括原承租人死亡或外遷，與原承租人為同一戶籍，是原承租人的家庭成員，與原承租人共同居住二年以上，沒(méi)有其他住房。符合變更條件持相關(guān)材料到房產(chǎn)局辦理變更手續(xù)即可。

公房承租人的確定大致分三種情況，具體如下：

1、原承租人仍然健在不發(fā)生承租人變更，在這種情況下承租人當(dāng)然還是原承租人。

2、承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規(guī)定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請(qǐng)求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位撤銷原來(lái)的變更，作出新的變更。

3、原來(lái)的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但是因?yàn)闆](méi)有拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。

法律依據(jù)：《民法典》第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營(yíng)人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

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投稿：周語(yǔ)然

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