一、養(yǎng)殖場拆遷如何評估補償價值？

1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值

3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

一、拆遷過程中房屋拆遷評估的一般程序流程

在房屋拆遷過程中，關于被拆遷房屋的的市場價值進行評估，評估流程一般如下：

1、具有相關資質的專業(yè)評估機構接受評估任務。專業(yè)評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。

2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。

4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。

5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。

6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。

在司法實踐中，對于養(yǎng)殖場的拆遷情況應當嚴格按照法律規(guī)定的情況來進行處理，特別是對于養(yǎng)殖場在拆遷時，必須根據當地政府制訂的拆遷補償標準來進行適用，如果對相關情況的認定出現適用錯誤的，則可能導致拆遷補償的糾紛和矛盾。

二、養(yǎng)殖場拆遷賠償如何計算

首先，農民在承包地上開展種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、畜牧業(yè)，是農村土地承包的應有之義。因此，農民因為發(fā)展種養(yǎng)業(yè)的需要，家里的附屬設施絕不能與一般的違章建筑混同，因為他并沒有改變土地的用途，仍然屬于農業(yè)用地。

其次，既然征收農民的承包地，那么就要按照相應的補償項目來進行補償。

1、土地補償費＝前三年平均年產值×補償倍數（6＜補償倍數＜10）。

利用土地開展養(yǎng)殖業(yè)和種植業(yè)的產值差異是很大的。比如同一畝地種小麥，年產值可能是1000元，如果是為了養(yǎng)雞而建養(yǎng)雞場，肯的年產值是幾十萬元。

2、地上附著物和青苗補償費一般按照市場價格來進行補償。

土地附著物補償包括有關的廠房、養(yǎng)殖設施、養(yǎng)殖工具、有關的附屬設施，包括涉及電力使用的處理設施以及環(huán)境評估，這些都屬于補償范圍，并且是不可移動的。

3、結合土地承包經營權的年限來計算停產停業(yè)損失。

有些地方對停產停業(yè)損失按每頭豬賠償200元計算，這種按每頭豬賠償一只雞多少錢的辦法是不科學的。

我們都清楚養(yǎng)豬是一年要養(yǎng)好幾批，單純補償這一季養(yǎng)豬的錢，完全不能彌補損失。應該在一個評估體系當中進行停產停業(yè)損失的核定，而且不能經過納稅，因為養(yǎng)殖業(yè)往往都是都不納稅的。如果養(yǎng)殖的是一般的家畜，如果養(yǎng)殖的是比較高檔的動植物，尤其是動物，我在實踐中遇到過養(yǎng)貂養(yǎng)藏獒，那么這方面該如何賠償？從原則上講，停產停業(yè)損失這一項應與一般牲畜養(yǎng)殖有很大不同。

4、安置補助費＝前三年平均年產值×補償倍數×被征地塊需要安置的人數。

一、工業(yè)用地征地補償標準

1、獎勵性補償費

獎勵性補償費：用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。

2、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態(tài)有建筑物、構筑物、設施物，只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產經營，原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。

3、一次性停產停業(yè)損失費

因為拆遷造成企業(yè)的停產停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。

(1)預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

(2)違約的損失，企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業(yè)的違約損失。

(3)財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業(yè)損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有，基本含在停產停業(yè)損失之列了。

4、裝修附屬物

對現有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。

5、機器設備

機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。

6、人員職工搬遷費

這個主要在大型國有企業(yè)，其余則沒有這項補償，一般都算在停產停業(yè)損失里了。

《土地管理法》第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

三、養(yǎng)殖場拆遷補償怎么評估

養(yǎng)殖場拆遷補償怎么評估

1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值

3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

拆遷過程中房屋拆遷評估的一般程序流程

在房屋拆遷過程中，關于被拆遷房屋的的市場價值進行評估，評估流程一般如下：

1、具有相關資質的專業(yè)評估機構接受評估任務。專業(yè)評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。

2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。

4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。

5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。

6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。

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內容審核：侯承志律師

來源：臨律-養(yǎng)殖場拆遷如何評估補償價值？，